Một quy định để hạn chế nguy cơ tham nhũng trong đất đai được đưa ra tại hội thảo lấy ý kiến của doanh nghiệp về luật Đất đai sửa đổi (do phòng Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức sáng 9/10), là dự luật nên quy định chế độ trưng mua đất (vì lợi ích công cộng) thay vì chế độ thu hồi đất.
Chỉ thu hồi khi có vi phạm
Ông Phạm Sỹ Liêm, phó chủ tịch tổng hội Xây dựng lý giải: luật dùng thu hồi đất có lẽ để chứng tỏ đất thuộc sở hữu toàn dân, nay toàn dân cần thì thu lại, song thực tế, lúc đó, ngoài đất còn có cả tài sản trên đất, nên đây không phải là công việc của đại diện chủ sở hữu toàn dân, mà phải là công việc quản lý nhà nước. Hơn nữa, “Không nên coi người bị thu hồi là người bị thiệt hại, mà phải xem họ là người góp đất vào sự phát triển chung, do đó, ngoài phần được bồi thường, họ còn phải được lợi từ sự phát triển”, ông Liêm nói.
Luật sư Vũ Xuân Tiền, (công ty tư vấn VFAM) cũng đồng tình, nên thay thế việc thu hồi đất bằng cơ chế trưng mua quyền sử dụng đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế, bởi theo ông, khi đó sẽ không còn tình trạng bất bình đẳng giữa người ban hành quyết định thu hồi đất với người có đất bị thu hồi; sẽ không còn tình trạng “công bộc của dân” bỗng nhiên trở thành “quan phụ mẫu” trong không ít cấp chính quyền. “Điều này cũng phù hợp với Hiến pháp là Nhà nước trưng mua, hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản theo thời giá thị trường, khiến người có đất bị thu hồi xoá bỏ tâm lý bị tước đoạt, việc thu hồi (bằng quyết định hành chính) chỉ trong trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, hoặc việc trưng mua không thực hiện được theo luật Trưng mua, trưng dụng tài sản”, ông Tiền nói.
2/3 = 100%
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng bộ Tài nguyên môi trường nhớ lại giai đoạn 1998 – 2003, khi các doanh nghiệp hăm hở nhận chuyển nhượng trực tiếp từ nông dân vì doanh nghiệp vào cửa cơ quan hành chính thì rất phức tạp, nhiều doanh nghiệp phải thoả thuận chui (với dân), rồi sau đó xin thuê đất qua cơ quan nhà nước, tức là mất chi phí hai lần. “Đến luật năm 2003 cho phép mở rộng (thoả thuận) thì bị tắc, vì trong một dự án, thường đạt được thoả thuận với 70%, 30% còn lại người dân đòi giá đất quá cao, khiến cơ chế này không làm được, dẫn đến tình trạng xôi đỗ trong các dự án. Nếu giải quyết được 30% này, thì đây là cơ chế rất văn minh, rất dễ chịu”, ông Võ nói thêm, “Nên học Hàn Quốc, đồng thuận là 2/3 ý kiến chứ không thể mong chờ đồng thuận tuyệt đối 100%”.
Luật sư Lê Thanh Sơn (văn phòng luật AIC), cho hay ông cũng gặp những dự án áp dụng cơ chế thoả thuận và còn tồn tại một số ít chủ sử dụng đất không thống nhất giá đền bù. “Khi đó, như đã có 80% chủ sử dụng ủng hộ, thì Nhà nước nên hỗ trợ bằng cách thu hồi phần còn lại với giá bồi thường bằng giá thoả thuận cao nhất, hoặc phù hợp giá thị trường do đơn vị tư vấn độc lập thẩm định. Điều này sẽ tránh được nguy cơ lạm quyền từ cơ quan nhà nước”, ông Sơn nói.
Lại là câu hỏi “giá thị trường”
| “Dự thảo cố gắng quy định thêm nhiều quyền hạn quản lý cho bộ Tài nguyên và môi trường một cách không cần thiết. Dự thảo này ngoài những bổ sung chi tiết thì không có đột phá nào so với luật 2003 trong khi vẫn giữ nguyên các hạn chế của nó. Dự thảo không đáp ứng được đòi hỏi của hội nghị Trung ương 5 là “phải sửa đổi luật Đất đai 2003 một cách toàn diện”. Do tầm quan trọng của luật, tôi đề nghị Quốc hội lập ra và trực tiếp chỉ đạo một ban soạn thảo khác”, ông Phạm Sỹ Liêm nói. |
Đồng ý về nguyên tắc giá đất đền bù, giải phóng mặt bằng cho người dân bị thu hồi đất phải sát, hoặc phù hợp giá thị trường, song các chuyên gia, luật sư đều cho rằng, dự thảo luật này chưa đưa ra tiêu chí xác định thế nào là giá thị trường, điều này sẽ dẫn đến áp dụng tuỳ tiện, thiệt hại cho cả nhà đầu tư và người bị thu hồi.
Chủ tịch hội đồng thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Ngọc Tuấn băn khoăn khi dự thảo luật lại chuyển sang “phù hợp giá thị trường” thay vì “sát giá thị trường” như luật 2003. Ông Tuấn nói: “Nói giá thị trường thì bắt buộc phải có một thời điểm, địa điểm nhất định, chứ không có một giá chung cho mọi nơi, mọi lúc, nên chọn “sát” còn rõ hơn về cả định tính và định lượng, chứ “phù hợp” là không minh bạch”.
TS Phạm Sỹ Liêm kiến nghị: không nên quy định nguyên tắc phù hợp giá thị trường vì đó là giá thoả thuận cho từng mảnh đất tại từng thời điểm, trong khi giá bồi thường áp dụng cho một khu vực, trong một khoảng thời gian. Luật sư Phạm Quỳnh Anh (công ty luật Vilaf) nói: “Dù dự thảo quy định giá đất bồi thường phải sát hoặc phù hợp giá thị trường, nhưng lại không có tiêu chí xác định thế nào là giá thị trường. Điều này dẫn đến việc giải thích và áp dụng tuỳ tiện, thiệt hại cho cả nhà đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi” và ông đề xuất: cần quy định rõ cơ chế xác định giá thị trường như mời công ty thẩm định, hoặc dựa trên giá chuyển nhượng cùng loại đất, cùng vị trí trong một khoảng thời gian xác định.
Luật sư Lê Thanh Sơn dẫn câu chuyện thực tế: hiện có vụ án dân sự xảy ra liên quan đến một mảnh đất thế chấp ngân hàng mà có đến bốn loại giá đất: giá nhà nước (UBND tỉnh ban hành đầu năm), giá mua bán thực tế trên thị trường, giá ngân hàng xác định trước khi đưa vào thế chấp, giá của tổ chức định giá sau khi có yêu cầu của toà án. “Trong đó, chênh lệch mức giá thấp nhất đến cao nhất lên đến 47 triệu đồng/m2. Vì vậy, dự thảo luật cần đưa ra được quy định rõ ràng để giá đất không quá xa nhau, làm thế nào để giá có sự thống nhất tương đối”, ông Sơn nói.
Theo luật sư Nguyễn Tiến Lập, mấu chốt nằm ở quyền của người sử dụng đất là được thoả thuận giá vì giá ban đầu là do Nhà nước – chủ sở hữu ban đầu – có quyền định ra, nhưng sau đó, đất là một tài sản trên thị trường, phải là giá thoả thuận. “Giá thị trường được hình thành trên cơ sở giá thoả thuận đấy chứ không có một giá thị trường vu vơ ở đâu cả. Đừng nói giá trị trường chung chung, không rõ ai định”, ông Lập nhấn mạnh.
(SGTT)
