Cơn khủng hoảng bất động sản đã kéo dài từ 2010 là nguyên nhân chính cho tình trạng bất ổn kinh tế vĩ mô kéo dài qua cả năm 2012. Cuối năm 2012, Chính phủ đã có đưa ra một số chính sách quan trọng nhằm giải quyết tận gốc vấn đề, toàn cảnh vĩ mô và đặc biệt là nhằm vực dậy thị trường bất động sản (BĐS). Thời gian tới, thị trường sẽ theo xu hướng nào?
Từ 2007 đến nay, một số nguyên tắc và vận hành căn bản của kinh tế thị trường bị thay đổi bởi ảnh hưởng của các nhóm lợi ích quan trọng và chi phối quá lớn đến nền kinh tế quốc gia, khiến nhiều qui luật thị trường bị thay thế bởi các biện pháp hành chính.
Nhìn lại quá khứ
Còn nhớ thập kỷ từ 1996 – 2005, khi GDP tăng trung bình 7%-8%/ năm, lạm phát chỉ ở dưới mức 5%/ năm, thì mấy năm gần đây, lạm phát đã trở lại mức hai con số. Riêng trong năm 2012, sau rất nhiều nỗ lực của Chính phủ và các chính sách trên mọi thị trường, lạm phát mới kéo giảm xuống mức tích cực và chỉ đạt gần 7% cho cả năm. Tuy nhiên, bên cạnh đó, khoảng trên dưới 100.000 ngàn DN phá sản trong hai năm 2011 và 2012, và hàng loạt DN hiện tại vẫn đang đối mặt với vấn nạn hàng tồn kho chồng chất, nạn thất nghiệp cho gần một triệu người lao động đang trở thành một vấn đề xã hội nghiêm trọng, và cũng là mục tiêu mà Chính phủ sẽ phải ưu tiên giải quyết trong năm 2013.
Năm 2012, để có thành tích lạm phát tốt như vậy, một sự siết chặt tín dụng được kéo dài từ trước đó khiến hàng loạt DN phá sản như đã nói ở trên và dẫn đến tỉ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng hiện đang ở mức cao chưa từng có. Theo thông tin từ NHNN, nợ xấu ngân hàng trên toàn hệ thống đang ở mức khoảng 8% và trong số trên 200.000 tỉ đồng nợ xấu, đã có khoảng 39.000 tỉ đồng được giải quyết.
Theo một hãng đánh giá tín nhiệm quốc tế, nợ xấu ngân hàng VN phải trên 13% và cũng có chuyên gia nói rằng với tốc độ tăng như hiện nay, nợ xấu hiện không thể dưới 15%. Nhìn chung, dù ở tỉ lệ nào thì các con số này đều là báo động bởi “cục nợ xấu” đang cản trở sự phát triển của nền kinh tế. Bên cạnh đó, món nợ xấu cao không chỉ vượt mức chịu đựng của hệ thống ngân hàng và điều này rất dễ dẫn đến nguy cơ đưa đến một cuộc khủng hoảng tài chính bất cứ lúc nào có “ngòi nổ”. Mức nợ công cao báo động (trên 80%GDP, được định nghĩa gồm cả nợ chính phủ và nợ các DNNN theo tiêu chuẩn quốc tế – Theo TS Phạm Thế Anh – quyền viện trưởng Viện Chính sách công và quản lý, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội) do đầu tư công dàn trải cao và hoạt động thiếu hiệu quả của các DN nhà nước từ nhiều năm cũng là những yếu tố đáng quan ngại.
Như vậy, tình trạng bấp bênh của hệ thống ngân hàng với cục nợ xấu lớn chưa được giải quyết sẽ là khó khăn chính cho nền kinh tế khi bước sang năm 2013, mặc dù dư địa chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa về bề mặt xem ra sẽ rộng rãi hơn năm 2012 nhưng thực chất chất vẫn còn rất hạn hẹp và chưa có lối giải quyết thật sự thuyết phục cho các mối nợ công và tư khổng lồ. Hơn thế, món nợ liên hệ đến BĐS theo những ước tính của giới hữu quan hiện cũng lên đến trên 1 triệu tỉ đồng đang kỳ vọng sẽ được giải phóng sớm trong đầu năm 2013, nhưng sau những tuyên bố kích cầu tín dụng địa ốc tới tận tay người mua nhà với tổng trị giá tương đương một Cty Mua bán nợ dự kiến cấp quốc gia, mọi chuyện vẫn chưa cho thấy sự khởi động, cũng tiếp tục gây nên áp lực tâm lý tới thị trường và giới chủ đầu tư.
Và tương lai
Với bối cảnh vĩ mô đó, chúng tôi đưa ra các dự báo xoay quanh hai kịch bản cho thị trường BĐS.
Thứ nhất, kịch bản lạc quan, tức thị trường BĐS sẽ hạ cánh “mềm” với những chính sách thích hợp được áp dụng, sẽ kéo dài khoảng 3-5 năm và đáy chưa phải là 2013 như nhiều người đang kỳ vọng. Lộ trình giải quyết kéo dài 3-5 năm là do suy ra từ kinh nghiệm mới đây của Mỹ hay từ Thái Lan cách đây hơn một thập kỷ. Nước Mỹ, sau cơn khủng hoảng tín dụng địa ốc dưới chuẩn cuối năm 2007 dẫn đến khủng hoảng tài chính và đóng băng thị trường địa ốc, đã tung khá nhiều biện pháp kích cầu và các gói nới lỏng định lượng (QE) nhưng hiệu quả đến nay vẫn chưa thực sự tỏ rõ. Giá cả nhà ở Mỹ đã xuống từ quí I/2007 đến quí I/2012 mới bắt đầu phục hồi, và yếu tố quan trọng nhất cho sự phục hồi này là lãi suất đã xuống rất thấp từ năm 2008 đến năm 2011.
Thứ hai, kịch bản bi quan tới thị trường BĐS sẽ hạ cánh “cứng” trong vòng 2 năm 2013-2014 với nhiều tác hại lên nền kinh tế do thiếu các chính sách đáp ứng, có thể xảy ra theo kinh nghiệm của nhiều nước khác (ví dụ Thái lan năm 1998).
Ở Thái lan, cũng phải mất trên 5 năm mức cung BĐS mới trở lại gần mức cũ của năm 2008 (bắt đầu khủng hoảng), và sự sụt giảm lãi suất cũng là yếu tố quyết định cho sự phục hồi này.
Nhưng tình trạng ở Thái Lan lại khác hẳn ở VN, dù khủng hoảng BĐS bắt đầu từ 2010. Việc giải quyết vấn đề của thị trường BĐS ở ta có thể khẳng định phức tạp hơn cả ở Mỹ lẫn Thái Lan vì vấn đề nợ xấu ngân hàng, bắt nguồn phần lớn từ tình trạng đóng băng của BĐS, lại khiến lãi suất cho vay tăng cao trong hai năm 2011 – 2012 vừa rồi và càng làm cho cơn khủng hoảng BĐS nặng nề thêm. Trong khi đó, ở Mỹ, vấn đề của tín dụng địa ốc dưới chuẩn đã được tháo ngòi ngay từ đầu với các động thái Chính phủ quốc hữu hóa các ngân hàng có nguy cơ phá sản hoặc chấp nhận bảo hộ cho các ngân hàng phá sản. Trên cơ sở, xây dựng lại từ đầu và mọi biện pháp kích cầu sau đó đều không lo ám ảnh của các hệ lụy có thể kèm theo. Hoặc ở Thái Lan, vấn đề lớn nhất của nền kinh tế năm 1978 chưa phải là địa ốc, mà chính là sự rút vốn ồ ạt của giới đầu tư nước ngoài. Sau cơn rút vốn và sự vãn hồi của các chính sách, dĩ nhiên, thị trường sẽ lại được lấp đầy. Tình trạng này trái ngược ở VN. Địa ốc đang dư thừa về tài sản và chỉ thiếu mỗi thanh khoản, trong khi chính sách lại không dễ dàng hướng đến “tháo ngòi” như ở Mỹ hay Thái Lan.
Nhìn chung, những yếu tố chính ảnh hưởng đến chu kỳ BĐS VN sẽ gồm: (1) Vấn đề cân bằng cung và cầu – vấn đề phân khúc thị trường của chủ đầu tư; (2) Chính sách hạ lãi suất cho vay để người dân có nhu cầu thực về nhà ở có thể mua được nhà bằng cách trả góp qua tín dụng. 3, Phục hồi tăng trưởng kinh tế để tái lập niềm tin trong thị trường và tạo sức mua.
Để cho phép kịch bản “hạ cánh mềm” trở thành lựa chọn tối ưu cho thị trường, sẽ cần một lộ trình chính sách toàn diện bao gồm: Tái lập ổn định vĩ mô và tăng trưởng 2013 – 2015 bằng các chính sách thích hợp; Giải quyết tồn kho BĐS: giá nhà đất có thể cần xuống thêm 30%-40%, một phần do tự động nửa đầu năm 2013, phần khác do áp lực thị trường gây phát mãi hay bán đấu giá; Lập lại trật tự trong hệ thống ngân hàng bằng các biện pháp thị trường, bỏ các biện pháp hành chính đang tràn ngập, nhằm giảm lãi suất cho vay xuống dưới 10% để khuyến khích việc mua khối BĐS tồn đọng; Các sáng kiến tín dụng mới: cho vay 25 năm, chứng khoán hóa tín dụng BĐS để thêm nguồn cung từ thị trường tài chính, người vay trả bảo hiểm tín dụng BĐS…
Ngược lại, nếu thị trường BĐS rơi vào kịch bản hạ cánh “cứng, chúng tôi nhấn mạnh: Sự khó khăn của nền kinh tế tiếp tục không được giải quyết thỏa đáng. Khủng hoảng sẽ xảy ra nhanh hơn và gây nhiều tác hại hơn lên nền kinh tế. Theo đó, nhu cầu tài trợ ngân sách thúc đẩy chính sách tiền tệ nới lỏng sẽ đưa đến lạm phát hai con số trở lại. Cộng hưởng với chính sách quản lý thị trường vàng thiếu hợp lý, áp lực trên tỉ giá sẽ có thể đưa mức trượt giá mới của VND nghiêm trọng. Giá BĐS, đặc biệt là giá nhà ở và căn hộ cao cấp tại các đô thị lớn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức độ phát triển của nền kinh tế, có thể xuống 50%-60% trong kịch bản này. Sự trượt giá của VND cùng với sự sụt giá BĐS sẽ giúp tạo sức mua lớn từ giới đầu tư nước ngoài để rồi sau đó ồ ạt tấn công đầu cơ như trường hợp của Thái Lan năm 1998.
Chúng tôi không mong thị trường BĐS sẽ có một kịch bản để lại nhiều hệ lụy cho nền kinh tế. Và do đó, mọi gánh nặng đang đổ dồn lên chính sách tương lai sẽ được triển khai trong năm 2013. Trong đó, niềm tin vào chính sách, vào sự nói và làm cũng là một yếu tố có ý nghĩa lớn để vực dậy thị trường.
TS. Phạm Đỗ Chí – Chuyên gia kinh tế
Nguyễn Xuân Quang – Tổng giám đốc Cty Nam Long
