Sau khi UBND TP Hà Nội giao Sở Tài nguyên & Môi trường (TN&MT) lập hồ sơ thu hồi hàng vạn hec-ta đất của 10 doanh nghiệp (DN) do vi phạm luật đất đai, ông Vũ Văn Hậu – Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội khẳng định không e ngại quyền lợi chủ đầu tư, và sẽ làm đúng quy định của pháp luật. Giới chuyên gia, hoạch định chính sách đều gật gù trước “quả đấm thép” này, nhưng vẫn băn khoăn liên quan tới quyền lợi của người mua, những khách hàng đã góp vốn tham gia trong các dự án đó.
Cơ chế quản lý thiếu đồng bộ
Theo ông Vũ Văn Hậu, hồ sơ thu hồi đất của 8 đơn vị đã trình và được UBND TP đồng ý chủ trương và “chắc chắn trong tháng 7 chúng tôi sẽ ra quyết định thu hồi đất 8 dự án này”. Thậm chí, ông Hậu còn thẳng thừng cho biết sẽ không có ngoại lệ cho các dự án lớn với bất cứ lý do gì. Trả lời báo chí về quá trình thực thi quyết sách này, người đứng đầu Sở TN&MT Hà Nội thừa nhận tồn tại nhiều khó khăn bất cập. Theo đó, thời gian vừa qua Sở đã kiểm tra, rà soát các dự án trên các tuyến đường Phạm Hùng, Lê Văn Lương, Trần Duy Hưng, Hoàng Quốc Việt… và đã có báo cáo Ban cán sự xem xét. Việc xử lý các DN vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai đang được khẩn trương triển khai. Tuy nhiên, cái khó trong triển khai xử lý, thu hồi đất bỏ hoang, cho thuê trái phép, vi phạm pháp luật đó là sự phối hợp, hợp tác của chủ đầu tư, cơ quan chủ quản. Thứ hai là quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất vi phạm của cơ quan quản lý cấp cao nhất vẫn chưa có. Luật Đất đai đã có quy định chung nhưng thiếu thông tư hướng dẫn cụ thể. Hiện mới chỉ có Quyết định 59 của TP Hà Nội về vấn đề này.
Mổ xẻ về những khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện thu hồi, xử lý các dự án sai phạm về đất đai, ông Nguyễn Hữu Nghĩa – Phó giám đốc Sở TN&MT Hà Nội chia sẻ: Sự phối hợp đồng bộ giữa các cấp, ngành để xử lý vi phạm của các dự án, DN còn hạn chế. Ví dụ khi cần xác định nguyên nhân một dự án chậm triển khai thì rất cần phối hợp của nhiều sở ngành khác để làm rõ nguyên nhân như năng lực tài chính của chủ đầu tư, khả năng đầu tư, quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt bằng. Ngoài ra còn liên quan trách nhiệm quản lý lãnh thổ của chính quyền các quận, huyện, phường xã, phải được gắn với nhau. Thực tế trách nhiệm nhiều khi chưa rõ nên có tình trạng thông tin để xử lý nhiều khi phải lấy từ dư luận, báo chí, từ kiến nghị của cử tri, từ các đợt kiểm tra định kỳ của sở chứ nếu từ sự chủ động của địa phương báo cáo lên thì rất ít. Những khó khăn nêu trên đã bộc lộ sự phối hợp quản lý về địa chính giữa các cơ quan sở tại và quản lý hữu quan rất chồng chéo và bất hợp lý. Chỉ đến khi xảy ra “sự vụ” thì cả hệ thống lại loay hoay từ việc tìm kiếm, xác minh, kiểm tra thông tin rồi mới xem xét ra hình thức xử lý. Sự lúng túng đó còn chứng minh cho tình trạng cơ chế quản lý điều hành kiểu này từ trước tới nay thường gây “khó khăn” cho các DN, chủ đầu tư với quy trình xin phép, cấp phép, thẩm định, quy hoạch…
Cứ đúng quy định mà thực hiện
Đây là tuyên bố của Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội về kiên quyết thu hồi những công trình không phù hợp quy hoạch mới được thông qua. Theo ông Hậu thì “TP sẽ không e ngại quyền lợi chủ đầu tư” và sẽ không có chuyện đánh trống bỏ dùi. Thực tế từ 2008 đến nay, các trường hợp vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đã trình UBND TP phê duyệt thì đều đã thực hiện đến cùng.
Lần này, Hà Nội tỏ ra gấp gáp và thiết quân luật với những dự án không phù hợp với Quy hoạch chung Thủ đô cũng như sai phạm về sử dụng đất đai. Về lý thuyết, theo nhiều chuyên gia trong ngành quy hoạch, việc này là cần thiết, đặc biệt đặt trong sự hài hòa chung của quy hoạch chung đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, những chủ đầu tư thiếu năng lực, không đủ khả năng tiếp tục đưa dự án tới đích do nhiều lý do (chủ yếu là về vốn) cũng cần được thanh lọc để tối ưu hóa mục đích sử dụng đất của TP. Không chỉ có vậy, các chủ đầu tư vẫn đang “ngâm đất” sau khi được duyệt dự án vì nhiều lý do cũng cần bàn tay thiết chế của cơ quan quản lý hữu quan để tránh lãng phí đất công. Về phần mình, các DN – chủ đầu tư đương nhiên sẽ phải nghiến răng chấp nhận. Đặc biệt là các DN chuyên đi chạy dự án và “bán cái”. Những chủ đầu tư có năng lực nhưng hạn chế về vốn sẽ coi đây là lối thoát cực chẳng đã vì không còn sự lựa chọn nào khác với phương châm “thà đau một lần rồi khỏi hẳn bệnh”.
Việc rà soát, xử lý các dự án sai phạm, chưa phù hợp quy hoạch chung rất cần làm ngay và triệt để. Nhưng đối với những khách hàng, nhà đầu tư đã trót góp vốn, mua dự án thì quyền lợi của họ ra sao? Ai sẽ bảo vệ? Hầu hết những “nạn nhân” bất đắc dĩ này đều chung một quan điểm: Cơ quan chức năng cần ra chế tài cụ thể để chủ đầu tư dự án có trách nhiệm đúng và đủ với khách hàng. Không thể để xảy ra tình trạng DN vin vào lý do “vì chính sách” (được coi là bất khả kháng) để quay lưng, phủi tay với khách hàng – những người đã chung lưng góp vốn cùng chủ đầu tư.
|
TS Phạm Sỹ Liêm (Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam): Quyết định này của TP là có 2 lý do. Thứ nhất đó là những dự án chưa thực hiện hoặc thực hiện qua loa. Thứ hai là rà soát lại những dự án có phù hợp với quy hoạch mới được thông qua hay không. Ngay cả một số dự án đang thực hiện cũng có thể không phù hợp với quy hoạch mới. Nhưng vì đang dở dang nên để cho họ tiếp tục, tránh lãng phí. Còn với những dự án chưa triển khai và không phù hợp với quy hoạch thì chắc chắn nên làm. Còn với dự án đúng quy hoạch nhưng chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện thì thu hồi lại là đúng. Về phần quyền lợi của chủ đầu tư, dù chưa làm gì thì họ cũng đã chi cho việc lập dự án, tư vấn đo đạc, xem xét thẩm định. Nếu họ vẫn tiếp tục “ôm” dự án thì có khi còn phải tiếp tục chi phí nữa mà chưa chắc đã thu lại hiệu quả. Trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay, việc Tp thu hồi có thể làm “đau” họ bây giờ nhưng sẽ tốt về sau. Tôi rất hoan nghênh chủ trương của TP nhưng chỉ mong là xem xét thực thi triệt để, nhanh hơn. Bởi trước đây, TP đã “dọa” về chuyện xem xét này ngay từ lúc bắt đầu sáp nhập Hà Nội với Hà Tây. Ông Vũ Mạnh Tiến (Giám đốc sàn giao dịch bất động sản DVLand): Trước tiên là những dự án “đắp chiếu” từ lâu, TP sẽ thu hồi để giao cho chủ đầu tư khác. Quyết sách này gần giống với việc Nhà nước thu mua lại một số dự án như vừa qua. Một số đơn vị bị thu hồi đang có cách xử lý kiểu “mặc kệ” nhà đầu tư, khách hàng đã góp vốn vào dự án của họ. Bởi xét thực tế, những chủ đầu tư đó đang lâm vào cảnh lực bất tòng tâm. Nếu có tiền thời điểm này mà đổ vào dự án thì cũng không giải quyết được gì. Chỉ còn cách đối với những khách hàng đã nộp tiền mua là hai bên ngồi lại với nhau cùng đàm phán để chia sẻ khó khăn theo cách thức mỗi bên cùng chịu. Cụ thể, DN nên tùy theo hợp đồng (giá trị, thời hạn) để trả lại tiền cho khách hàng với tỷ lệ hao hụt thỏa thuận giữa hai bên. Ông Nguyễn Đình Tùng (Giám đốc Cty TNHH Dịch vụ địa chính Hà Nội): Xét trên góc độ nhà đầu tư, đây là vấn đề rủi ro chính sách. Một phần lỗi chính ở đây là nằm ở chủ đầu tư: họ không đủ năng lực, được giao dự án lâu rồi nhưng chưa triển khai đúng tiến độ. Chỉ có người mua chịu thiệt thòi vì lúc này rất khó đòi tiền từ chủ đầu tư. Điều cần nói đến ở đây là chế tài pháp lý đối với các chủ đầu tư không thực hiện đúng theo cam kết. Chủ đầu tư nào gây thiệt hại đến quyền lợi đến đông đảo nhà đầu tư khách hàng thì trong trường hợp cần thiết sẽ đáng kết tội lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Nhưng với quá nhiều kẽ hở pháp lý ở đây, chủ đầu tư đó sẽ “chẳng sao”. Thậm chí để đến lúc bị “làm sao” thì sẽ còn rất lâu. Việc TP thu hồi nhiều dự án còn cho thấy tồn tại rất nhiều chủ đầu tư kém năng lực hoặc tham lam chạy dự án thông qua quan hệ. Chỉ có khách hàng đã tham gia góp vốn là nhận phần thiệt thòi, dù rằng căn cứ theo hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư phải hoàn trả tiền góp vốn cho khách hàng nhưng tình hình này thì còn lâu khách hàng mới mong nhận được phần tiền gốc của mình nếu thiếu sự sát sao của cơ quan pháp luật. |
Nguyễn Cảnh
