Do siết lại hoạt động cho vay, hạn chế dòng tín dụng đổ vào lĩnh vực phi sản xuất gồm chứng khoán và bất động sản, nên kể từ đầu năm tới nay, thị trường địa ốc trở nên trầm lắng, giao dịch đóng băng ở nhiều phân khúc như căn hộ cao cấp, biệt thự, văn phòng cho thuê.
Các doanh nghiệp, nhà đầu tư đua nhau khuyến mại, giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng, nhưng đều không cải thiện được tình hình.
Nếu tiếp tục kéo dài, tình trạng này sẽ tạo nhiều áp lực không chỉ cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản, mà còn tác động xấu tới các ngành sản xuất liên quan, kể cả ngành tài chính, ngân hàng.
Bộ Xây dựng đang đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cùng nghiên cứu và tìm cách tháo gỡ khó khăn trên, xem xét các điều kiện để tiếp tục cho vay đối với một số ngành, một số đối tượng và dự án thuộc lĩnh vực bất động sản.
Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Trần Nam (ảnh bên), Thứ trưởng Bộ Xây dựng về vấn đề này.
– Việc siết lại cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, theo Thứ trưởng có hợp lý hay không?
Nên có sự phân định các ngành và lĩnh vực thuộc bất động sản để thấy rằng không hoàn toàn là phi sản xuất và việc siết lại cho vay toàn bộ khu vực này là chưa hợp lý. Ví dụ, việc cho vay để phát triển các khu công nghiệp, để tạo lập nhà xưởng, lắp đặt máy móc thiết bị đang rất cần được khuyến khích. Cho vay để xây dựng cơ quan, văn phòng, chợ búa, trung tâm thương mại hay cho vay cá nhân để xây dựng và sửa chữa nhà ở… cũng rất cần thiết để phục vụ đời sống và an sinh xã hội.
Tuy nhiên, đây không phải lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn. Đáng kể nhất lại là các khoản vay phục vụ công tác đền bù, giải phóng mặt bằng hay để nộp tiền đất thì rất cần phải siết lại vì hiện quỹ đất trống vẫn còn nhiều, chưa cần thiết mở rộng thêm, tình trạng bỏ hoang hóa, lãng phí đất đai vẫn diễn ra ở nhiều nơi.
Trong khi đó, tiền đền bù để giải phóng mặt bằng lại đổ vào dân, không phục vụ sản xuất, không thúc đẩy tiêu dùng nguyên vật liệu…
– Việc siết lại cho vay đang tác động như thế nào đối với các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở và bất động sản, cũng như các ngành, nghề liên quan?
Trong bối cảnh hiện nay, vốn tự có của các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này không nhiều, phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vay ngân hàng, dự án thì phải xây xong móng mới được huy động tài chính. Nhiều công trình, nhiều dự án đã hoàn thành 70 đến 80%, bỗng bị ngừng cho vay, dẫn tới chậm tiến độ và ảnh hưởng tới tính thanh khoản. Hàng hóa phải dừng lại ở dạng bán thành phẩm, không giao được cho khách hàng. Nếu không tiếp tục được nhồi vốn, mọi thứ sẽ lửng lơ, dự án không được hoàn thiện và không có sản phẩm để bán, để thu hồi vốn, trong khi nợ cũ thì vẫn tồn đọng…
Từ đó, các ngân hàng có thể giảm dư nợ cho vay kể từ nay trở đi, song cũng đồng nghĩa với việc tăng tỷ lệ nợ xấu, nợ khó đòi đối với các khoản vay từ nay trở về trước.
Xây dựng và bất động sản cũng là nơi tiêu thụ, là đầu ra của các ngành công nghiệp, sản xuất vật liệu như ximăng, sắt thép, gạch ngói, thiết bị sứ vệ sinh… Đây lại đang là lĩnh vực được khuyến khích với nhiều kỳ vọng tăng trưởng, nhưng có thể cũng sẽ bị đình trệ nếu thiếu đầu ra. Kéo theo đó là tác động tới ngành giao thông vận tải, khi thị trường vật liệu thiếu nhu cầu chuyên chở. Đó là chưa kể, vấn đề dư thừa lao động, thiếu việc làm…
Tóm lại, nếu coi thị trường bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất và ngừng cho vay toàn bộ hoạt động của lĩnh vực này một cách không chọn lọc và thiếu linh hoạt, sẽ gây nhiều tổn thất cho doanh nghiệp, thiệt hại cho các ngành sản xuất trực tiếp và bất ổn cho hệ thống tài chính ngân hàng.
– Việc hạn chế dòng tiền đổ vào bất động sản nhằm kiềm chế lạm phát, ngăn chặn tình trạng bong bóng là cần thiết, nhưng đâu là giải pháp phù hợp để thị trường tiếp tục phát triển ổn định và thúc đẩy các ngành, lĩnh vực kinh tế khác cùng tăng trưởng?
Trước mắt, nên duy trì việc cho vay, với lãi suất ổn dịnh đối với một số doanh nghiệp, dự án, công trình theo các tiêu chí định sẵn. Ví dụ, các dự án đạt tỷ lệ hoàn thành từ 75 đến 80%. Các dự án có quy mô nhỏ và vừa với mức giá thấp và dễ dàng tiêu thụ. Hay các doanh nghiệp có uy tín, có tỷ lệ nợ xấu thấp và sản phẩm có tính thanh khoản cao trên thị trường…
Thêm nữa, cần tăng cường cho vay ở đầu “cầu” tức là phía người tiêu dùng. Đây cũng là hình thức đảo nợ, việc tăng dư nợ cho vay tiêu dùng sẽ khiến doanh nghiệp nhanh thu hồi vốn để có tiền tiếp tục trả nợ ngân hàng.
– Điều đó có tăng rủi ro đầu cơ đất đai hay không?
Cho vay doanh nghiệp thường số lượng lớn nên rủi ro nợ khó đòi cũng lớn tương ứng, nhất là các khoản vay ngắn hạn. Cho vay tiêu dùng với thời hạn dài, thường người dân phải thế chấp và trông vào thu nhập để trả nợ nên khả năng thanh khoản sẽ tốt hơn, chắc chắn hơn. Vòng quay đảo nợ sẽ được nhân lên. Về dư nợ và lượng cho vay thêm có thể tăng hơn (dù không nhiều), nhưng tỷ lệ nợ xấu, nợ đọng và nợ khó đòi chắc chắn sẽ ít hơn, thậm chí là không có.
– Với các dự án bất động sản cao cấp thì sao, thưa Thứ trưởng?
Tuyệt đối không cho vay đối với những dự án bất động sản cao cấp, xa xỉ và không cần thiết tại thời điểm này. Tránh việc doanh nghiệp vay tiền để đền bù, giải phóng mặt bằng, vừa nhằm chiếm đất để dành, vừa đầu cơ chờ tăng giá… Những thứ ấy, không tạo thêm giá trị gia tăng, không thúc đẩy việc tiêu thụ các loại nguyên vật liệu hay sử dụng lao động…
– Trong bối cảnh, thị trường bất động sản sụt giảm kéo theo sự trì trệ của các ngành sản xuất như hiện nay, việc hé mở dòng vốn liệu có là hướng đi đúng để cải thiện tình hình?
Kế hoạch đặt ra là từ nay tới 30/9, tổng dư nợ cho vay của toàn hệ thống ngân hàng phải đạt mức 22% và giảm về 16% đến ngày 31/12. Tuy nhiên, khó có thể lạc quan khi dòng vốn trên thị trường không được lưu thông, không thu hồi được nợ và tỷ lệ nợ xấu vẫn còn ở mức cao như hiện nay. Chính nguồn vốn trong dân, hiện cũng đang bị co cụm do kỳ vọng giá bất động sản có thể sẽ còn sụt giảm hơn nữa. Vì thế, rất cần sự trợ giúp của Nhà nước, của hệ thống ngân hàng để cùng với các doanh nghiệp khơi thông hoạt động của thị trường bất động sản.
– Trân trọng cảm ơn Thứ trưởng!
Ngọc Quỳnh (thực hiện)
