Lãi suất ngân hàng đang ở mức cao (từ 17 -18%/năm) khiến nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản (BĐS) lâm vào tình trạng khó khăn về nguồn vốn.
Từ trái phiếu
Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương tín (Sacomreal) là đơn vị đầu tiên tại TP.HCM thể nghiệm hình thức huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu dự án. Ban đầu, Sacomreal phát hành trái phiếu cho dự án Phú Lợi 1 (quận 8) và thu hút được khá nhiều khách hàng. Sau đó, để triển khai dự án Belleza (phường Phú Mỹ, quận 7) Sacomreal phát hành một đợt trái phiếu với tổng giá trị 750 tỉ đồng. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 1,5 tỉ đồng, trái chủ được tặng một quyền mua căn hộ Belleza và được giảm giá 8% khi mua căn hộ. Sau chỉ 3 ngày phát hành, Sacomreal đã huy động đủ vốn.
Tháng 1.2010, Sacomreal đã chính thức công bố dự án và tổ chức bốc thăm căn hộ Belleza (ảnh bên) dành cho khách hàng mua trái phiếu. Trong buổi lễ công bố dự án, 100% trái chủ đã đến tìm hiểu thông tin, đăng ký bốc thăm chọn vị trí căn hộ và đã có 207/277 trái chủ (chiếm hơn 74%) khách hàng đã đóng cọc mua căn hộ Belleza.
Ông Đặng Hồng Anh – Chủ tịch Hội đồng quản trị Sacomreal cho biết: “Hiện nay, việc huy động vốn trên thị trường BĐS không dễ dàng, đặc biệt là huy động vốn bằng hình thức trái phiếu dự án. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư nào đảm bảo được các yếu tố như lãi suất trái phiếu cạnh tranh, tính rủi ro của trái phiếu thấp, quyền mua bất động sản kèm mức chiết khấu và đặc biệt là giá trị gia tăng trên sản phẩm BĐS cao thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ thu hút được khách hàng”.
Để triển khai bước đầu dự án khu đô thị Đông Sài Gòn (Nhơn Trạch, Đồng Nai) với quy mô 942 ha, Công ty Tín Nghĩa cũng đã huy động 1.000 tỉ đồng bằng hình thức phát hành trái phiếu. Loại trái phiếu này được ngân hàng bảo lãnh và các trái chủ được tính lãi suất trong thời hạn sở hữu trái phiếu. Bà Nguyễn Thị Thanh Hương – Giám đốc sàn giao dịch BĐS Tín Nghĩa cho rằng: “Để phát triển các dự án BĐS lớn, với tổng giá trị đầu tư lên đến hàng ngàn tỉ đồng, các doanh nghiệp không thể nào chỉ chờ vào nguồn vốn vay ngân hàng. Đa dạng hóa các hình thức huy động vốn là vấn đề vô cùng quan trọng để thực hiện các dự án BĐS”.
Cần hành lang pháp lý
Nhiều chuyên gia tài chính cho rằng Nhà nước phải nhanh chóng thiết lập hành lang pháp lý cho việc các doanh nghiệp huy động vốn từ hình thức trái phiếu. “Nếu chậm trễ thì sẽ có nhiều doanh nghiệp cũng tham gia phát hành và hình thành một thị trường tự phát, khó kiểm soát. Ngược lại, nếu có một hành lang pháp lý cụ thể thì đây sẽ là một kênh huy động vốn có hiệu quả” – một chuyên gia tài chính nói.
Theo ông Đặng Hoàng Vũ – Tổng giám đốc Công ty địa ốc Thanh Bình – việc cải tiến thủ tục pháp lý liên quan đến các dự án là vô cùng quan trọng. Nói đến đầu tư BĐS thì không có một doanh nghiệp nào đủ vốn lớn để làm hết cả dự án. Đối với một doanh nghiệp, để triển khai được dự án, thời gian đầu tư vào thủ tục pháp lý phải mất từ 3-5 năm. Với đồng vốn lãi suất bình thường thì thủ tục kéo dài như thế cũng đã khiến chi phí tăng gấp đôi, gánh nặng này sẽ đè lên người tiêu dùng, nguồn cung sản phẩm nhà đất tăng chậm và vòng quay tài chính của dự án sẽ càng chậm hơn.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) nhận định: “Việc lãi suất cho vay ở mức 18%/năm là quá cao khiến cho các doanh nghiệp không dám vay để đầu tư phát triển các dự án BĐS mới mà chỉ vay để hoàn tất các công trình, dự án đang dang dở mà thôi. Vì vậy, cần có lộ trình giảm lãi suất để doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất ở mức 0,85 – 1,1%/tháng thì thị trường BĐS mới có thể phát triển bền vững”. HoREA cũng đề xuất Nhà nước cần có chính sách tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng ở giai đoạn dự án đã được duyệt, đã giải phóng mặt bằng, đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và đã nộp tiền sử dụng đất. Đồng thời cũng cần quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp phải sử dụng vốn huy động đúng mục đích vào các dự án.
Ông Lê Hoàng Châu ví dụ: “Một dự án kéo dài trong 5 năm, nếu có lãi khoảng 30% thì các doanh nghiệp nước ngoài vẫn chấp nhận đầu tư, vì họ vay vốn bằng USD với lãi suất tối đa chỉ 4 -5%/năm. Trong khi đó, doanh nghiệp trong nước đầu tư một dự án với số vốn 200 tỉ đồng, nếu đi vay ngân hàng thì với lãi suất 17 -18%/năm, tiền lãi trong 5 năm thực hiện dự án cũng đã lên đến gần 200 tỉ đồng. Không doanh nghiệp nào chịu nổi với bài toán đầu tư như thế. Vì vậy, mô hình hợp tác liên doanh với các doanh nghiệp nước ngoài thật sự là một cơ hội để các doanh nghiệp trong nước giải được bài toán bế tắc về vốn hiện nay”.
Để giảm bớt áp lực về vốn cho doanh nghiệp BĐS, HoREA đã nhiều lần kiến nghị sớm hoàn thiện pháp luật tài chính liên quan đến việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án và định chế Quỹ tín thác BĐS (REIT) để tạo hành lang pháp lý cho doanh nghiệp huy động vốn và nhằm bảo vệ người mua trái phiếu.
Trần Thanh Bình
>>
