“30.000 tỷ đồng là gói trợ giúp để tăng cung cho khu vực nhà ở giá rẻ, tăng khả năng thanh toán cho nhóm người có thu nhập thấp, không tập trung vào kho bất động sản giá cao đang tồn đọng gắn với nợ xấu” – GS.TS Đặng Hùng Võ phân tích.
Gói tín dụng 30.000 tỷ đưa ra, nhiều người lăn tăn về việc nhà nước bỏ tiền cứu thị trường bất động sản dù các cơ quan chức năng đã nhiều lần giải thích Nhà nước không bơm tiền cứu doanh nghiệp mà chỉ đưa ra những hỗ trợ trung và dài hạn để phát triển nhà ở xã hội nhằm cải thiện chỗ ở cho người nghèo, người thu nhập thấp. Là một chuyên gia trong lĩnh vực, với ông, chính sách ban hành có đủ sức thuyết phục?
GS.TS Đặng Hùng Võ (ảnh bên): – Trên thế giới, không phải nước nào cũng bơm tiền ra cứu bất động sản, cho dù đó là nước phát triển, đang phát triển hay chậm phát triển.
Nhà nước tập trung quan tâm tới việc tìm giải pháp để cứu nền kinh tế khi rơi vào suy thoái do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có nguyên nhân từ suy giảm giá trị do thị trường bất động sản gây ra.
Nói như vậy có nghĩa là nhà nước không trực tiếp cứu thị trường bất động sản chỉ cứu nền kinh tế rơi vào suy thoái do thị trường bất động sản gây ra.
Gói trợ giúp 30.000 tỷ đồng mà Chính phủ đã đưa ra trong Nghị quyết số 02, tính chất không hề là gói trợ giúp của Chính phủ có liên quan quan gì tới kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản. Đây chỉ đơn giản là gói trợ giúp để giải quyết vấn đề an sinh xã hội về nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp, thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở tới năm 2020 và tầm nhìn 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt vào cuối năm 2011.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã đề xuất chuyển tải hoàn toàn đúng tinh thần, tính chất của gói hỗ trợ tín dụng này tới người dân. Vì nhiều nguyện vọng khác nhau mà nhiều người đã hiểu sai, có thể bình luận lệch lạc.
Khi Ngân hàng Nhà nước tung ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng thì một số chủ dự án thương mại vẫn lập luận gói 30.000 tỷ đồng đi chệch hướng, không giải phóng được hàng tồn kho đa phần là nhà ở thương mại giá cao trong khi các chủ dự án kiên quyết không giảm giá, cắt lỗ. Nên nhìn nhận thế nào về xu hướng này, thưa ông?
– Tôi cho rằng đây là những ý kiến thiếu xây dựng, đang gây mất niềm tin vào thị trường, điều mà cả các cơ quan quản lý nhà nước và nhà đầu tư đang phải hết sức nỗ lực để khôi phục. Thị trường nào cũng vậy, điều quan trọng nhất là phải thu hút được niềm tin của người tiêu dùng.
Gói 30.000 tỷ đồng là gói trợ giúp để tăng cung cho khu vực nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội và tăng khả năng thanh toán cho bên cầu là nhóm người có thu nhập thấp, không tập trung vào kho bất động sản giá cao đang tồn đọng gắn với nợ xấu. Tất nhiên, gói trợ giúp này có giúp cho việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội như là một cách để giảm kho bất động sản tồn đọng nhưng không phải là mục tiêu chính.
Tôi quan sát cũng thấy nhiều nhà đầu tư đang “kêu la” rằng “đang rơi vào điểm chết”, thậm chí là “đang bị bức tử” và “kêu cứu” Nhà nước phải “bơm tiền” để giúp. Trước hết, khi chúng ta coi mỗi doanh nhân là một chiến sỹ trên thương trường thì những ai kêu cứu như vậy đều là những chiến sỹ hèn nhát nhất. Trên chiến trường cũng như trên thương trường, các chiến sỹ đều phải biết dũng cảm, tự làm tròn bổn phận của một công dân trên vị trí của mình. Nhà nước không thể lấy tiền thuế của dân để cho các doanh nhân, đây vừa là nguyên tắc công bằng và vừa là công lý. Tôi cho rằng các nhà đầu tư nên ý thức lại trách nhiệm của mình, tự mình vượt qua khó khăn bằng những quyết định khôn ngoan của mình.
Nhưng thực tế có vấn đề là việc giải ngân gói tín dụng tiến triển rất chậm. Dư luận đang lo ngại về tính khả thi, hiệu quả của gói hỗ trợ này?
– Việc giải ngân chậm gói trợ giúp 30.000 tỷ đồng là một hiện tượng đúng quy luật trong hoàn cảnh của một hệ thống quản lý còn chưa đủ điều kiện như hiện nay.
Để giải ngân nhanh thì phải có hàng, tức là có nhà ở xã hội. Nhưng hiện nay nhu cầu thì nhiều còn nguồn cung vẫn ít. Muốn giải ngân nhanh phải tạo điều kiện để doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Mặt khác khi người lao động nhận lương bằng tiền mặt và chi tiêu trong xã hội chủ yếu bằng tiền mặt thì khó có thể quản lý chính xác thu nhập.
Khi hệ thống thông tin bất động sản không kết nối được toàn quốc thì khó có thể xác minh chính xác tổng diện tích nhà ở của mọi người. Khi người thu nhập thấp muốn mua nhà cho riêng mình mà bản thân thu nhập không đủ chi phí hàng ngày thì cũng khó chứng minh được khả năng trả nợ.
Những khó khăn đó chính là những nguyên nhân chính làm cho giải ngân chậm. Các cụ ở ta đã nói rằng “dục tốc bất đạt”, không phải vì chậm mà ta phải nhắm mắt lại để đẩy cho nhanh. Gói trợ giúp này mang tính trung hạn (10 năm), vậy cũng không nhất thiết phải thực hiện gấp gáp.
Có thể nghiên cứu thêm các cơ chế “mềm” sử dụng cộng đồng người có thu nhập thấp theo địa bàn hoặc theo tổ chức để quản lý đối tượng được hưởng lợi cho đúng. Cũng có thể chuyển gói trợ giúp này sang cả dài hạn (ví dụ 20 năm) để việc giải quyết được căn kẽ hơn.
Nếu do khó khăn, áp lực mà giải quyết không đúng đối tượng thì mới là không đạt mục tiêu, hiệu quả. Vì vậy điều cần lưu ý là quá trình thực hiện giải ngân gói trợ giúp 30. 000 tỷ đồng này cần phải được giám sát chặt chẽ. Rất có thể khi thị trường bất động sản phục hồi sẽ xuất hiện các “đầu nậu” thu gom tiêu chuẩn, xác nhận của những người có thu nhập thấp để khống chế nguồn cung, thu lợi từ quá trình thực hiện chính sách của Chính phủ. Hy vọng là sự quản lý tốt sẽ loại bỏ hiện tượng này kể từ khi chưa xuất hiện.
Việc giá nhà thương mại đang có dấu hiệu giảm dần có thể coi là hiệu quả mang lại của các chính sách điều chỉnh nói chung, trong đó có chính sách hỗ trợ tín dụng này?
– Nhà ở xã hội được nhận nhiều ưu đãi vậy phải có giá thấp. Giá thấp như vậy sẽ là động lực để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Quá trình này đang diễn ra trên thị trường.
Ở đây cần nói thêm rằng, quá trình cạnh tranh hạ giá thành nhà ở thương mại có thể dẫn tới tình trạng nhà ở xã hội có giá cao hơn nhà ở thương mại giá rẻ ở một vài đô thị lớn.
Để tránh tình trạng này, chúng ta cần thay đổi cách thức quản lý giá nhà ở xã hội, cần chuyển sang cơ chế sao cho thị trường hơn với sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư để giá nhà ở xã hội luôn phải rẻ hơn giá nhà ở thương mại. Làm được điều này mới tạo được bức tranh đầy đặn của một thị trường bất động sản đủ động lực phát triển lành mạnh.
Phương Thảo (thực hiện)
