Tình trạng văn bản pháp luật không thống nhất đã tồn tại từ lâu trong lĩnh vực bất động sản nhưng không có phương án giải quyết, khiến cho môi trường kinh doanh tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Luật “đá” nhau
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Xây dựng Việt Nam ngậm ngùi nói, lĩnh vực bất động sản đang phải chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 luật khác nhau như: Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, Luật Quy hoạch Đô thị… Vấn đề là các luật lại đưa ra những quy định không thống nhất, chồng chéo nên doanh nghiệp không biết phải xử lý như thế nào.
Lĩnh vực bất động sản hiện phải chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 luật khác nhau. (Ảnh minh họa: Hoàng Hà)
Chẳng hạn, Luật Quy hoạch đô thị quy định, dự án phải được chấp thuận chủ trương đầu tư, rồi mới tiến hành làm quy hoạch và xin phê duyệt. Trong khi đó, Luật Đầu tư lại quy định dự án muốn được chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
Hay Luật Kinh doanh Bất động sản quy định, bên bán chỉ được thu tiền đến 95% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng. Nhưng Luật Đất đai lại quy định, bên mua phải nộp 100% tiền thì cơ quan quản lý mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng. Như vậy cùng một vấn đề, những luật này đã không có sự thống nhất.
Đây chỉ là 2 ví dụ trong số rất nhiều quy định không thống nhất tại các luật đối với lĩnh vực bất động sản. Không những thế, luật nào cũng đều có một câu: Trường hợp có quy định khác nhau giữa luật này với luật khác thì thực hiện theo quy định của luật này, khiến cho các doanh nghiệp và cơ quan chức năng không biết đằng nào mà theo. Vì vậy, nhiều dự án phải mất tới 2 năm để hoàn tất thủ tục, gây lãng phí rất lớn về thời gian và chi phí.
Tình trạng văn bản pháp luật thiếu thống nhất, khác biệt đã tồn tại từ lâu trong lĩnh vực bất động sản nhưng chậm được giải quyết. Vấn đề này đã được nhiều báo cáo, nghiên cứu chỉ ra từ năm 2015 tới nay. Quốc hội đã thông qua các luật sửa đổi bổ sung của hầu hết những luật kể trên; Chính phủ đã sửa đổi hàng loạt nghị định liên quan, nhưng những vướng mắc cốt lõi tồn tại từ nhiều năm trước đây cơ bản vẫn còn nguyên.
Hiện nay các luật trên đều được soạn thảo bởi các Bộ chuyên ngành, chẳng hạn Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu do Bộ Kế hoạch và Đầu tư soạn thảo, Luật Đất đai do Bộ Tài Nguyên và Môi trường soạn thảo, Luật Xây dựng do Bộ Xây dựng soạn thảo… Với sự phân công như vậy, ban soạn thảo khó có thể nắm bắt được những điểm bất hợp lý, mâu thuẫn từ các luật khác nhau.
Bộ cứ thích “ôm” vào
Chuyên gia Nguyễn Đình Cung cho rằng, luật pháp chồng chéo, không thống nhất, phải sửa đổi nhiều, không ổn định là do có quá nhiều luật. Mỗi bộ chuyên ngành “ôm” một vài luật thì tình trạng trên không thể khắc phục. Có nhiều luật có thể bãi bỏ được như: Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; chỉ cần có Luật Xây dựng là đủ. Những luật này nếu được bỏ đi thì tự khắc sẽ giảm bớt các khâu quản lý trung gian, giảm tình trạng sửa cái này lại vướng cái khác trong khi quản lý nhà nước vẫn đảm bảo.
Một cách thẳng thắn và cũng đầy tiếc nuối, ông Cung kể lại, năm 2005 khi soạn thảo Luật Đầu tư, ông đã đề nghị bỏ vì trên thế giới không nước nào có Luật Đầu tư như Việt Nam. Thế giới người ta không có còn Việt Nam thì cứ “đẻ” ra. “Pháp luật không thiên về việc tạo ra sân chơi bình đẳng, minh bạch để doanh nghiệp yên tâm làm ăn mà thiên về tạo ra một công cụ để quản lý. Tư duy này hoàn toàn khác với thế giới, nếu không thay đổi, Việt Nam sẽ không có một hệ thống pháp luật tốt và ổn định, sẽ cản trở sự phát triển”, ông Cung nói.
Ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng Thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, đã tham dự nhiều cuộc họp soạn thảo luật thì thấy các bộ bỏ ra rất nhiều thời gian để bàn về thẩm quyền quản lý của ngành. Với cách làm này, rất khó có sự thay đổi hay cải thiện chất lượng làm luật.
Việc đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất giữa các luật liên quan đối với một vấn đề là rất quan trọng, giúp loại bỏ khó khăn cho doanh nghiệp, giúp các cơ quan thi hành pháp luật xử lý dễ dàng và đơn giản hơn. Giải quyết được vấn đề này sẽ tháo gỡ được ách tắc, tạo ra sự thông suốt cho kinh tế phát triển.
Tuy nhiên, cải cách môi trường kinh doanh vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng của các doanh nghiệp; quyền tự do kinh doanh chưa thực sự được bảo vệ; môi trường kinh doanh vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro; gánh nặng chính sách đối với các doanh nghiệp vẫn rất lớn.
Điều đáng quan ngại mà ông Cung luôn bày tỏ quan tâm là cải cách môi trường kinh doanh hiện có xu hướng ngày càng giảm đi so với trước, thậm chí mức độ rủi ro còn tiềm ẩn lớn hơn, khiến cho động lực tăng trưởng giảm.
Vì thế giải pháp cải cách môi trường kinh doanh, đảm bảo hành lang pháp luật an toàn cho doanh nghiệp cần được coi là nhiệm vụ trọng tâm của các cơ quan chức năng. Tiến trình cải cách môi trường kinh doanh cần vượt qua các lực cản vì đụng chạm đến những vấn đề khó khăn mang tính liên ngành. Môi trường kinh doanh thiếu an toàn, không hấp dẫn sẽ ảnh hưởng tới quá trình phục hồi của nền kinh tế, nhất là trong năm 2023 đầy khó khăn này.
Trần Thủy
(VietNamNet)
