Dự Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được Chính phủ quyết định rút khỏi chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2008. Nhiều ý kiến cho rằng việc này sẽ làm giảm hưng phấn của thị trường bất động sản (BĐS) vốn đang mong chờ những hiệu ứng tích cực mà Dự luật này mang lại.
Tuy nhiên, dưới góc độ của một chuyên gia BĐS, ông Đặng Văn Quang – Trưởng phòng cao cấp bộ phận dịch vụ tư vấn chiến lược của Jones Lang LaSalle (Tập đoàn dịch vụ địa ốc và tài chính quốc tế) lại cho rằng quyết định này không có tác động quá nhiều tới thị trường BĐS trong ngắn hạn.
* Mới đây, Dự Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được Chính phủ quyết định rút khỏi chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2008. Trong khi đó, rất nhiều chuyên gia cho rằng việc thông qua sớm dự luật này sẽ giúp thị trường BĐS sôi động trở lại. Quan điểm của ông về vấn đề này?
Dự luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai (DLSĐ) được soạn thảo rõ ràng đang nằm trong một nỗ lực làm minh bạch hóa, đơn giản hóa các thủ tục đầu tư liên quan tới đất đai của Việt Nam, tạo tiền đề cho các mục tiêu phát triển kinh tế bền vững của đất nước.
Nó hướng mục tiêu tới an ninh lương thực, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất, bảo vệ lợi ích của nông dân… trong khi vẫn muốn thúc đẩy nền kinh tế phụ thuộc vào tài nguyên đất, thúc đẩy quá trình đô thị hóa tất yếu.
Với mục đích như vậy, nó khó – hoặc không có tác động rõ ràng tới thị trường BĐS trong ngắn hạn. Nói cách khác, việc sôi động hay không của thị trường BĐS phụ thuộc vào quan hệ cung – cầu, niềm tin của nhà đầu tư… chứ không phụ thuộc nhiều vào việc “thông qua sớm” dự luật này.
* Một vấn đề rất được mong chờ tại dự luật là việc xây dựng mối quan hệ hữu cơ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. Tuy nhiên tại dự luật vẫn chưa giải quyết được vấn đề này. Là một chuyên gia BĐS, theo ông vấn đề này cần được giải quyết như thế nào?
Quy hoạch sử dụng đất đai chính là bản kế hoạch sử dụng tài nguyên đất của một địa phương, một vùng, một quốc gia. Nó được xây dựng dựa trên việc phân tích, dự báo nhu cầu, thổ nhưỡng, chiến lược phát triển… của địa phương, vùng, quốc gia đó.
Quy hoạch xây dựng phải triệt để tôn trọng quy hoạch sử dụng đất đai – nó nên được coi là bản chi tiết hóa của quy hoạch sử dụng đất đai.
Tuy nhiên, với tính chất quan trọng như vậy, quy hoạch sử dụng đất đai phải được xây dựng bởi không chỉ Bộ TNMT mà của các bộ, ngành khác như Quốc phòng, GTVT, NN PTNT… với tầm nhìn dài hạn 10, 20 năm thậm chí 50 năm và nên được thông qua, kiểm soát bởi các cơ quan quyền lực cao nhất (Quốc hội, Hội đồng nhân dân…). Mối quan hệ này phải được luật hóa để không thể bị phá vỡ.
* Bộ TNMT, đơn vị chủ trì soạn thảo dự luật cho rằng “Chưa đến lúc để sửa đổi những quy định liên quan đến việc bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài khi tiếp cận đất đai”. Theo ông, quan điểm này có hợp lý trong bối cảnh Việt Nam đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư thế giới?
Việc tạo ra một môi trường kinh doanh bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài là điều tất yếu theo cam kết của chúng ta với WTO. Tạo ra một số điều kiện ưu đãi cho các DN trong nước chỉ làm giảm tính cạnh tranh của DN trong nước – Bài học này đã từng xảy ra ở các lĩnh vực khác của nền kinh tế.
Điểm cần nhấn mạnh ở đây là khả năng thẩm định các dự án đầu tư – kể cả là các dự án FDI. Có một thực tế đang xảy ra là một số địa phương quá dễ dãi trong việc cấp phép đầu tư cho các nhà đầu tư không thực sự mạnh.
Thẩm định năng lực nhà đầu tư đang là một thách thức đối với việc phát triển bền vững của đất nước. Một nguy cơ hủy hoại môi trường đang dần hiện hữu nếu Chính phủ không có các biện pháp thích hợp.
* Thời gian qua, giá BĐS đã giảm khá nhiều. Có nhiều ý kiến rằng giá BĐS đã xuống gần sát với giá thực và cho rằng đã tới lúc quay lại với thị trường này. Quan điểm của ông về nhận định này?
Nhóm 1 – Những người có nhu cầu mua nhà để ở, họ sẽ mua bất kỳ khi nào thích hợp bất chấp diễn biến thị trường. Thích hợp được hiểu theo nghĩa phù hợp với khả năng tài chính, theo chuẩn mực chất lượng chấp nhận được.
Nhóm 2 – Đối với các nhà đầu cơ, họ chỉ đầu tư khi mà lợi nhuận kỳ vọng cao hơn các kênh đầu tư khác. Điều dễ nhận thấy là lãi suất huy động đang hấp dẫn hơn và an toàn hơn. Các ngân hàng đang cạnh tranh vốn nhàn rỗi từ các nhà đầu cơ nhỏ một cách có hiệu quả hơn so với BĐS.
Tập trung vào phân khúc thị trường do Nhóm 1 tạo ra sẽ là chiến lược chính cho các nhà phát triển BĐS vào thời điểm này. Bởi vì đây là nhu cầu cơ bản và bức thiết đối với người dân thành thị Việt Nam, nơi mà diện tích ở bình quân đầu người thấp hơn 10 m2.
* Xin cảm ơn ông.
* “Quy hoạch sử dụng đất đai phải được xây dựng bởi không chỉ Bộ TNMT mà của các bộ, ngành khác như các bộ Quốc phòng, GTVT, NN PTNT… với tầm nhìn dài hạn 10, 20 năm, thậm chí 50 năm và nên được thông qua, kiểm soát bởi cơ quan quyền lực cao nhất như Quốc hội…”.
