Lần đầu tiên mô hình TOD được quy định trong Luật Đường sắt với những chính sách đột phá
TOD là mô hình quy hoạch và phát triển đô thị lấy trục giao thông công cộng làm trung tâm, thường là các tuyến đường sắt, đường sắt đô thị, metro, BRT hoặc ga trung chuyển lớn.
Theo mô hình TOD, trong bán kính khoảng 400 – 800m quanh điểm giao thông công cộng, khu vực sẽ được phát triển đồng bộ với nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, kết nối đi bộ thuận tiện, thân thiện với người dân. Hạ tầng giao thông khu vực kết nối liên thông giữa các phương tiện xe buýt, xe đạp, đường sắt đô thị, taxi, bãi đỗ xe…
Tại Luật Đường sắt 2025, được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 27/6/2025, lần đầu tiên có hai điều, quy định các nội dung phát triển đô thị theo mô hình TOD đối với đường sắt (Điều 25) và trình tự, thủ tục đầu tư dự án đường sắt địa phương, dự án đường sắt địa phương theo mô hình TOD (Điều 26).
Theo đó, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực TOD đối với đường sắt quốc gia, đường sắt địa phương, phương án tuyến công trình, vị trí công trình, tổng mặt bằng tuyến đối với đường sắt địa phương.
UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định điều chỉnh các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật, chức năng sử dụng các khu đất, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng trong khu vực TOD khác với quy chuẩn kỹ thuật về quy hoạch xây dựng nhưng phải bảo đảm không vượt quá khả năng đáp ứng của hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu vực TOD và vùng phụ cận.
UBND cấp tỉnh quyết định phạm vi khu vực TOD và nội dung, trình tự, thủ tục thực hiện khác với quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt mà không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan.
Sau khi phê duyệt quy hoạch khu vực TOD, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch khác có liên quan phải được kịp thời cập nhật và công bố.
Số tiền thu được từ khai thác quỹ đất khu vực TOD, Luật Đường sắt 2025 quy định, đối với đường sắt quốc gia, chính quyền địa phương cấp tỉnh được giữ lại 50% nộp vào ngân sách địa phương và 50% nộp vào ngân sách Trung ương (sau khi trừ đi chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu vực TOD và chi phí khác có liên quan theo quy định của pháp luật). Đối với đường sắt địa phương, chính quyền địa phương cấp tỉnh được giữ lại 100% nộp vào ngân sách địa phương.
Tại Điều 26, Luật Đường sắt quy định quy trình quy hoạch các khu TOD sẽ được tách khỏi thủ tục điều chỉnh các quy hoạch đô thị, nông thôn hay kế hoạch sử dụng đất đã có. Điều này được kỳ vọng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian triển khai, thay vì kéo dài hàng năm do chờ điều chỉnh đồng bộ…
Giới chuyên môn đặt nhiều kỳ vọng
Theo đại diện Cục Đường sắt Việt Nam, những quy định mới nói trên trong Luật Đường sắt 2025 là bước tiến quan trọng giúp các địa phương không chỉ giảm phụ thuộc vào đầu tư công mà còn chủ động huy động nguồn vốn xã hội hóa để phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt là hệ thống đường sắt đô thị.
Mô hình TOD giúp giảm chi phí đầu tư hạ tầng đô thị, đồng thời tạo thêm nguồn thu từ việc gia tăng giá trị đất đai, một nguồn lực Nhà nước có thể khai thác hợp lý thay vì bỏ ngỏ.
Giới chuyên môn cũng đặt nhiều kỳ vọng vào việc phát triển mô hình TOD tại Việt Nam. Ông Khuất Việt Hùng, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty TNHH Một thành viên Đường sắt Hà Nội (Hanoi Metro) cho rằng đường sắt đô thị là động lực quan trọng để phát triển mô hình TOD, tức là phát triển đô thị mật độ cao với các hoạt động kinh tế – xã hội tập trung quanh nhà ga.
Khi đó khu vực ga tạo ra một không gian đô thị xanh, phát thải thấp, thân thiện môi trường. Người dân có thể đi bộ đến trường, đến nơi làm việc trong phạm vi 800m – 1km quanh ga, giảm đáng kể nhu cầu sử dụng phương tiện cá nhân.
“Phát triển mô hình TOD có vai trò đặc biệt quan trọng trong quá trình phát triển và chuyển đổi xanh cho giao thông đô thị nói chung. Đồng thời đây cũng là động lực thúc đẩy chuyển đổi xanh cho toàn bộ đời sống của đô thị”, ông Hùng nhận định.
Với những quy định mới trong Luật Đường sắt 2025, Luật Thủ đô 2025, Nghị quyết số 188/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại TP Hà Nội, TP.HCM, ông Hùng kỳ vọng mô hình TOD sớm được triển khai thực hiện hiệu quả tại Thủ đô.
Tương tự, PGS.TS Lê Trung Thành, Vụ trưởng Vụ Khoa học công nghệ, môi trường và Vật liệu xây dựng (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, với các quy định tại Luật Đường sắt 2025 hình thành khung pháp lý quan trọng nhằm phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị.
Việc quy định trình tự, thủ tục đầu tư dự án đường sắt đô thị, các quy định phát triển đô thị theo mô hình TOD sẽ tạo động lực phát triển các tuyến đường sắt đô thị góp phần chỉnh trang đô thị, giảm ùn tắc giao thông và giảm ô nhiễm môi trường…
Còn theo ThS Hoàng Minh Sơn, chuyên gia thẩm tra dự án đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, Trưởng phòng Kế hoạch kỹ thuật Công ty CP BOT Bắc Giang – Lạng Sơn – Hữu Nghị, trong bối cảnh nhu cầu phát triển đô thị tại Việt Nam còn rất cao, việc gắn dự án đường sắt với các khu đô thị TOD không chỉ phù hợp quy hoạch mà còn trở thành nguồn vốn quan trọng, giúp dự án khả thi và bền vững hơn.
Hiện nay, khó khăn lớn nhất khi triển khai dự án hạ tầng, đặc biệt là đường sắt, chính là công tác giải phóng mặt bằng do liên quan nhiều loại đất khác nhau: đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đô thị… Vì vậy, cần có cơ chế đền bù đặc thù và hợp lý, đồng thời lựa chọn vị trí ga tối ưu, nằm trong khu vực đã được quy hoạch phát triển đô thị để tránh phải điều chỉnh quy hoạch.
“Nếu thực hiện đúng quy hoạch, Nhà nước sẽ thu được phần chênh lệch lớn giữa giá đền bù và giá đất đô thị sau khi đấu giá công khai, minh bạch. Khoản thu này sẽ trở thành nguồn vốn đầu tư ngược trở lại cho dự án. Doanh nghiệp được hưởng lợi khi tham gia đấu giá và phát triển các khu đô thị, còn người dân được hưởng tiện ích về hạ tầng, sinh sống thuận tiện hơn”, ông Sơn phân tích.
Ngoài ra, mô hình TOD còn mang lại nhiều lợi ích lan tỏa khác như giảm chi phí logistics, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo việc làm…
Các chuyên gia đều cho rằng, với hành lang pháp lý mới, mô hình TOD đang đứng trước cơ hội trở thành chiến lược phát triển đô thị bền vững tại Việt Nam, nơi giao thông công cộng và bất động sản không còn tách rời, mà song hành, cộng hưởng để tạo nên những đô thị hiện đại, hiệu quả và thân thiện với người dân.
Tâm Vũ – Hữu Mạnh
