Thị trường bất động sản Nha Trang bắt đầu sôi động trong 2 năm gần đây, nhất là từ sau khi Nha Trang được công nhận là đô thị loại 1, bên cạnh những tiềm năng phát triển du lịch của thành phố biển này. Tuy nhiên, thách thức môi trường cùng với nguy cơ thừa cung, áp lực cạnh tranh ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã khiến Nha Trang trở thành một điểm đến cần được thận trọng.

Sự thay đổi ở Nha Trang, theo ông Văn Dũng Chinh, Giám đốc Sàn Giao dịch Bất động sản Cát Lợi (Nha Trang), được thể hiện ngay trong sự phát triển của chính công ty ông. Khi mới thành lập cách đây 6 năm, trung tâm của ông chủ yếu bán những căn nhà phố do người dân Nha Trang ký gửi. Thế nhưng, từ cuối năm 2009, thị trường bất động sản Nha Trang sôi động hẳn lên với sự ra đời của các khu đô thị mới, dự án căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm, những khu du lịch nghỉ dưỡng. Sự sôi động này đã giúp cho hoạt động kinh doanh của Cát Lợi tiến triển tốt hơn. Khách hàng của Cát Lợi hiện nay đã mở rộng sang người ngoại tỉnh, đặc biệt là những người đến từ Hà Nội và TP.HCM.

Nha Trang chuyển mình từ du lịch

Với tổng diện tích khoảng 507 km2 bao gồm 19 hòn đảo lớn nhỏ, vịnh Nha Trang có hầu hết các hệ sinh thái điển hình, quý hiếm của vùng biển nhiệt đới. Vì thế, Câu lạc bộ các vịnh đẹp nhất thế giới đã kết nạp vịnh Nha Trang làm thành viên thứ 29 vào năm 2003. Với những lợi thế này, Nha Trang được xem là một trong những thành phố du lịch hấp dẫn nhất Việt Nam.

• Ảnh bên : Phối cảnh tổng thế dự án Dragon Pia tại Khu đô thị biển An Viên, Nha Trang

Theo Sở Văn hóa Du lịch Thể thao tỉnh Khánh Hòa, lượng khách du lịch đến Nha Trang tăng hằng năm từ 13-25%. Tổng doanh thu hoạt động du lịch và dịch vụ cũng tăng bình quân hằng năm hơn 25%. Năm 2009, mặc dù chịu ảnh hưởng nặng nề của khủng hoảng kinh tế thế giới, nhưng doanh thu vẫn đạt 1.567 tỉ đồng, tăng 15,8% so với năm 2008.

Tiềm năng du lịch của Nha Trang đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản. Một động lực quan trọng khác khiến các nhà đầu tư nhảy vào thị trường này là đầu năm 2008, Nha Trang chuẩn bị hồ sơ đề nghị thăng hạng lên đô thị loại 1. Ông Chinh, Sàn Cát Lợi, cho biết, vào thời điểm đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội, TP.HCM như Sông Đà, Tập đoàn HUD, Galimexco và một số quỹ đầu tư như VinaCapital đã kịp đăng ký giành hàng trăm ha đất ở vùng ngoại ô.

Những tháng cuối năm 2009, các chủ đầu tư tại Nha Trang đã lần lượt khởi động các dự án bất động sản và tung hàng ra thị trường như dự án Biệt thự Lighthouse Complex Tower (100 triệu USD), Incomex Saigon - Ocean Hill Village (271 tỉ đồng), dự án Căn hộ Cao cấp 5 sao The Costa Nha Trang (147 triệu USD), Căn hộ và Khách sạn Cao cấp 5 sao Dragon Pia (1.400 tỉ đồng), Khu Đô thị Mỹ Gia (60 triệu USD), Khu Đô thị Venesia (1.500 tỉ đồng), Khu Đô thị Phước Long. Nhiều dự án lớn về du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí cũng được đầu tư để đón đầu sự chuyển mình này của Nha Trang như Vinpearl Land, Diamond Bay, Evason Hideaway at Ana Mandara.

Theo nghiên cứu của Công ty Tư vấn Bất động sản Savills Việt Nam, về nhà ở, Nha Trang có khoảng 27 dự án bao gồm các dự án bán đất nền, nhà phố và căn hộ, cung cấp cho thị trường khoảng hơn 4.300 căn. Mặc dù so với các thành phố lớn khác, con số này vẫn còn khiêm tốn, nhưng xét trong sự phát triển nội tại của Nha Trang, đây được xem như là sự trỗi dậy. Sự trỗi dậy này bắt nguồn từ chiến lược phát triển mới của chính quyền thành phố. Năm 2008, lãnh đạo tỉnh Khánh Hòa đã xác định sẽ xây dựng Nha Trang trở thành “Thành phố Sự kiện”, chuyên tổ chức các sự kiện quốc gia, quốc tế, trọng tâm là tổ chức các hoạt động nghệ thuật, các kỳ Festival biển, các kỳ thi hoa hậu trong nước và thế giới. Để đạt được mục đích đó, chính quyền Nha Trang đã quy hoạch tổng thể lại Thành phố.

Nha Trang là thành phố phát triển sớm, nên quỹ đất ở khu vực trung tâm còn rất ít. Với địa thế nằm trong thung lũng có 3 mặt núi vây và phía Đông tiếp biển, Nha Trang đã tự quy hoạch khép kín trong nhiều năm qua. Trong khi đó, cả một khu vực khá rộng lớn nằm ở phía Tây Thành phố lại chưa được khai thác. Do đó, việc phát triển ra các khu vực mới đang là chiến lược của thành phố này.

Theo đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 trục đường nối Nha Trang - Diên Khánh (Khánh Hòa) vừa được Ủy ban Nhân dân tỉnh Khánh Hòa phê duyệt, dọc trục cảnh quan cửa ngõ phía Tây Thành phố sẽ hình thành trung tâm thương mại và nhiều khu đô thị mới. Thống kê của Savills Việt Nam cho thấy, số dự án ở phía Tây chiếm đến hơn 50% tổng số dự án tương lai của Nha Trang. Một số dự án khu đô thị lớn như Mỹ Gia, Venesia, Phước Long đều nằm ở phía Tây Thành phố. 

Đâu là phân khúc tiềm năng?

Có nhiều ý kiến khác nhau về loại hình tiềm năng của bất động sản Nha Trang, nhưng nổi lên trong xu hướng đầu tư ở đây là đất nền. Theo ông Chinh, Sàn Cát Lợi, loại hình được giao dịch nhiều nhất tại Cát Lợi là đất nền ở các khu đô thị mới. “Những đất nền liên kế, trên dưới 100 m2, có giá bán dưới 1,5 tỉ đồng đang được khách hàng ở Nha Trang và nhiều nhà đầu tư quan tâm”, ông nói.

Ông Matthew Koziora (ảnh bên), Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị của VinaLiving, chủ đầu tư Khu Đô thị Mỹ Gia, cũng cho biết, các nhà đầu tư đang chú ý đến những dự án đất nền nằm trong các khu đô thị, có giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại, môi trường trong lành, với đầy đủ tiện ích và giao thông thuận lợi. “Phần lớn các khách hàng tại Nha Trang chưa đủ khả năng tài chính để sở hữu những biệt thự cao cấp, nên các biệt thự hay nhà phố giá trung bình khá nhưng có vị trí thuận lợi đang là sự lựa chọn lý tưởng của họ. Giá cả hợp lý cũng thu hút những nhà đầu tư có năng lực tài chính tương đối”, ông nói.

Ông Koziora cũng cho rằng, những yếu tố góp phần tạo nên xu hướng này là sự phát triển không ngừng của các thành phố lớn, thu hút dân cư từ các vùng lân cận, từ đó làm gia tăng nhu cầu nhà ở. Một báo cáo của Savills vào cuối năm ngoái cũng cho thấy, ở Nha Trang đang có nhu cầu thực về nhà xây hoàn thiện. Theo báo cáo này, mức tăng trưởng diện tích nhà ở tại Khánh Hòa là 100.000 m2 mỗi năm. Tổng diện tích nhà ở tại Khánh Hòa hiện nay là 3,7 triệu m2, trong đó Nha Trang chiếm 2,6 triệu m2.

Thực tế cho thấy sản phẩm đất nền có giá cả phải chăng ở những khu đô thị mới tại Nha Trang đang được tiêu thụ rất khả quan. Theo ông Chinh, đất nền đang hút khách hiện nay là Khu Đô thị Mỹ Gia, Phước Long, Venesia hay Bắc Vĩnh Hải. Chẳng hạn, dự án Mỹ Gia đã bán được khoảng 360 căn trong tổng số 460 căn của giai đoạn đầu tiên. Toàn bộ biệt thự tại Bắc Vĩnh Hải đã được bán hết với giá khoảng 2,5 tỉ đồng/nền diện tích 120 m2.

Ngoài đất nền ở khu đô thị, các nhà phát triển bất động sản cũng quan tâm đến loại hình biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng. Ông Đỗ Anh Dũng, cố vấn cao cấp, thành viên Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần TD, chủ đầu tư dự án The Costa Nha Trang, cho biết: “Rất nhiều du khách từ TP.HCM, Hà Nội hay du khách nước ngoài đến Nha Trang đều muốn ở lại, nhưng chưa có khu nghỉ dưỡng cao cấp nào đáp ứng được nhu cầu của họ. Điều đó đã thôi thúc chúng tôi thực hiện một dự án nghỉ dưỡng cao cấp tại đây”.

Ông Trương An Dương, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu của Savills tại TP.HCM, cho rằng, với điều kiện tự nhiên có bãi biển và quần thể đảo khá đẹp, khí hậu ôn hòa quanh năm và cơ sở hạ tầng phát triển tốt, đặc biệt là Sân bay Quốc tế Cam Ranh, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Nha Trang có tiềm năng phát triển lớn trong tương lai gần.

“Theo quan sát, vẫn có nhiều công ty phát triển bất động sản và nhà đầu tư đang đầu tư khá mạnh vào loại hình nghỉ dưỡng ở Nha Trang. Trong ngắn hạn đến trung hạn, thị trường nghỉ dưỡng sẽ chứng kiến sự gia tăng của các thương hiệu quản lý quốc tế hàng đầu”, ông Dương nhận định.

Tại Nha Trang, hiện có một số dự án nghỉ dưỡng lớn như Khu Biệt thự Nghỉ dưỡng Cao cấp An Viên (71 ha), Biệt thự biển Đường Đệ - Vĩnh Hòa (9,6 ha), Làng Biệt thự Nam Sông Cái (46 ha).

Không chiếm ưu thế như đất nền, loại hình căn hộ chung cư cũng đã có dấu hiệu phát triển, đặc biệt là những căn hộ cho mục đích nghỉ dưỡng. Những căn hộ này chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm thành phố. “Do quỹ đất ở khu vực trung tâm rất hạn chế nên những căn hộ nghỉ dưỡng trong vòng bán kính 500 m2 so với bờ biển đều thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư”, ông Chinh, Sàn Cát Lợi, nhận xét. Tiêu biểu nhất có thể kể đến dự án The Costa Nha Trang. Theo anh Lê Xuân Huy, Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị dự án này, mặc dù kế hoạch là chỉ bán 15% trong tổng số 244 căn hộ trong giai đoạn đầu tiên, nhưng khi kết thúc đợt bán hàng thứ nhất, The Costa đã bán được hơn 20%.

Cũng theo ông Dương, Savills, bên cạnh bất động sản nghỉ dưỡng, với GDP (tổng sản phẩm quốc nội) bình quân trên đầu người khoảng 2.000 USD, nền kinh tế nghiêng về du lịch và dịch vụ, Nha Trang là một thị trường khá tiềm năng cho bất động sản bán lẻ hiện đại. 

Bất động sản nghỉ dưỡng đối mặt với nguy cơ thừa cung

Với hơn 500.000 dân bản địa, nhu cầu về nhà ở tại Nha Trang không hẳn bức xúc như Hà Nội hay TP.HCM. Do đó, sự nóng lên của thị trường nhà ở Nha Trang được xác định là xuất phát từ nhu cầu của người ngoại tỉnh, đặc biệt là khách hàng phía Bắc.

Ở dự án Khu Đô thị Mỹ Gia, khách hàng phía Bắc chiếm đến 60%, 30% là người mua tại Nha Trang và 10% là TP.HCM. Ông Chinh, Sàn Cát Lợi, cũng cho biết, có đến 60% các yêu cầu tìm mua bất động sản tại sàn của ông cũng đến từ phía Bắc. Tại các dự án mà Savills đang phân phối ở Nha Trang, khách hàng từ Hà Nội cũng chiếm hơn 80%.

Có 2 lý do người ta mua một sản phẩm bất động sản: để ở và đầu tư. Xét ở góc độ để ở và nghỉ dưỡng, Nha Trang có không gian thanh bình, khí hậu ấm áp, không có bão như thành phố biển Đà Nẵng, cũng không ồn ào như Vũng Tàu hay giá rét như ở phía Bắc.

Xét ở góc độ đầu tư, có 5 yếu tố chính để xem xét. Đó là quy hoạch, môi trường đầu tư, hạ tầng cơ bản, hạ tầng xã hội và tốc độ tăng giá của các dự án. Theo ông Chinh, Nha Trang có một số yếu tố thuận lợi để đầu tư. Đó là sự đi sau của Nha Trang tạo ra cơ hội rất lớn cho thị trường này phát triển một cách bài bản và tốt hơn các thị trường đi trước khác. Nếu xét về giá, giá bất động sản ở Nha Trang ít khi giảm. Ngoài ra, quỹ đất ở đây không nhiều như một số khu vực khác nên ít chịu áp lực giảm giá.

Những phân tích này có thể hợp lý nhưng nhìn chung, bất động sản Nha Trang vẫn còn một số điểm yếu, nhất là khi so sánh với thị trường Đà Nẵng. Giá bất động sản ở Nha Trang cao hơn rất nhiều so với Đà Nẵng. Chẳng hạn, giá bán ở Khu Đô thị mới Phước Long là từ 7-8,5 triệu đồng/m2, trong khi ở Khu đô thị Golden Hills (Đà Nẵng) chỉ là 3 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, số lượng chuyến bay tới Sân bay Cam Ranh vẫn còn hạn chế hơn so với Sân bay Đà Nẵng. Thời gian sử dụng đất tối đa là 50 năm cho các bất động sản ven biển ở Nha Trang, trong khi một số dự án ở Đà Nẵng lại có quyền sở hữu vĩnh viễn. Bên cạnh đó, sự thiếu vắng các trung tâm bán lẻ hiện đại là một điểm trừ khác của bất động sản du lịch Nha Trang.

Các chủ đầu tư tại đây cũng thừa nhận, đối với các nhà đầu tư, Nha Trang vẫn là lựa chọn thứ 2 sau Đà Nẵng và họ vẫn mong muốn khách mua chủ yếu là người Nha Trang. “Chúng tôi đang nỗ lực để tăng số lượng người Nha Trang sống thực sự ở dự án Mỹ Gia bằng cách giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ vay ngân hàng để họ có thể tiếp cận dự án một cách dễ dàng hơn”, ông Koziora, VinaLiving, cho biết.

Có thể lý do chính khiến nhiều nhà đầu tư nhảy vào bất động sản nghỉ dưỡng ở Nha Trang là họ kỳ vọng vào sự phát triển du lịch của Thành phố. Nếu vậy, cần phải xem xét lại vấn đề này vì Nha Trang chưa hẳn có bãi biển đẹp so với các bãi biển khác trên thế giới.

Cuối năm 2010, Tạp chí Traveler’s (Người Du Lịch) của tổ chức National Geographic công bố bảng xếp hạng 99 bãi biển trên thế giới. Theo đó, bãi biển Nha Trang và Mũi Né của Việt Nam chỉ xếp trên bãi biển Mississippi và Lousiana của Mỹ, vốn chịu hậu quả từ thảm họa tràn dầu vừa qua. Đây là kết quả đánh giá có thể coi là khách quan của một tạp chí du lịch uy tín nước ngoài, dựa trên nhiều tiêu chí cụ thể, với một hội đồng gồm 340 chuyên gia trên nhiều lĩnh vực về du lịch bền vững, quản trị du lịch, phát triển cảnh quan, văn hóa biển.

Xét ở góc độ cung cầu của bất động sản nghỉ dưỡng, theo báo cáo phân tích của các công ty nghiên cứu thị trường, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang có tình trạng thừa cung, đặc biệt ở các khu vực ven biển. Đó là chưa kể đến việc biệt thự nghỉ dưỡng bị cạnh tranh trực tiếp bởi loại hình khách sạn. Để đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, nhiều khu du lịch khách sạn cao cấp khác cũng đã mọc lên ở Nha Trang. Tính đến cuối năm 2010, Nha Trang có khoảng 22 khách sạn từ 3-5 sao cung cấp cho thị trường khoảng gần 3.000 phòng.

Khi trả lời về cơ hội đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, ông Troy Griffiths, Giám đốc Nghiên cứu và Thẩm định của Savills, cho rằng, hầu hết các thành phố hạng 2 của Việt Nam đều có dự án bất động sản nghỉ dưỡng, gây ra áp lực giảm giá để thu hút người mua và thực tế điều này vẫn đang diễn ra. Do đó, lời khuyên của ông dành cho các nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường nghỉ dưỡng là “cần thận trọng hơn”. 

Nguyễn Hùng