Theo dự báo của hầu hết các chuyên gia nghiên cứu bất động sản (BĐS), thị trường BĐS Việt Nam chưa thể phục hồi trong năm 2009 do phải chịu tác động nặng nề của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới đang ngày càng trầm kha.
Khó vực dậy vì thiếu vốn
Chuyên gia nghiên cứu cao cấp về thị trường BĐS Đặng Hùng Võ, tổng kết: Nguyên nhân cơ bản nhất khiến cho thị trường BĐS năm 2008 ngưng trệ là do thị trường này thiếu vốn để phát triển.
Nhận định này hoàn toàn phù hợp bởi thị trường BĐS Việt Nam hiện nay được đánh giá là thị trường mới nổi và non trẻ so với thế giới. Sức “nóng” của thị trường này xuất phát từ sự tham gia của một nguồn vốn cực lớn của các nhà đầu tư nước ngoài (thống kê năm 2008 tổng số vốn FDI đổ vào thị trường này lên tới 28 tỷ USD).
Chính vì sự phụ thuộc khá lớn của các nhà đầu tư nước ngoài nên chỉ cần thị trường tài chính thế giới “hắt hơi, sổ mũi” thì ngay lập tức thị trường trong nước sẽ “bị cảm”.
Do vậy, chuyên gia Đặng Hùng Võ cũng không mấy lạc quan về khả năng hồi phục của thị trường này trong năm 2009. Theo ông Võ, để khắc phục được vấn đề thiếu vốn là cực kỳ khó khăn, nhất là trong bối cảnh KT-XH trong nước đang có biểu hiện của giảm phát, sức vốn trong nước đang rất yếu.
Mặt khác, ngay đầu năm 2009, các nhà đầu tư BĐS (kể cả nhà đầu cơ) đang phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây. Giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có phục hồi nhưng không nhiều, thời hạn trả nợ cả vốn và lãi đã tới là ngữ cảnh khó khăn nhất cho các nhà đầu tư.
Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng BĐS, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mại các tài sản thế chấp, nguồn cung BĐS trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm.
Như vậy, thị trường BĐS sẽ rơi vào một vòng luẩn quẩn mà hệ quả là khả năng giảm giá nhà đất ngày một nhiều hơn nếu không có giải pháp tăng vốn tác động từ bên ngoài thị trường. Một ngữ cảnh hơi giống với khủng hoảng tín dụng thứ cấp của nhà đầu tư ở tại Mỹ hiện nay.
Hầu hết các chuyên gia bất động sản đều cho rằng, trong tình hình cụ thể như hiện nay, tự các nhà đầu tư khó có thể tìm ra giải pháp. Còn nếu tình hình kinh tế thế giới chuyển sang hướng thuận lợi hơn, khi đó các nhà đầu tư trong nước có thể tính tới giải pháp vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài như chuyển nhượng dự án, liên kết, kinh doanh…
Nhưng với tình trạng kinh tế thế giới đang suy giảm như hiện nay thì giải pháp này không còn khả thi.
Còn lại một khả năng cuối cùng như Chính phủ Mỹ đã thực hiện, đó là sử dụng vốn ngân sách nhà nước để “giải cứu” thị trường, tuy nhiên, chắc giải pháp này cũng khó thực hiện với khả năng ngân sách nhà nước Việt Nam hiện nay.
Thị trường sẽ trầm lắng đến hết 2009
Theo các chuyên gia BĐS thì câu chuyện còn lại bây giờ là làm sao phải giải quyết mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường BĐS như thế nào cho hợp lý.
Các chuyên gia cũng cho rằng, muốn dự báo chính xác về xu hướng của thị trường BĐS thì phải dựa trên phân tích số liệu cụ thể về vay nợ cho đầu tư BĐS tại các ngân hàng thương mại thời gian vừa qua.
Trên cơ sở đó, NHNN Việt Nam sẽ có cách xử lý cụ thể đối với từng nhóm trường hợp vay nợ, cho phép gia hạn nợ đối với những trường hợp đầu tư thật và thực sự không có khả năng trả nợ, không cho phép gia hạn đối với nhóm trường hợp các nhà đầu tư có vốn dự trữ lớn thu được từ thị trường BĐS trong thời gian đã qua.
Năm 2009, mục tiêu của thị trường BĐS chỉ có thể là cố gắng làm sao giải quyết được những tồn tại về vốn vay đã quá hạn, điều chỉnh về mức giá sao cho phù hợp điều kiện kinh tế – xã hội hiện nay và không để gây ra các tác động xấu đến thị trường tài chính và khu vực sản xuất kinh doanh.
Mặt khác, nguồn vốn hơn 2.500 tỷ đồng mà Chính phủ xem xét phân bổ kích cầu vào lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân nếu có nhanh thì phải cần ít nhất 1 năm nữa thì thị trường mới có nguồn cung.
Còn về phía doanh nghiệp, đầu tư một dự án BĐS thông thường có làm nhanh cũng mất 2 năm cho công tác chuẩn bị. Hơn nữa hiện tại, các doanh nghiệp đều đang khó khăn về vốn, nếu vay vốn từ ngân hàng với mức lãi suất như hiện nay để đầu tư thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chắc chắn vẫn lỗ.
Đáng chú ý là thị trường tài chính toàn cầu vẫn trong cơn khủng hoảng, nền kinh tế thế giới tăng trưởng chậm lại và đứng trước nguy cơ suy thoái.
Về vĩ mô, điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến sức chịu đựng của nền kinh tế Việt Nam, về vi mô, trong bối cảnh khó khăn như vậy, việc người dân “chạy ăn từng bữa” đã là vất vả chưa nói đến việc dùng một số lượng tiền rất lớn để mua nhà. Vì vậy, khả năng thị trường “nóng” trở lại trong vòng một năm tới là rất khó.
>>
