Đầu tư theo hình thức BT (xây dựng – chuyển giao), còn gọi là đổi đất lấy hạ tầng, tùy thỏa thuận có sự góp vốn của Nhà nước, đang được các nhà đầu tư ưa thích, khi cơn sốt bất động sản trở lại. Nhà đầu tư làm dự án rồi chuyển giao cho Nhà nước, có thể được thanh toán bằng quỹ đất, bằng tiền.
Trường hợp thanh toán bằng tiền thì thông thường, trên cơ sở dự kiến tổng mức đầu tư, nhà đầu tư bỏ ra khoản tiền tối thiểu là 15%, còn lại là vốn vay – khoảng 85%, lãi vay và phí phát sinh được đưa vào hợp đồng BT. Nếu sử dụng vốn vay, nhà đầu tư vẫn được thanh toán chi phí có liên quan, vậy xét về bản chất thì đây là việc Nhà nước đi vay tiền. Nếu vay từ ngân hàng thuộc sở hữu nhà nước thì về bản chất là dùng tiền nhà nước để làm dự án, không giảm thực sự gánh nặng ngân sách.
Dự án BT xây trung tâm hành chính tỉnh Khánh Hòa có vốn đầu tư 4.300 tỉ đồng.
Trường hợp thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất, thay vì phải trải qua nhiều thủ tục phức tạp và phải tham gia đấu giá mới có quỹ đất, nhất là đất ở vị trí đắc địa, nhà đầu tư theo hình thức BT có quỹ đất theo giá cả thỏa thuận với cơ quan thẩm quyền mà không qua đấu giá.
Phần chênh lệch giữa hạ tầng đầu tư và đất thường được xác định ở khâu quyết toán. Để đảm bảo hoàn vốn và có lợi nhuận, nhà đầu tư sẽ tìm cách thỏa thuận đưa vào hợp đồng các nội dung có lợi, chẳng hạn cụm từ “nếu chi phí cho dự án cao hơn giá trị quỹ đất hoán đổi thì phía Nhà nước sẽ thanh toán phần chênh lệch cho nhà đầu tư”. Như vậy, trường hợp nào thì quyền lợi của nhà đầu tư cũng được đảm bảo.
Lợi ích tiềm ẩn rất lớn cho nhà đầu tư có khi ở quỹ đất hoán đổi, tăng lên nhờ công trình xây dựng theo hợp đồng BT. Ví dụ, hoán đổi quỹ đất bên kia sông hoặc bị cô lập bởi giao thông nên được định giá thấp, giá trị quỹ đất này sẽ tăng cao nhiều lần nếu dự án BT làm tuyến đường đi qua hoặc cây cầu nối với trung tâm thành phố hay khu đô thị, hành chính, thương mại, dịch vụ… Lẽ ra các công việc xây dựng này phải xem như cơ sở hạ tầng thuộc trách nhiệm của nhà đầu tư cho khu đất sau khi được hoán đổi để kinh doanh thì lại đẩy qua cho Nhà nước thực hiện.
Khác với các dự án sử dụng vốn ngân sách, ở dự án BT, cơ quan nhà nước chỉ giữ vai trò tiếp nhận các thông báo về tình hình thi công, tiến độ, trở ngại cần giải quyết. Nhà đầu tư tự thuê đơn vị tư vấn thiết kế, giám sát, thi công, lập hồ sơ hoàn vốn… Sẽ không loại trừ khả năng có sự “móc ngoặc” để hợp thức hóa các thủ tục về nghiệm thu, nhất là phần việc khuất dưới mặt đất như nền, móng, hạ tầng ngầm.
Trong xây dựng, chất lượng công trình luôn được đặt lên hàng đầu. Vì vậy công tác quản lý dự án phải xuyên suốt, liên tục, có tính hệ thống, không thể trông đợi ở sự tự giác của nhà đầu tư. Nếu chờ đến khi hoàn thành, nhà đầu tư bàn giao công trình, cơ quan nhà nước mới đi kiểm tra để tiếp nhận, phát hiện các bất cập ảnh hưởng chất lượng xây dựng thì xem như việc đã rồi. Trường hợp công trình kém chất lượng, hỏng ngay sau khi kết thúc bảo hành, lúc đó nhà đầu tư đã hết trách nhiệm khắc phục và bồi thường, thiệt hại thuộc về Nhà nước.
Theo tôi, quỹ đất giao cho nhà đầu tư quy đổi ra tiền phải tương ứng giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường, có xét đến yếu tố được hưởng lợi nếu có công trình BT đi qua. Muốn làm được điều này, cần có đơn vị độc lập có chức năng và uy tín để thẩm định giá.
Cần tăng cường thu hút vốn ngoại để thực hiện các dự án PPP nói chung và BT nói riêng. Công khai và minh bạch một cách thực chất các thông tin chi tiết về dự án từ bước xúc tiến đầu tư, lập dự án, phương án hoàn vốn, thủ tục liên quan.
Trần Văn Tường
(TBKTSG)
