Nhà ở xã hội (NƠXH) là mối quan tâm của nhiều nước trên thế giới. Chương trình xây dựng NƠXH dành cho người thu nhập thấp đã được họ thực hiện từ những năm 60. Và các dự án này đã đem đến phúc lợi cho hàng trăm triệu người. Họ đã đi trước nửa thế kỷ và để lại những kinh nghiệm quý báu mà Việt Nam cần tham khảo.
Singapore
Vào những năm 50, có khoảng 1/4 dân số đô thị tại Singapore chui rúc trong những khu vùng ven lụp xụp và khoảng 250 nghìn người khác nhồi nhét trong những khu nhà phố ọp ẹp cũ kỹ của TP. Những khu ổ chuột này không có hệ thống vệ sinh tối thiểu, các tiện ích chung và công trình công cộng, là nơi xuất phát của tội phạm và các tệ nạn xã hội. Ngay khi chính quyền mới lên nắm quyền, Ủy ban Nhà ở và Phát triển (HDB) được thành lập năm 1960 và được trao quyền xây dựng, tái phát triển, xóa bỏ khu ổ chuột, tái định cư và quản lý quỹ đất ở. Từ đó, HDB đã phải đối mặt với nhiệm vụ nặng nề là cung cấp tối thiểu 11.500 căn nhà mới mỗi năm.
Ưu tiên hàng đầu của HDB là tăng mạnh việc xây dựng con số các căn hộ trong thời gian ngắn nhất với kinh phí thấp nhất. Kết thúc chương trình xây dựng 5 năm của HDB, có 53.777 căn nhà được hoàn thành và như vậy trung bình cứ 45 phút là ra đời một căn nhà mới. Tuy nhiên, đó là những căn nhà có thiết kế đơn giản, ưu tiên công năng sử dụng và giải pháp thiết thực này đã đáp ứng được nhu cầu cấp thiết nhất của cộng đồng về nhà ở. Năm 1964, chính phủ thực hiện kế hoạch “Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” nhằm tạo điều kiện cho người dân mua được căn hộ của chính mình dưới hình thức hỗ trợ tiền vay thế chấp lãi suất thấp và kéo dài thời gian hoàn vốn. Chính nhờ đó, nhà ở xã hội luôn được cải tạo và nâng cấp, không còn chỉ là nhà ở cho người nghèo mà cũng dành cho những người mong muốn có được ngôi nhà riêng theo ý của mình. Đầu những năm 1970, khoảng 1/3 dân số đã có nhà ở trong các căn hộ của HDB và đến cuối thập niên 1970, vấn đề thiếu hụt nhà ở đã được giải quyết và từng bước nâng lên những cấp độ mới.
Hàn Quốc
| Với mục tiêu tất cả mọi người dân đều có nhà ở, chú trọng đến mọi tầng lớp xã hội, chính phủ Hàn Quốc đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ vốn. Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ “Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp vào khoảng 6 – 6,5%/năm. “Chương trình Chonsei” cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương và có thu nhập thấp, chưa có nhà riêng. Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm. Đặc biệt, với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm. |
Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống NƠXH bằng cách đầu tư vốn vào Cty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) – một tổ chức cung cấp nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc.
Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC, đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp. Trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính, cơ quan này đã hoạt động như một nhà đầu tư độc lập. Dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ người mua để phát triển thêm chương trình nhà ở. Vốn của KNHC cũng được thu hồi theo thời gian sở hữu nhà, vì thế chính những người mua nhà mới là những người cung cấp tài chính cho việc xây dựng, thi công công trình.
Bên cạnh đó, KNHC cũng tiến hành đồng thời xây dựng nhà ở diện tích nhỏ (hầu hết không đem lại lợi nhuận) để điều tiết cho những người có mức thu nhập thấp nhất. Để cân đối lại khoản thâm hụt này, KNHC tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình trở lên, tiến hành triển khai các dự án tại TP lớn – nơi có nhu cầu cao về nhà ở và các chương trình bất động sản mang lại nhiều lợi nhuận.
Pháp
Với mục tiêu cải thiện đô thị qua việc giảm thiểu các khu nhà ổ chuột, ngay từ năm 1912, Hội đồng TP Paris đã quyết định vay vốn để xây dựng 20 nghìn căn nhà tại thủ đô cho người nghèo. Đến năm 1980, kinh tế Pháp suy thoái khiến ngân sách dành cho nhà ở xã hội giảm, các chung cư xuống cấp trầm trọng, dự án khôi phục NƠXH được Thị trưởng TP khởi xướng, sau đó đã trở thành dự án cấp quốc gia.
Tư tưởng chủ đạo của chính sách nhà ở xã hội là làm thế nào để người có thu nhập thấp được định cư trong những điều kiện tốt nhất có thể. Không thể chỉ dựa vào lòng nhân đạo hoặc ý thức tự giác của nhà đầu tư bất động sản để hiện thực hoá ý tưởng nhà ở xã hội. Nhà nước chủ động can thiệp bằng cách đặt ra khung pháp lý cho sự hình thành chung cư xã hội, đặc biệt là xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật cho căn hộ trong chung cư xã hội. Dù mang tên “nhà ở xã hội” nhưng nhà ở đó cũng có đầy đủ các tiện nghi đặc trưng cho cuộc sống của người dân đô thị phục vụ tốt cho cuộc sống hàng ngày của họ.
Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho người có thu nhập thấp, các Cty tư nhân chỉ được phép là nhà đầu tư thứ phát trong các dự án xây dựng nhà ở. Để đảm bảo quỹ NƠXH, mỗi khu vực sẽ được tính toán cụ thể nhu cầu NƠXH, từ đó phân bổ vào các dự án. Đặc biệt, NƠXH không xây dựng thành một khu vực riêng mà các dự án từ 800m2 sàn trở lên sẽ phải có tối thiểu 2 căn hộ NƠXH. Mỗi địa phương phải đảm bảo số căn hộ NƠXH bằng 20% tổng số căn hộ trên địa bàn. Đây là một sáng kiến đáng lưu ý. Hiện tại với quỹ đất 20% và cả 20% số căn hộ mỗi dự án chung cư nếu được thu hồi phục vụ cho mục đích này chắc chắn sẽ cải thiện rất nhiều tình trạng NƠXH ở các đô thị đắt đỏ tại Việt Nam.
| 3 bài học lớn từ chương trình NƠXH tại Singapore
1. Lập ra một cơ quan/tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả – Cơ quan Nhà ở và Phát triển (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia. Bởi chỉ có duy nhất một tổ chức chịu trách nhiệm và điều hành nên khiến HDB có khả năng đảm bảo quỹ đất, nguyên vật liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn nhằm tối ưu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí. 2. Từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể chung, trọn vẹn. Đó chính là phương pháp áp dụng tiếp cận tổng thể đối với nhà ở. 3. Chính phủ luôn hỗ trợ mạnh mẽ dưới hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng với giá phải chăng đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho người dân. |
Khánh Phương
