Nhà ở xã hội – Tiền và Chính sách

Muốn phát triển nhà ở xã hội, câu chuyện không chỉ là 30.000 hay 100.000 tỷ đồng. Các quốc gia đi trước chúng ta đã có nhiều bài học phát triển nhà ở xã hội đáng học hỏi…

Việt Nam muốn phát triển nhà ở xã hội, tất yếu phải đặt trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia tầm nhìn đến 2020 mà Chính phủ đã phê duyệt. Trong đường đi nước bước triển khai chiến lược đó, những bài học ở mỗi quốc gia, rút tỉa mà ứng dụng với thực tiễn Việt Nam, là điều nên làm tránh tình trạng khua chiêng gõ trống với nhà ở xã hội một thời gian, nhưng về lâu dài, vẫn sẽ tồn tại những vướng mắc, rào cản khiến nhà ở xã hội (NOXH) khó phát triển như định hướng!

Singapore

Singapore đã có các chính sách giải quyết thành công hiệu quả vấn đề nhà ở cho người có NOXH từ những năm 1980. Hiện nay có tới 84% dân số Singapore sở hữu NOXH do Ủy ban phát triển nhà ở Singapore (Housing & Development Board- HDB) thuộc Bộ phát triển Quốc gia thực hiện việc xây dựng. Đây thực sự là một con số đáng kinh ngạc ngay cả đối với những nước phát triển như Mỹ, Anh và Pháp.

Singapore thành lập Quỹ dự phòng Trung ương (CPF), người gửi quỹ được mua nhà của HDB với giá thấp hơn giá thị trường. Ngoài ra Chính phủ cho người có nhu cầu mua nhà được vay vốn với lãi suất thấp. Linh hoạt trong các hình thức mua- thuê nhà.

Năm 2005, Chương trình thiết kế, Xây dựng và Bán (Design, Build & Sell Seheme- DBSS) được triển khai.Chương trình này cho phép khu vực tư nhân được tham gia phát triển nhà ở chất lượng với giá phải chăng mang đến nhiều đổi mới về xây dựng, thiết kế và chọn lựa nhà ở.

Nhật Bản

Chính phủ Nhật Bản đã nỗ lực trong nhiều năm để triển khai cải thiện chế độ nhà ở phúc lợi phù hợp với tình hình đất chật người đông, đề ra các chính sách hỗ trợ có liên quan đó là hệ thống pháp luật đảm bảo về nhà ở, từng bước đưa chính sách vào cuộc sống.

Nhật Bản thực hiện cung cấp nhà ở phúc lợi bằng hình thức cho thuê ở phúc lợi nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập bình quân và thấp. Hình thức đầu tư cho loại hình nhà ở NOXH do Nhà nước cung cấp, chính quyền các địa phương chịu trách nhiệm bố trí đất, tổ chức xây dựng và quản lý, sử dụng chính sách nhà ở cho thuê giá rẻ và sử dụng thị trường để điều tiết giá nhà. Song song chú trọng công tác quy hoạch, công tác phát triển hệ thống giao thông, coi hệ thống giao thông là tiền đề cho sự phát triển nhà ở cho sự phát triển khu vực ngoại ô và thành thị, xem giao thông là một nội dung quan trọng trong việc tạo dựng khung của đô thị. Trên cơ sở đó phát triển nhà ở tại các khu vực ngoại ô.

Chính sách cho vay ưu đãi với lãi suất thấp để khuyến khích DN tham gia xây dựng và phát triển nhà ở; cho người có NOXH vay vốn với lãi suất thấp chỉ bằng 1/3 lãi suất thông thường và thời hạn hoàn trả vốn là 35 năm; áp dụng chính sách ưu đãi và miễn giảm thuế như thuế bất động sản, thuế sở hữu tài sản cố định nhằm khuyến khích người dân tự xây dựng và mua nhà cũng là những chính sách hỗ trợ phát triển NOXH.

Ở Nhật, Chính phủ không trực tiếp tham gia vào công tác đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở dân dụng, công tác quản lý đầu tư chủ yếu do các tổ chức hợp tác xã nhà ở phụ trách. Chính phủ còn xây dựng mối quan hệ vững mạnh với các DN và có sức ảnh hưởng lớn đến các DN để thu hút vốn đầu tư xã hội cho phát triển nhà ở phúc lợi.

Trung Quốc

Chính phủ Trung Quốc đảm bảo nhà ở của các gia đình NOXH ở đô thị vào năm 2007, dựa trên sự xác định rõ cách thức giải quyết nhà ở cho các gia đình NOXH, xây dựng và kiện toàn chế độ nhà cho thuê giá thấp, cải tiến chế độ nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế, đồng thời cũng đưa những khó khăn về nhà ở của công nhân thời vụ, người dân sống trong các ngôi nhà ổ chuột cần được cải thiện chỗ ở, như một nhiệm vụ bảo vệ lợi ích của người dân của Chính phủ với các quan điểm: Xác định nhà ở đảm bảo gồm nhà ở cho thuê giá thấp, nhà ở với từng mức phù hợp với điều kiện kinh tế của mỗi người; đối tượng về nhà ở đảm bảo của Trung Quốc được mở rộng gồm các gia đình NOXH nhất tại đô thị đến các đối tượng có nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế;  tiền vốn đầu tư cho hệ thống nhà ở cho thuê giá thấp được tăng 5% đến 10% thu nhập từ chuyển nhượng đất. Và tiền vốn được trích từ quỹ phòng ngừa rủi ro vốn vay và chi phí quản lý, số tiền lãi của quỹ tiết kiệm nhà ở được dùng cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp; Chính phủ Trung Quốc yêu cầu các tỉnh thành phố phải đưa chương trình NOXH vào chương trình nghị sự quan trọng của địa phương.

Hoa Kỳ

Để làm được điều này, Chính phủ Mỹ đã dựa vào đất đai để kiểm soát quy hoạch, lập quy hoạch và pháp quy, bao gồm tổng thể quy hoạch và điều lệ các khu vực để điều tiết kiểm soát đối với việc mở rộng đất đai. Đối với các khu vực quy hoạch mới nhất thiết phải đảm bảo nhà ở cho những người có thu nhập trung bình và thấp. Và để bù đắp thiệt hại của công ty phát triển nhà đất, chính quyền địa phương có thể nới lỏng quản lý giám sát quyền sử dụng đất của các khu vực thông qua quy định giá đất tại mỗi khu vực. Mỹ xây dựng ưu đãi đối với nhà đầu tư, người mua nhà như giảm miễn thuế, miễn giảm thuế thu nhập, thuế đất…

Ngoài ra, Mỹ xây dựng chính sách thuê nhà và hỗ trợ nhà ở bằng việc xây dựng “chứng chỉ nhà ở” là giấy chứng nhận nhà ở cho những người có NOXH và trung bình. Những người có chứng chỉ này có thể tự do lựa chọn phòng, nhà cho thuê và chỉ phải nộp tiền thuê không vượt qua 30% so với thu nhập của gia đình. Nếu thiếu giấy chứng nhận thì phải dùng tiền mặt trả cho nhà nước. Hiện nay, Mỹ đã thực hiện chính sách hỗ trợ cung cấp tài trợ cho những gia đình cần nhà ở và được hỗ trợ bởi các bang trên cả nước.

Pháp

2 yếu tố cần làm rõ trong NOXH tại Pháp là Công ích – theo quy chế pháp lý; Xã hội – mọi người dân đều có thể tiếp nhận được, đặc biệt là các hộ gia đình có NOXH tại các chung cư cũ, tồi tàn, nhất là ở Mỹ.

Ở Pháp NOXH có tiêu chuẩn kỹ thuật, kiến trúc tương đối các nhà ở bình thường trong các chung cư lớn, thậm chí từ năm 1973 các căn hộ cũ (riêng lẻ) cũng đã được nâng cấp, cải tạo làm NOXH cho thuê.

Tại Pháp, chính sách phát triển NOXH khá thành công, hiện nay ngoài 4,8 triệu căn NOXH cho thuê, còn có 950.000 căn thuộc dạng thương mại do các đơn vị về NOXH xây dựng và bán. Tổng cộng có 14 triệu người Pháp (22% số hộ gia đình) sống trong NOXH (thuê và sở hữu). Nhà nước điều tiết dựa vào 3 yếu tố: (i) Yếu tố kỹ thuật ( tiêu chuẩn chất lượng, tiện nghi, cách âm, cách nhiệt, an toàn kỹ thuật…); (ii) Yếu tố hành chính với rất nhiều nguyên tắc, quy định cụ thể; (iii) Yếu tố chính, bao gồm 3 nhân tố: hỗ trợ trực tiếp từ Ngân sách nhà nước, cho vay ưu đãi và ưu đãi về thuế.

TS Vũ Đình Ánh – Viện Chính sách Giá cả, Bộ Tài chính