“Niềm vui của đôi ta về ngôi nhà thầm mong ước” – chung cư gắn với đô thị hiện đại đang là giải pháp tốt nhất để giải quyết nhà ở cho người dân đô thị Việt Nam.
Trong thời bao cấp, nhà nước có trách nhiệm lo nhà ở cho mọi cán bộ, công nhân, nhân viên. Các cơ quan nhà nước được giao ngân sách để lo nhà ở cho mọi người thuộc phận sự quản lý của mình.
(ảnh minh hoạ)
Hành trình tìm tổ ấm
Trước ngày thống nhất đất nước, các cơ quan đều tìm đất làm nhà tập thể cấp 4 tranh tre nứa lá. Sau ngày đó, nhà nước cấp ngân sách xây dựng nhà tập thể dạng chung cư 5 tầng rồi phân cho các cơ quan nhà nước.
Hồi đó, xây dựng được nhà chung cư 5 tầng là cao lắm rồi. Cả Hà Nội xây được tòa nhà 13 tầng, nay là khách sạn Hà Nội, đã được coi như thành công vô cùng to lớn về xây dựng, xây xong lại bị lún mà phải mời chuyên gia nước ngoài tới để xử lý. Ngày nay, xây chung cư vài chục tầng cũng chỉ là chuyện vặt.
Một căn hộ lúc đó chỉ có 24m2, mà có khi phân cho 2 gia đình. Nay thì căn hộ tới 30m2 vẫn cho là quá bé, sợ rằng nơi ở quá manh mún. Căn hộ nhỏ bé như vậy nhưng cũng phải “mạnh” lắm mới được phân phối. Như tôi hồi đó, việc được phân nhà chung cư cũng chỉ như một giấc mơ hão huyền. Chúng tôi thường hát “Bài ca xây dựng” của nhạc sĩ Hoàng Vân để mơ, trong đó hát rất to câu “Niềm vui của đôi ta về ngôi nhà thầm mong ước” như để thỏa mơ ước.
Từ đó đến nay đã khoảng 50 năm rồi. Mọi căn hộ 24m2 đã thay đổi hoàn toàn theo thời gian với nhu cầu ở tăng lên vài lần khi nhiều thế hệ tiếp theo lập gia đình. Tầng 1 thì lấn chiếm ra mặt phố để làm cửa hàng kiếm sống. Các tầng cao cũng lấn chiếm khoảng không dưới dạng các “chuồng cọp” bằng mọi thứ vật liệu, trông rất nguy hiểm nhưng lạ mắt.
Chung cư cũ tại Hà Nội như một góc cảnh quan không thể thiếu của Hà Nội. Cựu đại sứ Pháp tại Việt Nam, ông Jean Noel Poirier đã rất yêu Hà Nội, ông đã tự làm bộ phim tài liệu “Hà Nội của tôi” (Mon Hanoi) mô tả rất kỹ nhiều điểm khác biệt của Hà Nội, trong đó có cảnh giao thông mất trật tự và chung cư với các “chuồng cọp” cũng rất mất trật tự.
Gọi đó là sự khác biệt của Hà Nội cũng đúng vì không ở đâu có cả, cũng kích thích được sự tò mò của du khách tới thăm viếng các siêu đô thị ở Việt Nam. Nhưng cũng thấy buồn khi sự khác biệt này có tính tiêu cực.
Chung cư cũ ám ảnh chưa cũ
Trên thực tế, nhà chung cư đã thể hiện được sức hút khá lớn đối với các chủ đầu tư dự án, cũng như các nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ.
Thứ nhất, hệ số sử dụng đất rất cao, tức là cần ít đất thôi nhưng làm được rất nhiều nhà để bán. Thứ hai, hình thức bán căn hộ hình thành trong tương lai (vẫn gọi là bán trên giấy) tạo cơ chế rất tốt để giải quyết vốn đầu tư cho dự án. Thứ ba, các nhà đầu tư thứ cấp chỉ cần một hai tỷ đồng là có thể tham gia đầu tư. Từ đó, phân khúc chung cư phát triển rất mạnh, từ chỗ nhà nước khuyến khích đầu tư đã chuyển sang tình trạng nhà nước phải kiểm soát đầu tư.
Trước ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành, đã tồn tại khá nhiều bất cập trong phát triển phân khúc chung cư. Điển hình bất cập phải nói tới tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và các nhà đầu tư thứ cấp; hứa hẹn một đằng, giao nhà một nẻo; sai cả diện tích, chất lượng và tiến độ; có khi còn cầm tiền mua trên giấy nhưng không xây dựng.
Thứ nữa là bất cập về tranh chấp diện tích chung và diện tích riêng, không gian riêng của chủ dự án và không gian riêng của các căn hộ. Tiếp theo là cách thức quản lý vận hành nhà chung cư, cơ chế bảo trì gắn với phí dịch vụ. Cuối cùng là sự an toàn đối với cuộc sống chung cư khi cháy nổ, ngập lụt, tai nạn vẫn đang xảy ra.
Luật Nhà ở 2014 đã khắc phục được khá nhiều bất cập trong phát triển và vận hành các chung cư mới. Mặc dù vậy, tranh chấp trong các chung cư mới có giảm nhiều nhưng vẫn còn tồn tại ở nhiều nơi. Chắc dần dần sẽ giảm khi thực thi pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản ngày càng tốt hơn.
Bức xúc nhất hiện nay chỉ còn 2 vấn đề. Một là xử lý tình trạng vi phạm pháp luật xây dựng của chủ đầu tư dự án nhưng không được xử lý nghiêm mà bắt người mua căn hộ phải gánh chịu. Hai là cải tạo các chung cư cũ như trên đã nói là một đặc thù khác biệt của Hà Nội.
Về bức xúc xử lý vi phạm pháp luật của chủ đầu tư dự án chung cư, cách duy nhất là phải hình thành hệ thống giám sát – đánh giá quá trình thực hiện, ngăn chặn ngay các hành vi vi phạm. Đối với các vi phạm đã hoàn thành, cần xử lý theo phương thức nhà nước công hữu hóa toàn bộ diện tích vi phạm pháp luật, làm vậy không chủ đầu tư nào dám vi phạm pháp luật để tìm kiếm lợi ích bất chính.
Về bức xúc cải tạo các chung cư cũ, cần quy định áp dụng cơ chế đồng thuận cộng đồng đối với phương án cải tạo do doanh nghiệp thực hiện. Cứ khoảng 70% cư dân đồng thuận là phương án cải tạo đủ điều kiện để phê duyệt, thiểu số không đồng thuận phải tuân thủ theo đa số.
Thứ nữa, không đặt ra các dự án cải tạo cho từng nhà chung cư mà cần tới dự án lớn cải tạo một hoặc một vài khu chung cư. Có như vậy quy hoạch chung cư mới gắn với quy hoạch đô thị. Hơn nữa, lợi ích từ cải tạo mới đủ chia sẻ giữa chủ đầu tư dự án cải tạo, các cư dân và nhà nước.
Chung cư gắn với đô thị hiện đại là một trọng tâm trong phát triển đô thị Việt Nam. Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2127/2011 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, trong đó nguồn cung chung cư phải chiếm tới 80%. “Niềm vui của đôi ta về ngôi nhà thầm mong ước” chắc sẽ không còn quá xa vời?
GS Đặng Hùng Võ
(Diễn đàn Doanh nghiệp)
