Nếu lấy mục tiêu của chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật (như thể hiện trong Nghị quyết 48/NQ-TW) là thúc đẩy sự phát triển của kinh tế thị trường và bảo vệ tốt hơn các quyền và lợi ích hợp pháp của người dân để làm căn cứ đánh giá, có thể thấy rằng các quy định về pháp luật đất đai hiện nay đang tiếp tục là các “rào cản”.

• Ảnh bên : Một quá trình tư nhân hoá về sở hữu đất đai đã và đang diễn ra trên thực tế một cách không thể tránh khỏi, dẫn đến vô hiệu hoá chế độ sở hữu toàn dân. (Ảnh: TL SGTT)

Khi triển khai xây dựng nền kinh tế thị trường, chủ trương kế họach hoá của Nhà nước đối với nền kinh tế và đời sống xã hội không còn nữa, dẫn đến chế định sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng mất hết ý nghĩa. Việc tiếp tục duy trì chế định sở hữu này lại trực tiếp và/hoặc gián tiếp cản trở sự phát triển của nền kinh tế cũng như quá trình làm giàu của người dân (thông qua việc hạn chế người dân biến các mảnh đất, thửa đất của mình thành tài sản và/hoặc vốn đầu tư). Mặt khác, nó còn đã và đang gây ra các “lạm dụng” một cách công khai hay bí mật của tất cả các chủ thể liên quan đến sở hữu, sử dụng và kinh doanh đất đai, bao gồm cả chính các cơ quan chính quyền, qua đó, thay vì chuyển đất đai thành tài sản và vốn đầu tư để phát triển kinh tế và đời sống lại biến nó thành phương tiện đầu cơ để trục lợi bằng tiền bạc ngắn hạn.

Bên cạnh đó, một quá trình tư nhân hoá về sở hữu đất đai đã và đang diễn ra trên thực tế một cách không thể tránh khỏi, dẫn đến vô hiệu hoá chế độ sở hữu toàn dân. “Chủ sở hữu đất đai” hiện tách rời khỏi người chiếm hữu và sử dụng đất. Nhà nước – đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai – cố gắng duy trì quyền sở hữu của mình bằng cách can thiệp vào quá trình sử dụng và định đoạt đất. Tuy nhiên, cách này đã và đang bị hạn chế dần hoặc bị khống chế bởi chính các yếu tố thị trường. Sự tác động của các quy luật thị trường (không chỉ bó hẹp trong nước mà còn bao gồm cả thị trường quốc tế và toàn cầu) gây sức ép làm phá vỡ các kế hoạch chủ động, buộc các cơ quan nhà nước thường xuyên thay đổi các quy hoạch phát triển kinh tế nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng.

Hơn nữa, các dự án kinh tế lại được khởi xướng và quyết định bởi các lực lượng tư nhân, là đối tượng chắc chắn quan tâm chủ yếu đến tỷ suất thu hồi đầu tư và lợi nhuận hơn là những mục tiêu quốc kế, dân sinh. Câu hỏi đặt ra là các cơ quan cấp phép đầu tư có thể từ chối cho phép các dự án đầu tư mang tính “gây sức ép” như vậy được không? Câu trả lời là có thể, nhưng rất khó, bởi về mặt công khai, Nhà nước đang và luôn đứng trước một sức ép khác còn lớn và có tính trực tiếp hơn, đó là nâng cao và duy trì tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, đồng thời tạo ra công ăn việc làm, lấy phát triển kinh tế để bảo đảm ổn định chính trị và xã hội.

Một câu hỏi khác: các dự án đó có phải luôn luôn được triển khai như cam kết của nhà đầu tư, để qua đó cơ quan nhà nước vẫn bảo đảm được các quy hoạch và kế hoạch về sử dụng đất? Thực tế vừa qua, trong phần lớn các trường hợp rủi ro đối với việc triển khai, các cơ quan quản lý nhà nước khó có thể thu hồi mà thường sẵn sàng đồng ý để chủ đầu tư gia hạn sử dụng đất, chuyển đổi mục đích và/hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác. Đối với không ít dự án kinh tế, các quá trình gia hạn, chuyển đổi và chuyển nhượng lại có thể tiếp tục diễn ra thêm một vòng hay nhiều vòng nữa, để cuối cùng, các khu đất đã được cấp vẫn nguyên hình là “đất” trong khi lợi ích của các chủ đầu tư liên quan vẫn được thu hồi đầy đủ, thông qua việc quay vòng kinh doanh và buôn bán cái gọi là “thương quyền” đối với đất đai.

(Trích báo cáo nghiên cứu chính sách “Hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường theo yêu cầu của Nghị quyết 48/NQ-TW”, thực hiện với sự tài trợ của UNDP Việt Nam bởi các tác giả: PGS.TS Phạm Duy Nghĩa, PGS.TS Đặng Văn Thanh, luật sư Trần Hữu Huỳnh, luật sư Nguyễn Tiến Lập)