Giảm áp lực cho khu trung tâm hiện hữu
TPHCM đang tái cấu trúc không gian đô thị theo mô hình đa cực, đa trung tâm với 6 phân vùng đô thị đa chức năng gắn với mạng lưới giao thông công cộng. Việc định vị lại chức năng từng khu vực không chỉ giúp giảm tải cho trung tâm hiện hữu, mà còn mở ra các cực tăng trưởng mới và nguồn cung bất động sản tiềm năng cho giai đoạn tới.
Chia sẻ với KTSG Online, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn nói trung tâm hiện hữu tiếp tục giữ vai trò hạt nhân phát triển, tập trung hạ tầng hiện đại, tiện ích cao cấp và định hướng trở thành trung tâm tài chính quốc tế với nhiều dự án bất động sản hạng sang, thương mại, khách sạn.
Phía Đông với lợi thế về hạ tầng và nguồn nhân lực chất lượng cao đang hình thành hệ sinh thái đô thị đổi mới sáng tạo, xoay quanh khu công nghệ cao, Thủ Thiêm, Đại học Quốc gia và các tuyến vành đai cao tốc liên kết vùng.
Tây Bắc được xem là cực tăng trưởng mới nhờ quỹ đất lớn, mặt bằng giá còn hấp dẫn, kết nối chiến lược với Tây Nam Bộ, Tây Ninh. Khu vực này hướng tới phát triển đô thị sinh thái, công nghệ cao và logistics.
Phía Tây giữ vai trò trung tâm đô thị công nghiệp, thương mại – dịch vụ, là đầu mối giãn dân, mở rộng đô thị. Phía Nam ưu tiên phát triển các ngành công nghiệp trọng điểm, cảng biển và logistics, đóng vai trò trung tâm kinh tế biển. Còn Đông Nam gồm toàn bộ khu vực Cần Giờ, được định hướng là vùng phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, thương mại và cảng biển gắn với trục hướng biển.
Mô hình phân vùng này giúp TPHCM phát triển cân bằng, giảm áp lực hạ tầng trung tâm và tạo nhiều động lực tăng trưởng mới. Bất động sản tại mỗi vùng sẽ phát triển theo các chu kỳ và động lực khác nhau, mở ra cơ hội đầu tư phù hợp với từng phân khúc và tầm nhìn quy hoạch dài hạn, chuyên gia nói thêm.
Theo đó, TPHCM đang phân chia lại không gian đô thị theo 6 phân vùng đa chức năng gắn với hệ thống giao thông công cộng (TOD). Các dự án sẽ bám sát quy hoạch hạ tầng như vành đai, cao tốc, metro. Giá bất động sản tại từng khu vực sẽ biến động tùy theo chức năng và định hướng phát triển. Tại các vùng được xác định là cực tăng trưởng mới như Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, mặt bằng giá đất nền được kỳ vọng tăng nhờ cú hích hạ tầng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Ở các khu vực như Cần Giờ, Nhà Bè, nơi quy hoạch theo hướng sinh thái, nghỉ dưỡng, giá trị bất động sản phụ thuộc vào việc phát triển sản phẩm phù hợp với quy hoạch, hướng đến tăng trưởng bền vững. Trong khi đó, khu vực trung tâm vẫn duy trì sức hút với các dự án hạng sang, shophouse nhờ vị trí lõi và định hướng trở thành trung tâm tài chính quốc tế.
Theo chuyên gia bất động sản Dương Đăng Phúc, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản đang ghi nhận các đợt tăng giá cục bộ, chủ yếu ở các khu vực mới sáp nhập vào TPHCM như Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu. Phân khúc căn hộ và nhà phố phục vụ nhu cầu ở thực biến động mạnh nhất, trong khi đất nền tăng nhẹ tại các vị trí gần nút giao hạ tầng như vành đai, cao tốc, metro hoặc thuộc quy hoạch TOD.
Giá bất động sản TPHCM trước đây tăng mạnh do nhu cầu tập trung ở khu vực trung tâm, trong khi nguồn cung hạn chế và nhiều dự án bị vướng pháp lý. Theo quy hoạch mới, thành phố sẽ phát triển thêm các trung tâm đô thị mới gắn với hạ tầng, việc làm và tiện ích xã hội. Nhu cầu nhà ở sẽ dịch chuyển dần về các khu vực này, giúp điều tiết áp lực giá và tạo mặt bằng tăng trưởng ổn định hơn, ông nhấn mạnh.
Bà Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu Savills TPHCM, nói thêm với mật độ dân số cao tại TPHCM, mô hình nhà ở cao tầng vẫn sẽ tiếp tục chiếm đại đa số trong kế hoạch phát triển của các chủ đầu tư để tối ưu hóa quỹ đất.
Việc chú trọng định hướng phát triển đồng đều đa cực được kỳ vọng sẽ thúc đẩy các khoản đầu tư cơ sở hạ tầng kết nối mạnh mẽ hơn thời kỳ quy hoạch trước, từ đó giúp tiềm năng hình thành các khu vực dân cư ly tâm diễn ra nhanh chóng hơn.
Bất động sản thương mại cũng có xu hướng ly tâm tương tự, thực tế xu hướng này đã diễn biến rõ rệt trong những năm qua, giúp khách thuê có nhiều lựa chọn mặt bằng với các mức giá đa dạng và cạnh tranh hơn rất nhiều.
Nút thắt mở đa trung tâm nhờ kết nối hạ tầng
Theo điều chỉnh quy hoạch chung TPHCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060, thành phố xác định phát triển hệ thống giao thông đối nội và đối ngoại đồng bộ nhằm kích hoạt sự phát triển toàn vùng. Quy hoạch nêu rõ nhiều trục kết nối chiến lược, đặc biệt là hệ thống vành đai, cao tốc và metro.
Tuy nhiên, trên thực tế, tiến độ triển khai hạ tầng vẫn còn nhiều vướng mắc. Một số dự án lớn chậm tiến độ như Metro số 1, cao tốc Bến Lức – Long Thành, nút giao An Phú, vành đai 2 và 3, nút giao Mỹ Thủy… Các dự án trọng điểm như cao tốc TPHCM – Mộc Bài, TPHCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành vẫn chưa khởi động, khiến giao thông cửa ngõ luôn trong tình trạng quá tải, ông Phúc cho biết.
Mô hình đô thị TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) vẫn còn khá mới tại TPHCM. Dù đã có một số vị trí tiệm cận mô hình này như khu vực ga An Phú (Thảo Điền), nhưng việc phát triển vẫn thiếu tính đồng bộ. Gần đây, TPHCM đã công bố chín vị trí thí điểm TOD theo Nghị quyết 98/2023 của Quốc hội về cơ chế đặc thù cho TPHCM, gồm năm vị trí dọc vành đai 3, ba vị trí dọc Metro 2 và một vị trí trên tuyến Metro 1.
Metro số 1 đã hoàn thành và đưa vào vận hành từ cuối năm 2024, chủ yếu nhằm giải tỏa áp lực giao thông phía đông. Metro số 2 vẫn đang giải phóng mặt bằng, dự kiến khởi công vào cuối năm 2025. Vành đai 3 đang thi công và kỳ vọng thông xe toàn tuyến vào giữa năm 2026. Tuy vậy, tiến độ chậm của metro số 2 và vành đai 3 có thể ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển TOD tại các vị trí thí điểm đã công bố.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, sau nhiều năm tập trung phát triển khu Đông với trọng tâm là thành phố Thủ Đức, TPHCM (cũ) đang dần chuyển hướng mở rộng sang khu Tây, đặc biệt là Bình Chánh, Bình Tân, Tân Kiên và các khu vực giáp Tây Ninh. Đây là nơi đón hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như vành đai 3, cao tốc TPHCM – Mộc Bài, tuyến metro 3A.
Chiến lược này nhằm phân bổ lại không gian đô thị, giảm tải cho khu vực trung tâm. Tuy nhiên, để khu vực này thực sự bứt phá, TPHCM cần đẩy nhanh tiến độ hạ tầng và tích hợp quy hoạch đô thị theo mô hình TOD tại các nút giao thông chiến lược.
Ông Nguyễn Văn Dũng, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Kinh doanh bất động sản Trần Anh Land, chia sẻ khu Tây TPHCM đang có bước chuyển mình rõ nét nhờ định hướng quy hoạch bài bản và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Với lợi thế quỹ đất lớn, giá bất động sản còn hợp lý, nơi đây phù hợp để phát triển các dự án phục vụ nhu cầu ở thực.
“Chúng tôi xác định rõ hạ tầng đi đến đâu, bất động sản phát triển theo đó, nên đang chủ động tìm kiếm quỹ đất gần các tuyến giao thông trọng điểm như vành đai 3, quốc lộ 1A mở rộng, đại lộ Võ Văn Kiệt nối dài… Bên cạnh đó, doanh nghiệp hướng đến phát triển các khu đô thị tích hợp, tiện ích đầy đủ, gắn kết với định hướng phát triển bền vững mà TPHCM đang theo đuổi”, ông nhấn mạnh.
Cũng theo chuyên gia Dương Đăng Phúc, TPHCM sẽ phát triển đồng đều theo 6 phân vùng đô thị, không tập trung riêng vào khu Tây. Quỹ đất đô thị sẽ ưu tiên cho các khu vực dọc vành đai 3, 4, các tuyến metro, hệ thống sông rạch và quanh các nút giao lớn, khu công nghiệp, trung tâm tài chính, khu công nghệ cao.
Khu Đông, đặc biệt TP Thủ Đức, vẫn là trọng điểm với nhiều dự án hạ tầng và đầu tư quốc gia. Dù giá bất động sản đã tăng mạnh, khu vực này tiếp tục được ưu tiên phát triển, đi kèm với yêu cầu điều tiết đà tăng để đảm bảo phát triển bền vững.
Hoàng An
