Thông tư 14 được soạn thảo một cách sơ sài và sao chép các điều khoản lẫn nhau giữa loại 1 với 2 và loại 3 với 4. Đó là khẳng định của các chuyên gia xây dựng, chủ đầu tư dự án, trước những tiêu chí được quy định tại Thông tư 14 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn phân hạng nhà chung cư.
Định tính nhiều hơn định lượng
Trong cuộc họp tại TPHCM mới đây về triển khai Thông tư 14, kỹ sư Phan Phùng Sanh, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật xây dựng TPHCM, cho rằng trước đây do chưa phân hạng chung cư nên nhiều chung cư được quảng cáo là cao cấp rồi bán giá rất cao nhưng khách hàng mới sử dụng một thời gian ngắn là tường nứt, nước thấm… “Như vậy là chung cư cao giá chứ cao cấp nỗi gì?”- ông Sanh nói. Theo ông Sanh, việc phân hạng chất lượng nhà cao cấp phải dựa vào những tiêu chí cụ thể về chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng của chung cư một cách rõ ràng, chứ không phải cứ đưa ra hướng dẫn chung chung mang định tính nhiều hơn là định lượng. Cùng quan điểm, một cán bộ Ban Quản lý khu Nam TPHCM cho rằng muốn phân loại được nhà chung cư, cần có bộ tiêu chuẩn về thiết kế, về thi công, về nghiệm thu và sản phẩm phải được phân hạng theo tiêu chuẩn từ khi chưa xây dựng, nếu không, việc phân hạng chẳng có ý nghĩa gì.
Theo thạc sĩ Nguyễn Xuân Châu, giảng viên Trường Đại học Kinh tế TPHCM, nếu đọc kỹ hướng dẫn các tiêu chí để phân hạng nhà chung cư tại Thông tư 14, mọi người có cảm giác chúng được soạn thảo một cách sơ sài và sao chép các điều khoản lẫn nhau giữa loại 1 với 2 và loại 3 với 4. Cũng theo ông Châu, tiêu chí sử dụng các loại vật tư, vật liệu phải có thông số cụ thể chứ quy định kiểu Thông tư 14 là chung cư loại 1 vật tư, vật liệu phải cao, còn loại 2 phải tốt thì biết phân định ra sao, chưa kể độ chênh lệch chất lượng, giá cả, giữa hàng nội và hàng ngoại?
Diện tích đậu xe: Chuyện không tưởng!
Về tiêu chí diện tích căn hộ tối thiểu (hạng 1- cao cấp – không nhỏ hơn 70 m2; hạng 2 tối thiểu 60 m2), nhiều chuyên gia cũng cho rằng… chưa hợp lý. Những căn hộ có diện tích lớn nhưng sử dụng vật liệu rẻ tiền, thiết kế kém tinh tế, hạ tầng không đồng bộ, liệu có thể coi là cao cấp? Trong khi trên thực tế, nhiều chung cư dù căn hộ chỉ có diện tích từ 30-40 m2 vẫn được coi là cao cấp. Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản TPHCM, đặt vấn đề: Nếu chung cư có cùng quy mô tại quận Tân Phú giá chỉ khoảng 6-7 triệu đồng/m2 trong khi đó tại quận 1 có giá từ 6.000 – 7.000 USD/m2 thì phân hạng cách nào?
Tiêu chí về diện tích dành để xe hơi mới thật sự đáng lo, bởi quy định tại Thông tư 14, mỗi căn hộ ở chung cư hạng 1 tối thiểu phải có 1,5 chỗ để ô tô. Ông Nguyễn Xuân Châu đưa ra một bài tính: Một chỗ để ô tô bình quân phải mất 25 m2 (bao gồm diện tích đậu và giao thông), như vậy một căn hộ loại 1 phải có 37 m2 làm nơi để ô tô. Thử đem áp dụng tiêu chí này vào dự án Sunrise City (quận 7) đang triển khai xây dựng với 1.800 căn hộ thì diện tích cần có để dành riêng cho đỗ xe là 66.600 m2 trong khi diện tích toàn khu đất chỉ có 5,4 ha.
| Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam: Chỉ có VN làm việc này . Phóng viên: Một số tiêu chí trong Thông tư 14 không thực tế. Nếu căn cứ vào quy định của bộ thì ở TPHCM không có chung cư nào được gọi là cao cấp, ngay cả khu đô thị Phú Mỹ Hưng, dù đã được Bộ Xây dựng công nhận là khu đô thị kiểu mẫu? – Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Không đáp ứng tiêu chí thì xuống hạng dưới. . Căn hộ phải có bồn tiểu nữ mới được xếp hạng 1, vậy có cần thiết? – Việc này cũng cần thiết vì để phục vụ phụ nữ. . Ở TPHCM có nhiều căn hộ chỉ có 50 m2 nhưng có trang thiết bị hiện đại, có giá vài tỉ đồng, nhưng căn cứ vào quy định của bộ thì không được gọi là cao cấp? – Đắt tiền mà không đạt tiêu chí diện tích thì không đạt hạng 1 dù là rất đẹp, rất tốt. . Quy định mỗi căn hộ ở chung cư hạng 1 phải có diện tích dành để đỗ 1,5 xe hơi cũng khó áp dụng? – Quy định diện tích là như vậy, chủ đầu tư có thể làm gara ngầm hoặc 5-6 tầng tùy theo diện tích căn hộ. Việc các chung cư chỉ lo diện tích nhà để bán mà bỏ quên phần bãi để xe đã diễn ra nhiều, do đó quy định này là cần thiết. . Các nước khác phân hạng chung cư thế nào, thưa ông? – Nói thẳng là chỉ có VN làm việc này. Việc nhận định hàng hóa chất lượng xấu hay tốt là quan hệ dân sự giữa người mua và người bán, đáng ra Nhà nước không can thiệp vào việc này. Nhưng VN có đặc thù là thị trường mới hình thành, dân trí còn thấp, dễ theo phong trào và bị lường gạt. Có nhiều doanh nghiệp làm ăn thiếu trung thực, nhà xây thì thấp cấp nhưng quảng cáo là cao cấp, rồi siêu căn hộ bạc tỉ… Người dân chỉ nghe quảng cáo rồi mua nhà, sau đó khi nhận ra không phải đã dẫn đến kiện cáo, đòi hỏi Nhà nước vào cuộc phân xử. Để ngăn chặn và hạn chế tình trạng này, việc ban hành quy định trên là cần thiết, vừa có lợi cho người dân đồng thời nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư. . Những tiêu chí không thực tế và còn chung chung, Bộ Xây dựng có điều chỉnh không? – Việc này là tất yếu. Định mức, tiêu chuẩn luôn luôn phải điều chỉnh. Khi dân trí nâng cao, kinh tế phát triển thì chính sách cũng phải phát triển theo, thậm chí dân trí phát triển cao sẽ bỏ quy định này. Thế Dũng (thực hiện) |
