Nếu đặt vấn đề cần giải cứu thị trường bất động sản như kiến nghị của Bộ Xây dựng, thiết nghĩ cần làm rõ hơn đối tượng nào cần được giải cứu.
Trong công văn gửi lên Ngân hàng Nhà nước ngày 27/6, Bộ Xây dựng có đưa ra đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu thêm hình thức chuyển nợ từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà. Lý do Bộ đưa ra là không làm tăng tỉ trọng tín dụng bất động sản, đồng thời tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư.
Thế nhưng, việc tạo thanh khoản cho nhà đầu tư không thể thực hiện bằng cách trút gánh nặng sang vai người mua nhà nhỏ lẻ, mà phần lớn phải vay mượn tiền để mua nhà. Bằng đề xuất này, có lẽ Bộ đã nói thay tiếng nói của những doanh nghiệp lớn.
Nếu cứ hết vốn lại chuyển nợ sang người mua, chẳng khác nào xúi doanh nghiệp làm bừa. Bởi lẽ, có làm ăn thua lỗ cũng không lo chuyện tìm vốn vì đã có phương án giải cứu.
Cũng cần làm rõ kiến nghị của Bộ Xây dựng về tăng tỉ trọng cho vay đối với khoản mục “vay mua nhà để ở” cụ thể là gì. Làm cách nào quản lý và giám sát được đối tượng vay mua nhà để ở? Rất dễ mua một lúc nhiều căn hộ không phải để ở (chỉ cần nhờ người nhà đứng tên là xong), nhưng lại rất khó mua nhà để ở đối với một gia đình trung lưu bởi giá nhà tại Hà Nội quá cao.
Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2011 của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam trích dẫn kết quả điều tra 60 khu đô thị ở Hà Nội cho biết, có đến 70% số dự án giảm giá, 20% giá không đổi và 10% có số giao dịch thấp hoặc không giao dịch.
Thế nhưng, dù có tới 70% dự án giảm giá thì nếu so với giá bán ban đầu (vốn ở mức cao ngất ngưởng), con số giảm này vẫn là quá cao so với thu nhập của nhiều người mua nhà. Theo kết quả điều tra mức sống hộ gia đình năm 2010 của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân của một nhân khẩu tại Hà Nội là 2,013 triệu đồng/tháng.
Trong khi đó, ở khu Hào Nam, một căn hộ tập thể cũ trên tầng 5 có giá tới 2,2 tỉ đồng trong khi diện tích trên giấy tờ chỉ có 45 m2 (tính cả phần cơi nới thêm mới được 60 m2). Ở khu Liễu Giai (vốn có giá rất cao), một căn hộ tập thể hơn 30 m2 ở tầng 2 có giá tới 2,3 tỉ đồng.
Một số khu đô thị có hạ tầng tương đối tốt, đi lại thuận tiện và không quá xa trung tâm có giá rất cao. Chẳng hạn, khu vực Linh Đàm, Mỹ Đình và Trung Yên có rất nhiều loại giá và không theo chuẩn nào. Giá ở đây dao động từ 40-80 triệu đồng/m2, có nơi lên tới 120 triệu đồng/m2.
Hãy trở lại chuyện cứu các doanh nghiệp bất động sản. Vừa qua, một số tập đoàn kinh tế lớn của Nhà nước, trong đó có các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản kể khổ về việc bị siết tín dụng. Tuy nhiên, ít ai nhắc đến việc suốt một thời gian dài khi thị trường lên cơn sốt, các dự án do nhiều tập đoàn nhà nước xây dựng được bán rất chạy, thậm chí có dự án bán đến 40% khi chỉ mới hoàn thành phần móng.
Hơn nữa, chuyện thua lỗ, nợ nần của doanh nghiệp bất động sản có nhiều nguyên nhân, trong đó có việc quản lý tài chính kém, đầu tư không hiệu quả chứ không hẳn do chính sách thắt chặt tín dụng hay thị trường đóng băng.
Các doanh nghiệp quốc doanh đã được hưởng nhiều ưu đãi của Nhà nước về vốn, quỹ đất, cơ chế và có nhiều lợi thế khác trong kinh doanh. Họ gặp khó khăn do tình hình chung và nếu có phá sản cũng không phải là thảm họa vì đó là tất yếu của thị trường. Ở các nước, trừ một số ít doanh nghiệp quan trọng như General Motors của Mỹ (vì tạo ra nhiều công ăn việc làm cho ngành sản xuất ôtô) là được Chính phủ Mỹ cứu nguy khi thua lỗ, còn lại hầu hết đều chấp nhận việc mua bán và sáp nhập.
Có lẽ đã đến lúc chúng ta cần chấp nhận thực tế này của kinh tế thị trường. Nếu các doanh nghiệp lớn cứ gặp khó khăn lại đòi được giải cứu thì không công bằng với khu vực doanh nghiệp tư nhân và với người dân.
Suy cho cùng, cách giải cứu tốt nhất là lành mạnh hóa thị trường địa ốc nhằm hạ giá nhà đất. Bởi lẽ chính sách là để phục vụ số đông chứ không phải một nhóm lợi ích nào đó.
Thành Trung
