Hiện tượng thị trường bất động sản đóng băng kể từ đầu năm đến nay đã nhận được sự quan tâm đặc biệt từ cả giới kinh doanh cũng như những người làm chính sách. Đã có những đề xuất từ các doanh nghiệp, cũng như cơ quan quản lý nhà nước về việc cứu thị trường bất động sản (BĐS) với lo ngại về tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng tăng mạnh, ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng.
Bởi lẽ, BĐS là một thị trường chiếm một lượng tín dụng khá lớn của nền kinh tế. Theo công bố của thống đốc NHNN Việt Nam, tính đến ngày 10/6/2011, dư nợ BĐS ở mức 222.000 tỉ đồng. Mặc dù con số này đã giảm 13.000 tỉ đồng so với cuối năm 2010 nhưng nó vẫn chiếm khoảng 8,54% dư nợ của toàn bộ nền kinh tế. Nếu giá thị trường BĐS giảm quá mạnh, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp và những nhà đầu tư BĐS sẽ bị ảnh hưởng. Tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng thuơng mại (NHTM) sẽ tăng mạnh gây hậu quả xấu đối với nền kinh tế.
(Ảnh: Hồng Thái)
Không phải đến khi Chính phủ đưa ra chính sách cắt giảm tổng cầu và thắt chặt tiền tệ vào đầu năm 2011 thì các doanh nghiệp BĐS mới gặp khó. Từ nửa cuối năm 2010, các doanh nghiệp BĐS đã bắt đầu phải đối mặt với tình trạng gia tăng hàng tồn kho, xây dựng dở dang và chậm trả của khách hàng. Theo báo cáo kiểm toán năm 2010 của năm doanh nghiệp BĐS lớn đang niêm yết trên sàn là VIC, SJS, BCI, PDR, và STL thì tỷ lệ các khoản phải thu cũng như tỷ lệ hàng tồn kho và xây dựng dở dang trên tổng tài sản của các doanh nghiệp này đều tăng lên đáng kể so với năm 2009. Điều này cho thấy, các doanh nghiệp BĐS đã gặp khó khăn trong việc huy động vốn để hoàn thành công trình và khó khăn trong việc bán hàng. Về phía khách hàng, có nhiều nhà đầu tư thứ cấp khó khăn trong việc nộp tiền thanh toán cho doanh nghiệp theo tiến độ.
Để có thể thu hồi vốn, các doanh nghiệp BĐS đã phải tìm mọi cách để bán hàng. Các đợt giảm giá, khuyến mãi gần đây của các doanh nghiệp bất động sản ở ngoài Bắc là một minh chứng cho đòi hỏi thúc bách này. Các căn hộ ở dự án Ecopark đã chiết khấu khoảng 12% cho khách hàng. Sông Đà Thăng Long đã quyết định tặng 18 – 35m2 mặt sàn trung tâm thương mại cho những nhà đầu tư đóng 100% tiền mua căn hộ trước thời hạn quy định.
Không chỉ các chủ đầu tư đua nhau giảm giá mà các nhà đầu tư thứ cấp cũng đang nhanh chóng tìm cách “đẩy hàng” đi trong khi giá đang xuống. Nguyên nhân là, khi các chủ đầu tư giảm giá các đợt chào bán sau hoặc đưa ra các hình thức khuyến mãi, giá trị các lô đất hoặc căn hộ mà các nhà đầu tư thứ cấp đang nắm cũng bị giảm xuống. Khi xu hướng giảm giá càng tiếp tục, nếu càng nắm giữ thì các nhà đầu tư thứ cấp càng thua thiệt về giá. Không những vậy, áp lực phải trả lãi ngân hàng khi đầu tư một phần lớn bằng tiền vay càng tạo áp lực lớn, nhất là đến thời điểm phải đóng tiền cho chủ đầu tư theo tiến độ, trong khi các NHTM thì thắt chặt cho vay BĐS.
Rõ ràng, “đói vốn” đang là nguyên nhân khiến các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp phải cung hàng ra mạnh mẽ, trong khi các nhà đầu tư có nhu cầu thực thì vẫn đang quay lưng với thị trường khiến cho giá bất động sản tiếp tục giảm.
Sẽ khủng hoảng nếu giá giảm 30%
Thực ra thì giá BĐS ở Việt Nam mới chỉ bắt đầu giảm. Mức độ giảm giá vẫn chỉ có tính cục bộ ở một số dự án và khu vực tăng nóng trước đây chứ chưa phải là sự giảm giá trên diện rộng. Khi giá BĐS giảm ở mức độ như hiện nay thì các nhà đầu tư và doanh nghiệp BĐS mới chỉ lãi ít hoặc mất lãi chứ chưa đến mức thua lỗ. Bằng chứng là các doanh nghiệp BĐS vẫn có thể bán được hàng dễ dàng với mức giá thấp hơn giá niêm yết khoảng 10 – 15%.
Mức độ giảm giá BĐS chỉ thực sự tác động đến hệ thống ngân hàng nếu như mức giảm quá 30%. Thông thường, ngân hàng sẽ cấp tín dụng cho khách hàng vào khoảng 70% giá trị định giá của BĐS đem thế chấp cho NHTM. Điều này đồng nghĩa khi BĐS giảm quá 30% theo giá trị định giá của NHTM thì tất cả các khách hàng liên quan sẽ phải nộp thêm tài sản đảm bảo. Nếu không thể nộp thêm thì các NHTM sẽ buộc phải bán giải chấp. Khi điều này xảy ra, sẽ tạo ra một vòng xoáy giảm giá thực sự cho thị trường BĐS và ảnh hưởng xấu đến toàn bộ hệ thống tài chính. Thực tế ở Mỹ năm 2007, khi giá nhà giảm khoảng 30 – 40%, là lúc khởi đầu cho cuộc khủng khoảng nợ dưới chuẩn, kéo theo khủng hoảng kinh tế toàn cầu.
Chưa đến mức phải giải cứu
Rõ ràng là Chính phủ cần phải quan tâm đến sự sụt giảm giá của thị trường BĐS. Nếu giá tiếp tục sụt giảm trên diện rộng thì một sự hỗ trợ nhất định nào đó sẽ phải được đưa ra. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, dấu hiệu giảm mạnh giá BĐS trên diện rộng ở Việt Nam vẫn chưa xảy ra. Theo ý kiến của người viết, hiện nay giá BĐS đang giảm về mức hợp lý hơn chứ chưa đến mức phải đáng lo ngại.
Giá BĐS liên tục tăng khiến cho phân bổ nguồn lực của nền kinh tế tập trung quá nhiều vào BĐS. Điều này thể hiện rất rõ với hiện tượng các tập đoàn tổng công ty nhà nước khi chuyển hướng mở rộng sang cả hoạt động BĐS như tập đoàn Dầu khí, Viettel, EVN… và đồng thời, họ giảm nguồn vốn đầu tư vào các hoạt động kinh doanh cốt lõi. Không chỉ có các doanh nghiệp lớn mà nhiều doanh nghiệp nhỏ khác cũng có các kế hoạch phát triển mảng kinh doanh BĐS với những dự án có vốn đầu tư cả ngàn tỉ đồng như Dệt may Thành Công, công ty như Tân Tiến, công ty Giống cây trồng miền Nam v.v.
Hơn nữa giá BĐS quá cao khiến cho chi phí giá thành đi thuê nhà xưởng, văn phòng… của doanh nghiệp tăng cao, cản trở khả năng thu hút đầu tư của các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Bảng giá thuê văn phòng toàn cầu quý 4/2010 của Knight Frank cho thấy, Việt Nam nằm trong số các thị trường có giá thuê văn phòng đắt nhất thế giới, với xếp hạng thứ 19 của TP.HCM, và thứ 21 của Hà Nội.
Vì lẽ đó, Chính phủ có lẽ chỉ nên dừng ở mức độ quan tâm, theo sát diễn biến của thị trường BĐS thay vì có những biện pháp hỗ trợ hay giải cứu trong giai đoạn hiện nay. Có thể NHNN nên dỡ bỏ quy định khống chế “cứng” tỷ lệ tín dụng phi sản xuất dưới 16% vào cuối năm 2011, để khơi thông dòng chảy tín dụng cho toàn bộ nền kinh tế. Khi đó, tự thị trường BĐS sẽ điều chỉnh để phù hợp với mức độ khó khăn chung về tín dụng của toàn bộ nền kinh tế.
Nguyên Minh Cường
