Việc giao dịch nhà ở thương mại trầm lắng hiện nay chỉ là tạm thời hoặc ở một số phân khúc thị trường nhất định, do đó nguy cơ “bong bóng” và đổ vỡ do “bong bóng” bất động sản là thấp, Bộ Xây dựng nhận định tại báo cáo đánh giá toàn cảnh thị trường bất động sản trong năm 2011.
Theo Bộ Xây dựng, gần đây một số ý kiến trên các phương tiện thông tin đại chúng cho rằng sắp vỡ “bong bóng” bất động sản ở Việt Nam. Bộ cho rằng, theo cách hiểu thông thường,”bong bóng tài sản” xuất hiện khi giá cả tài sản cơ sở (ở đây là bất động sản) liên tục tăng làm cho các nhà đầu cơ kỳ vọng vào mức lợi nhuận lớn trong tương lai đã tham gia vào đầu cơ làm cho giá của tài sản trong một thời gian ngắn tăng cao quá giá trị thực của tài sản.
Cùng với đó, hệ thống tín dụng cũng căn cứ vào giá ảo của tài sản để cho vay thế chấp hoặc tham gia vào thị trường dưới nhiều hình thức (cho vay, chứng khoán hóa tài sản thế chấp, đầu tư nội bộ …). Việc đầu cơ dẫn đến phát triển loại tài sản đó quá nóng trong thời gian ngắn, vượt quá nhu cầu thật (nhu cầu có khả năng thanh toán) của thị trường.
Tuy nhiên, khi lợi nhuận kỳ vọng không còn, giá tài sản giảm đột ngột, các nhà đầu cơ đồng loạt rút khỏi thị trường dẫn đến thua lỗ, mất khả năng thanh toán cho các khoản vay.
Theo Bộ Xây dựng, khái niệm “bong bóng kinh tế” thường được dùng khi tác động tiêu cực của nó gây thiệt hại một khối lượng của cải khổng lồ, đồng thời kèm theo một giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài trên bình diện quốc gia hoặc quốc tế.
Còn ở Việt Nam, thị trường bất động sản hàng hóa còn nhỏ bé so với thị trường bất động sản phi hàng hóa, nhất là trong lĩnh vực nhà ở. Nhu cầu về bất động sản, nhất là nhà ở lớn. Mặt khác, thị trường bất động sản thứ cấp, chứng khoán hóa thị trường bất động sản ở nước ta hầu như chưa có; dư nợ tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng thấp trong tổng dư nợ của toàn hệ thống tín dụng.
Vì vậy, việc giao dịch nhà ở thương mại trầm lắng hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở một số phân khúc thị trường nhất định, do đó nguy cơ “bong bóng” và đổ vỡ do “bong bóng” bất động sản là thấp.
Bộ này cũng cho rằng, nhìn ở góc độ khác thì giá bất động sản giảm về gần giá trị thực cũng là tín hiệu tốt để các đối tượng tham gia thị trường tiến hành tái cơ cấu đầu tư, người có nhu cầu thực có khả năng tiếp cận hàng hóa phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của mình.
Tuy vậy, cơ quan này cũng lưu ý trên thị trường hiện vẫn có những nguy cơ mất khả năng thanh khoản cục bộ tại một số tổ chức tín dụng nếu những tổ chức tín dụng đó tài trợ cho các dự án thiếu tính khả thi, tài trợ các phân khúc bất động sản cao cấp có tính thanh khoản thấp (kể cả nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn và trung tâm thương mại), cũng như các tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng bất động sản quá lớn… Một số hiện tượng vỡ “tín dụng đen” có liên quan tới bất động sản gần đây cũng là những cảnh báo cần được xem xét.
Trong khảo sát trước đó của Bộ cho thấy, giá chào bán tại nhiều khu vực, phân khúc bất động sản như đất nền, nhà ở dự án tại Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng… đang có xu hướng giảm trong những tháng cuối năm. Thậm chí nhiều dự án ở Hà Nội, giá đã giảm đến 30% so với hồi đầu năm 2011.
Về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới, Bộ Xây dựng cho rằng, nếu tiếp tục một thời gian dài chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dư nợ tín dụng bất động sản tiếp tục giảm số tuyệt đối như hiện nay, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đóng băng, dẫn đến nhiều doanh nghiệp không có khả năng hoàn thiện sản phẩm hoặc phải bán sản phẩm dưới giá thành và không có khả năng trả nợ ngân hàng.
Ngược lại, nếu có sự điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng ổn định, dòng tiền được hướng vào các phân khúc thị trường có tính thanh khoản cao; công tác tuyên truyền đúng hướng, tạo được niềm tin vào thị trường của những người có nhu cầu mua thì thị trường sẽ sớm phục hồi.
Bảo Anh
