Thị trường bất động sản: Sôi động chuyển nhượng, sáp nhập

Sau KCN Sài Đồng A đã bị rút giấy phép đầu tư từ năm 2006 vì đối tác trong liên doanh Daewoo – Hanel không có năng lực tài chính để thực hiện dự án.

Mới đây, nguồn tin từ phía đối tác trong liên doanh tiết lộ, nhiều khả năng phía VN sẽ đứng ra mua lại phần vốn góp của Daewoo trong Cty Liên doanh khách sạn Daewoo – một trong những khách sạn 5 sao đầu tiên ở Hà Nội – nằm tại “khu đất vàng” của thủ đô.

KS Daewoo sẽ được phía VN mua lại?

Còn nhớ, cách đây 5 năm, do những khó khăn do khủng hoảng kinh tế châu A, Tập đoàn Daewoo – Cty mẹ của Daewoo E&C bị phá sản tại Hàn Quốc dẫn đến việc không có đủ nguồn tài chính để tiếp tục đầu tư vào dự án liên doanh với Cty điện tử Hà Nội (Hanel) đầu tư hạ tầng KCN Sài Đồng A (Gia Lâm – HN).

• Ảnh bên : Phía Việt Nam có thể mua lại phần vốn góp của Daewoo trong Cty Liên doanh khách sạn Daewoo – khách sạn 5 sao đầu tiên ở Hà Nội (Ảnh: Giang Huy)

Không có vốn để giải phóng mặt bằng khiến dự án giẫm chân tại chỗ. Vào thời điểm đó, phía Daewoo đưa ra phương án sẽ thay thế phần góp vốn của họ cho 5 đối tác nước ngoài khác, nhưng Hanel không chấp nhận. Đồng thời, Hanel yêu cầu phía đối tác bán lại phần vốn đã góp trong liên doanh để kêu gọi đối tác khác. Nhưng với Liên doanh (LD) KS Daewoo lại khác. LD được xem là “con gà đẻ trứng vàng”. Sau 18 năm LD, theo tính toán của hai bên đối tác, chỉ khoảng 3 năm nữa là đạt đến điểm hòa vốn, trong khi giấy phép đầu tư cho phép thời gian hoạt động của LD tới 49 năm.

Việc chuyển nhượng dự án xuất phát từ phía Daewoo muốn chuyển nhượng cho đối tác Hàn Quốc khác. Tuy nhiên, theo những điều khoản ràng buộc trong hợp đồng LD thì khi một trong 2 bên đối tác có nhu cầu chuyển nhượng thì phải ưu tiên chuyển nhượng cho đối tác trong liên doanh, với các ưu đãi không thấp hơn đối tác dự kiến chuyển nhượng. Một quan chức trong liên doanh phía VN cho biết, biết được ý định của đối tác, chúng tôi lập tức có đề nghị phải chuyển giao cho phía VN để chuyển thành Cty 100% vốn VN, đồng thời có văn bản trình các cơ quan hữu quan của VN.

Kênh đầu tư hấp dẫn

Theo ông Đặng Xuân Minh – GĐ Cty AVM Vietnam, một trong những thành viên sáng lập Diễn đàn M&A Forum 2011: BĐS hiện là một trong những ngành có số thương vụ và giá trị chuyển nhượng lớn nhất tại VN, sau lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ tài chính. Các thương vụ liên quan đến BĐS chủ yếu vẫn là chuyển nhượng dự án hoặc chuyển nhượng pháp nhân sở hữu dự án.

Sự gia tăng các thương vụ này manh nha xuất hiện khi thị trường BĐS khởi sắc, tốc độ tăng giá BĐS và dòng vốn cả trong và ngoài nước đổ vào lĩnh vực này ngày một nhiều. Tuy nhiên, mặt trái của thị trường là cùng với việc đầu tư “nóng” thì tình trạng nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực về vốn, có nhu cầu chuyển nhượng dự án và kêu gọi vốn đầu tư từ các đối tác khác. Vì vậy, việc mua bán, sáp nhập (M&A), hay còn gọi là “thôn tính” lẫn nhau đang diễn ra hết sức sôi động. Nhiều DN sở hữu những dự án và vị trí thuận lợi đã xuất hiện nhu cầu khai thác, và hiện thực hóa các lợi thế này.

Một đặc điểm đáng lưu ý trong năm 2010 là các DN trong lĩnh vực BĐS cũng là đối tượng ưa thích cho các giao dịch phát hành riêng lẻ. Một điển hình như trường hợp của Dragon Capital trở thành đối tác chiến lược của Sacomreal, Quỹ SAM công bố đầu tư vào Century 21, hay trường hợp Temasek mua trái phiếu chuyển đổi của Hoàng Anh Gia Lai.

Qua nghiên cứu thị trường và động thái của các NĐT thời gian qua, ông Minh cho rằng: Năm 2011, hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS và M&A liên quan đến DN BĐS sẽ tiếp tục gia tăng cả về số thương vụ và giá trị. Đây là xu thế tất yếu do hệ quả của việc tăng trưởng đầu tư trong lĩnh vực BĐS trong một vài năm vừa qua. Các giao dịch này sẽ góp phần tái cấu trúc, sàng lọc các chủ đầu tư có đủ năng lực để triển khai dự án.

Quỳnh Trang