Thị trường căn hộ bất thường: giá tăng, lệch pha cung-cầu

Sự khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh nhu cầu vẫn tăng mạnh tại các khu đô thị đang là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TPHCM. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn hàng mà do tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý nhà nước.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, việc tăng giá căn hộ khó được thị trường chấp nhận, thể hiện qua việc đầu cơ giảm, phân khúc căn hộ giá cao (trên 50 triệu đồng/m2) có tỷ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt là những dự án được đẩy giá với biên độ lớn)…

Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, nguồn cung mới từ các dự án bất động sản đô thị và nhà ở giảm mạnh, đây cũng là nguyên nhân chính đẩy giá căn hộ chung cư tăng. (Ảnh minh họa: TTXVN)

Nguồn cung căn hộ giảm, giao dịch cũng giảm theo

Theo báo cáo tình hình hoạt động thị trường bất động sản 2019 do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thực hiện, tập trung vào các sản phẩm thuộc các dự án bất động sản chào bán lần đầu ra thị trường ở Hà Nội, TPHCM và môt số tỉnh, thành trên cả nước có thị trường bất động sản phát triển, đang có sự lệch pha cung – cầu về căn hộ ở các khu đô thị lớn, đặc biệt là nhà ở cho phân khúc giá rẻ, bình dân ngày càng khan hiếm.

Cũng theo báo cáo, đối với bất động sản nhà ở, tại các đô thị lớn (Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Nha Trang) và nhiều tỉnh, thành trên cả nước, nguồn cung mới từ các dự án bất động sản đô thị và nhà ở giảm mạnh. Trong đó, nguyên nhân chính được xác định là việc rà soát, thanh kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai….tại các dự án.

Lượng giao dịch cũng giảm mạnh bởi các nguyên nhân: Thứ nhất, lượng cung giảm, giá bất động sản có chiều hướng tăng, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản bị siết mạnh làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ. Thứ hai, tâm lý e ngại, lo sợ từ các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dự án được giới phân tích cho rằng không phù hợp với quy định pháp luật. Trong khi đó, người mua nhà lại khó khăn trong việc tiếp cận nguồn thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước để kiểm chứng về sản phẩm.

Phân khúc căn hộ cao cấp phát triển mạnh và phù hợp nhóm đối tượng khách nước ngoài nhưng lại bị giới hạn tiêu thụ bởi quy định lượng sản phẩm cho người nước ngoài. Tại một số địa phương mà thị trường đang bước vào giao đoạn phát triển, chủ trương phát triển nhà ở đô thị dành cho các chuyên gia, công nhân, lao động dịch chuyển không được quan tâm bằng chủ trương phát triển các dự án phân lô, bán đất nền.

Lực cầu trong năm luôn duy trì ở mức cao. Đặc biệt những dự án có pháp lý đầy đủ, được đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ và được thực hiện bởi những nhà phát triển có uy tín, giá bán phù hợp…. Tỷ lệ hấp thụ thường đạt 70 – 80%. Đây là điểm sáng, điểm mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam và là yếu tố tích cực vẫn thu hút các nhà đầu tư trong năm 2020.

Trong khi đó, sản phẩm bất động sản du lịch thực chất đã sụt giảm từ năm 2018 vì một số nguyên nhân như đã chỉ ra trong Báo cáo năm 2018, đó là: Pháp lý cho dòng sản phẩm này chưa rõ ràng; Giá bán bị đẩy cao, khả năng thanh khoản thấp nên kém hấp dẫn các nhà đầu tư; nhiều dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng  bị tạm dừng để thanh, kiểm tra; dòng tiền tín dụng bị siết chặt; người nước ngoài chưa được tham gia mua dòng sản phẩm này như nhà ở.

Đáng chú ý, năm 2019, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có quy mô lớn với tổ hợp dịch vụ khép kín, tiêu chuẩn quốc tế và được thực hiện bởi các chủ đầu tư uy tín, thương hiệu vẫn thu hút được nhiều các nhà đầu tư tham gia, tỷ lệ hấp thụ trong các dự án đó tương đối tốt.

Thống kê về lượng cung và lượng giao dịch căn hộ chung cư tại hai thành phố lớn Hà Nội, TPHCM và trên cả nước trong năm 2019. (Nguồn số liệu: Hội Môi giới bất động sản Việt Nam) 

Thuận lợi và thách thức của thị trường

Lý giải về thuận lợi và khó khăn của thị trường năm 2019, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính phân tích: về thuận lợi của thị trường, đó là GDP Việt Nam năm 2019 tăng 7,02%. Đây là năm thứ hai liên tiếp tăng trưởng kinh tế Việt Nam đạt trên 7%; vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 38,02 tỉ đô la, tăng 7,2% so với cùng kỳ năm 2018, lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 10,2%; lượng kiều hối về Việt Nam ước đạt 16,7 tỉ đô la, tăng nhẹ 4,6% so với năm trước. Trong đó, hơn 20% lượng kiều hối đổ vào bất động sản.

Bên cạnh đó, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, bởi Việt Nam đang là quốc gia đông dân thứ 15 thế giới; hoạt động du lịch đạt kỳ tích, thu hút trên 18 triệu lượt khách quốc tế, cao nhất từ trước đến nay. Thêm nữa, nhà nước luôn chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng mới. Đến nay, trên cả nước đã có gần 997 km đường cao tốc hoàn thành và đưa vào khai thác, kết nối các vùng.

Thế nhưng, để phát triển ổn định và hướng tới bền vững, thị trường cũng có không ít thách thức, ví dụ như nhà đầu tư sẽ phái vượt qua kỳ “sát hạch” về năng lực tài chính khi nguồn vốn tín dụng vào bất động sản bị siết chặt; tình hình kinh tế thế giới tiếp tục tăng trưởng chậm lại, căng thẳng thương mại giữa Mỹ – Trung ảnh hưởng đến thương mại toàn cầu; việc rà soát, thanh tra, kiểm tra toàn bộ quá trình giao đất, cấp phép xây dựng cho các dự án phát triển bất động sản; hệ thống các văn phản pháp lý liên quan đến bất động sản còn chưa đồng bộ; chi phí đầu tư, phát triển dự án tăng cao; thiếu hụt hệ thống thông tin về thị trường bất động sản.

Do đó, trong thời gian sắp tới, thị trường bất động sản sẽ phải tiếp tục hạn chế các thách thức và tận dụng tối đa thuận lợi để phát triển.

Minh Anh – Vân Oanh

(TBKTSG)