Sau một năm chìm lắng, do tác động từ chính sách dừng xây dựng nhà cao tầng trong 4 quận nội thành, đến nay mảng phân khúc chung cư cũ đã có giao dịch trở lại.
Năm 2007, Chính phủ đã có Nghị 34/2007/NQ-CP về cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp nhằm chỉnh trang lại đô thị trên địa bàn các tỉnh, thành phố. Từ đó, không ít chủ đầu tư đã sẵn sàng lập quy hoạch, xin đầu tư xây dựng lại những khu tập thể cũ này, đặc biệt là những dự án có vị trí đắc địa tại khu vực trung tâm thành phố.
Thành phố Hà Nội cũng đã phê duyệt quy hoạch cải tạo thí điểm một số khu tập thể cũ trong nội thành như khu Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ, Kim Liên, Thành Công, Thanh Xuân Bắc,…điều này đã khiến thị trường mua bán nhà tập thể cũ trở nên sôi động trong năm 2009. Giá bán các căn hộ sập xệ này vào khi đó lên đến vài chục triệu/m2, đơn cử như khu Thanh Xuân Bắc vào khoảng 25 triệu đồng/m2, Giảng Võ trên 30 triệu đồng/m2, Nguyễn Công Trứ còn lên đến 50-60 triệu đồng/m2.
Cuối năm 2009, Văn phòng Chính phủ ra Thông báo 34/TB-VPCP về kết luận của Thủ tướng Chính phủ tại cuộc họp Thường trực Chính phủ về đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050. Trong đó, Thủ tướng chỉ đạo Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội chỉ đạo dừng ngay việc phá các nhà biệt thự cũ và xây dựng các tòa nhà cao tầng trong khu vực trung tâm.
Ngay sau đó, chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội đã rớt giá mạnh, không ít người đã thua lỗ khi đầu tư vào các căn hộ loại này. Thậm chí mảng thị trường này đã đóng băng trong suốt thời gian dài vừa qua, gần như giao dịch không có. Nhiều dự án đã phải dừng triển khai xây dựng, vì vướng quy hoạch chung Thủ đô.
Mới đây, ngày 19/7/2010 Văn phòng Chính phủ đã ra Thông báo số 202/TB-VPCP của Văn phòng Chính phủ về ý kiến của Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng tại cuộc họp Thường trực Chính phủ về việc xây dựng công trình cao tầng trong 4 quận nội thành và xử lý các dự án xây dựng nằm trong vành đai xanh sông Nhuệ, Hà Nội.
Theo chỉ đạo của Thủ tướng, những công trình đã được cấp phép xây dựng trước ngày 9/12/2009 thì được triển khai ngay. Những dự án nào đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt quy hoạch trước ngày 9 tháng 12/2009 sẽ do Chủ tịch TP. Hà Nội xem xét quyết định.
Như vậy, với sự thay đổi này, những công trình cao tầng trong nội đô lại được “cởi trói”. Tuy nhiên, không hẳn tất cả các dự án đều được triển khai xây dựng, mà Hà Nội có sự kiểm soát đặc biệt về phát triển nhà cao tầng trong nội thành. Trong đó, khu không được xây nhà cao tầng là phố cổ và khu trung tâm chính trị Ba Đình.
Khu vực hạn chế phát triển nhà cao tầng bao gồm xung quanh hồ Trúc Bạch cho đến phía Bắc Phan Đình Phùng và Yên Phụ; khu giới hạn bởi phố Lê Hồng Phong, Điện Biên Phủ, Nguyễn Thái Học; khu giới hạn bởi phố Nguyễn Thái Học, Quốc Tử Giám, Lê Duẩn, Giảng Võ; khu phía Bắc quận Hai Bà Trưng, giới hạn bởi Đại Cồ Việt – Trần Khát Chân – Trần Khánh Dư – Nguyễn Du – Lê Duẩn và phần còn lại của quận Hoàn Kiếm.
Khu vực phát triển có điều kiện: Là khu còn lại trong khu trung tâm đến vành đai 2, gồm phía Tây quận Ba Đình, từ đường Kim Mã đến đường ven hồ phía Nam hồ Tây, Bưởi, Đào Tấn -Kim Mã và toàn bộ khu vực còn lại của khu trung tâm, được giới hạn bởi đường vành đai 2 (Láng – Trường Chinh – Đại La – Minh Khai – Nguyễn Khoái – Trần Khát Chân – Đại Cồ Việt – Lê Duẩn – Quốc Tử Giám – Cát Linh – Kim Mã – Đào Tấn – Bưởi).
Ông Lê Xuân Trường – Giám đốc Công ty bất động sản B.D.S, hiện chưa có nhiều biến động, thứ nhất thị trường bất động sản Hà Nội đang trong giai đoạn rất trầm lắm, bây giờ lại đang là tháng Ngâu nhiều người hạn chế giao dịch, thứ hai là trước đây nhiều người thua lỗ vì đầu tư chung cư cũ rồi, giờ mọi người đều thận trọng hơn.
Qua thực tế một số trung tâm nhà đất, có thể thấy hiện giờ việc giao dịch mua bán nhà chung cư cũ đã có dấu hiệu giao dịch trở lại, tuy nhiên, lượng giao dịch rất ít. Mỗi căn nhà chung cư cũ thường có giá vào khoảng từ 1 – 1,5 tỷ đồng, với diện tích khoảng từ 30 – 50m2, có nhiều căn hộ do cơi nới mà diện tích sử dụng có thể lên đến 70 -90m2. Nhiều nhà đầu tư cho rằng, hiện nay nhà đầu tư rất thận trọng đối với loại hình này, giao dịch chủ yếu là người có nhu cầu thực.
Ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Công ty Hòa Phát Land, cho rằng, việc tham gia đầu tư xây dựng lại các khu nhà tập thể cũ sập xệ của chủ đầu tư là họ kỳ vọng ở những dự án này sẽ đem lại lợi nhuận do có vị trí đắc địa trong khu trung tâm. Bên cạnh đó, bản chất của mua bán chung cư cũ là để hưởng lợi sau khi dự án được xây dựng.
Đối với mảng thị trường này hiện nay sẽ khó tạo được sóng như đợt năm vừa rồi, bởi một số lý do sau:
Hà Nội sẽ kiểm soát đặc biệt việc xây dựng loại hình này, những dự án nào quá cũ nát, ngây nguy hiểm đến đời sống của người dân sẽ được ưu tiên triển khai trước. Bên cạnh đó, chính sách của Thành phố giao cho chủ đầu tư tự thỏa thuận phương án đền với dân, cho nên một phần sẽ giảm tiến độ của dự án bởi rất khó khăn để thống nhất được phương án đền bù. Vì vậy, thị trường này chỉ có thể diễn ra ở một số dự án cục bộ.
Ông Hà phân tích thêm, nếu biết lựa chọn những dự án tốt, cũng như tìm hiểu kỹ về năng lực tài chính từ chủ đầu tư. Các dự án nằm ở những vị trí đắc địa và được phép triển khai đầu tư xây dựng, chủ đầu tư cam kết thực hiện đúng tiến độ thì mảng thị trường này vẫn có nhiều tiềm năng, và khả năng sinh lợi cao.
K.T
[ Chuyên đề : Cải tạo các khu chung cư cũ ]
