Nghịch lý lớn nhất tồn tại trên thị trường chung cư thời gian qua là trong khi thị trường chuộng phân khúc nhà nhỏ, giá rẻ, thì chủ đầu tư liên tục tung ra các loại căn hộ cao cấp, diện tích lớn, giá cao ngất. Mang câu hỏi này đến gặp các chủ đầu tư, đều nhận được một câu trả lời chung là không thể làm nhà nhỏ, giá rẻ, bởi tiền sử dụng đất quá cao cùng hàng loạt quy định hành chính khác.
Tổng giám đốc một dự án căn hộ chung cư tại Trương Định (Hoàng Mai, Hà Nội) tính toán: trên khu đất dự án rộng 17.750 m2 mà đơn vị này lập dự án, Công ty phải trả tiền sử dụng đất trong vòng 49 năm là 190 tỷ đồng. Cộng với các chi phí di dời và xây dựng nhà xưởng cho chủ đất cũ, chi phí tổng cộng mà chủ đầu tư phải trả cho diện tích mặt bằng trên là 270 tỷ đồng. Trong khi đó, diện tích đất dùng để xây dựng nhà chung cư để bán trên thực tế chỉ 7.039 m2, với 2 block nhà cao 25 – 28 tầng. Sau khi tính toán thiết kế, chủ đầu tư chỉ có thể đưa ra thị trường với các căn hộ có diện tích tối thiểu 75 m2 và tối đa 152 m2. Cộng với các chi phí lãi suất và các chi phí khác, chủ đầu tư có thể đưa ra thị trường con số 23 triệu đồng/m2 là mức giá “kịch sàn”.
Đại diện một doanh nghiệp đầu tư bất động sản khác, ông Bùi Thiện Cảnh, Tổng giám đốc CTCP Đô thị FPT Đà Nẵng cho biết, nhu cầu về căn hộ nhỏ là một thực tế không thể phủ nhận và viêc hạn chế xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ, giá rẻ có thể khiến thị trường phát triển lệch lạc.
Thống kê mới đây của Công ty CBRE Việt Nam cho biết, tỷ lệ bán căn hộ thành công tại Hà Nội giảm đáng kể so với các năm trước (45% so với mức 80 – 100%) là hệ quả của nguồn cung vượt quá khả năng tiêu thụ của thị trường. Các giao dịch thành công được ghi nhận chủ yếu ở phân khúc căn hộ “bình dân”, diện tích nhỏ, giá rẻ. “Trong lúc kinh tế khó khăn này, chúng tôi kỳ vọng các phân khúc nhà ở có mức giá phải chăng, hướng đến tầng lớp trung lưu đang ngày càng đông đảo sẽ sôi động nhất”, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc điều hành CBRE phân tích.
Câu chuyện nhà diện tích nhỏ, giá rẻ đã từng được một số doanh nghiệp tại Hà Nội và TP.HCM kiến nghị UBND Thành phố cho phép xây dựng phục vụ người độc thân, những gia đình trẻ, có mức thu nhập trung bình và thấp tại Thành phố vài năm về trước. Tuy nhiên, đề nghị đã không được lãnh đạo các địa phương chấp thuận, bởi sức ép về hạ tầng đô thị đang ngày một tăng cao. Mặt khác, theo Tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư số TCXDVN 323:2004 đang áp dụng cho các dự án nhà ở, khu đô thị mới, thì diện tích tối thiểu của các căn hộ dành cho 3 người phải là 45 m2 và tỷ lệ các căn hộ dạng này trong một dự án cũng hết sức hạn chế.
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Công ty Tập đoàn bất động sản Thế Kỷ cho biết, trên thực tế, nhu cầu về nhà ở diện tích nhỏ, giá hợp lý so với thu nhập của cán bộ, công chức, các gia đình trẻ, những người có thu nhập trung bình tại các thành phố là rất lớn. Nhu cầu về căn hộ dạng này chiếm chủ đạo so với các phân khúc khác của thị trường bất động sản. Thế nhưng, do quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư, nên các doanh nghiệp không thể “vượt rào”.
Quang Hưng
