Dòng vốn phục hồi nhưng ngày càng chọn lọc
Theo dữ liệu từ Savills World Research, thị trường BĐS toàn cầu đang ghi nhận sự khởi sắc trở lại của phân khúc văn phòng. Năm 2025, tổng vốn đầu tư vào phân khúc này đạt 208 tỷ USD, tăng 18% so với năm trước. Tỷ trọng vốn đầu tư vào văn phòng trong tổng đầu tư BĐS toàn cầu cũng tăng từ 21% lên 23%, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đối với phân khúc này đang được cải thiện.
Tuy nhiên, dòng vốn không còn phân bổ dàn trải. Nhà đầu tư ngày càng đặt ra các yêu cầu khắt khe hơn về vị trí, chất lượng công trình, khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG), cũng như triển vọng duy trì tăng trưởng giá thuê trong dài hạn.
Khu vực châu Á – Thái Bình Dương (APAC) đang nổi lên như một điểm sáng của thị trường BĐS văn phòng toàn cầu, với sự trở lại của dòng vốn xuyên biên giới.
Ông Nicholas Wilson, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu chiến lược và tư vấn thị trường vốn Savills APAC cho biết, tâm lý nhà đầu tư đối với BĐS văn phòng đã cải thiện nhanh hơn kỳ vọng trong những quý gần đây.
Trong quý I/2026, tổng vốn đầu tư vào văn phòng tại APAC tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. Tổng giá trị giao dịch trong 12 tháng tính đến cuối quý I cũng tăng 21%. Đáng chú ý, các giao dịch quy mô lớn trên 200 triệu USD tăng 58%, cho thấy dòng vốn lớn đang trở lại thị trường.
Khối ngoại tiếp tục đóng vai trò quan trọng, chiếm khoảng 40% tổng giao dịch BĐS tại APAC, cao hơn đáng kể mức trung bình dài hạn 30%.
Một số thương vụ lớn trên thị trường khu vực đã tạo thêm động lực cho xu hướng phục hồi, trong đó có việc Brookfield Asset Management mua lại trụ sở Dentsu tại Tokyo với giá khoảng 1,9 tỷ USD và Hongkong Land thâu tóm Asia Square Tower 1 tại Singapore.
Các nền tảng cho thuê ổn định, nguồn cung tương lai được kiểm soát và triển vọng tăng trưởng giá thuê tích cực đang giúp Tokyo, Seoul và Singapore tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư vào văn phòng.
Việt Nam ưu tiên chất lượng và tiêu chuẩn xanh
Ở Việt Nam, xu hướng dịch chuyển sang các tài sản BĐS chất lượng cao cũng ngày càng rõ nét. Tại Hà Nội, nguồn cung văn phòng mới chủ yếu đến từ các dự án hạng A ở khu vực phía Tây và nội thành. Công suất thuê duy trì ở mức 86%, trong khi giá thuê tiếp tục cải thiện.
Tại TP.HCM, nguồn cung văn phòng duy trì ổn định trong nửa đầu năm 2026, với công suất thuê đạt 88%. Lực cầu tập trung vào các tòa nhà mới, chất lượng cao và có chứng nhận xanh.
Diễn biến tại hai thị trường lớn nhất Việt Nam cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ nét sang các tài sản BĐS chất lượng cao. Cả khách thuê và nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những tài sản có vị trí tốt, chất lượng vượt trội, vận hành bền vững và khả năng duy trì giá trị dài hạn.
Ông William Gramond, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội nhận định, thị trường văn phòng Hà Nội đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm (CBD) sang các khu vực lân cận, qua đó mở rộng lựa chọn và tăng lợi thế đàm phán cho khách thuê.
Đáng chú ý, yêu cầu đối với không gian văn phòng không còn dừng ở các tiêu chuẩn kỹ thuật mà ngày càng gắn với hệ thống tiện ích và tính bền vững. Theo ông William Gramond, các chứng chỉ xanh như LEED hay WELL hiện đã trở thành tiêu chí được các tập đoàn đa quốc gia đặt ra trước khi xem xét các điều kiện thương mại khác.
Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu đang trở lại nhưng được phân bổ thận trọng hơn, các chủ tòa nhà phải linh hoạt hơn về điều kiện thương mại để duy trì tỷ lệ lấp đầy. Trong khi đó, nhóm văn phòng hạng A có vị trí thuận lợi, chiến lược ESG rõ ràng và triển vọng tăng trưởng tiền thuê ổn định được kỳ vọng tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng tái định vị dòng vốn trên thị trường BĐS Việt Nam.
Ngọc Hà
