Mấy ngày qua, Thông tư 76 của Bộ Tài chính giải thích quy định nộp tiền sử dụng đất trở thành tâm điểm chú ý của nhiều người khi có thông tin cho rằng người mua nhà, cụ thể là người mua căn hộ chung cư, sẽ phải nộp tiền sử dụng đất thay cho chủ đầu tư. Một số ý kiến cho rằng làm như vậy sẽ gây khó khăn cho người mua nhà, khiến việc mua bán trên thị trường phức tạp hơn. Tuy nhiên, đã có sự ngộ nhận trong cách diễn giải thông tư này.
Thông tin trên bắt nguồn từ quy định tại khoản 1 điều 6 của thông tư, dù trong đó không có dòng nào nói người mua nhà phải đóng tiền sử dụng đất. Điều khoản này có nội dung: “đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng… hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng”.
Có lẽ vấn đề nằm ở hai từ “đối tượng”, khiến người đọc hiểu là người mua nhà; trong khi nó đang nói về việc “phân bổ” tiền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng tại công trình hỗn hợp có nhà ở, nghĩa là trong dự án vừa có nhà ở, vừa có văn phòng cho thuê hay trung tâm thương mại. Nói như ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, có thể cách viết của thông tư chưa rõ ràng khiến một số người hiểu không đúng với tinh thần của luật.
Thực ra, vấn đề nộp tiền sử dụng đất hiện nay không nằm ở chỗ ai sẽ đóng, chủ đầu tư hay người mua nhà, mà là phương thức xác định khoản tiền trên.
Việc “phân bổ” tiền sử dụng đất không có nghĩa là người mua nhà phải đóng thay cho chủ đầu tư. Bởi điều 2, Nghị định 45 mà Thông tư 76 này là văn bản hướng dẫn thi hành quy định “tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê” là đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất.
Giả dụ như có quy định người mua nhà phải nộp tiền sử dụng đất, điều này sẽ đi ngược lại quy trình đầu tư dự án bất động sản bấy lâu nay. Để làm một dự án, chủ đầu tư phải đền bù, giải phóng mặt bằng; và sau khi được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 họ phải nộp tiền sử dụng đất ngay. Quy định cũ bắt buộc phải nộp khoản tiền này trong vòng 30 ngày, còn quy định mới thoáng hơn, cho phép chủ đầu tư được nộp trong vòng 90 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ra thông báo, ai nộp trễ hơn sẽ bị phạt. Do vậy, làm gì có dự án nào có thể xây trong vòng 90 ngày, rồi bán hàng để người mua nhà đi nộp tiền sử dụng đất?
Hơn nữa, cơ quan quản lý nhà nước cũng đâu dại gì để mình lâm vào cảnh “thả gà ra đuổi”. Nếu theo quy định này, cơ quan thuế muốn thu tiền sử dụng đất một dự án phải đợi chủ đầu tư bán hết số căn hộ, rồi chạy theo người mua để thu. Đó là chưa nói đến khả năng thị trường đóng băng vài ba năm thì bao giờ mới thu được số tiền này. Thu từ một đầu mối là chủ đầu tư khả thi hơn nhiều.
Việc quy định người mua nhà phải nộp tiền sử dụng đất đã từng xảy ra như trường hợp của khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Song những rắc rối của hình thức này (đóng bao nhiêu, đóng lúc nào) tốn rất nhiều thời gian để giải quyết. Trong những dự án về sau, chủ đầu tư cho biết đã tính tiền sử dụng đất vào giá bán sản phẩm.
Quy định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất là của chủ đầu tư nhưng thực chất người mua nhà đã, đang và sẽ luôn là người phải trả khoản tiền này. Chẳng qua, chủ đầu tư là người đóng giùm, nộp trước rồi sau đó họ tính vào giá bán. Các hợp đồng mua bán căn hộ, nếu được soạn thảo kỹ lưỡng, đều thể hiện khoản tiền sử dụng đất là bao nhiêu, tương ứng với diện tích căn hộ. Nói cách khác, quy định kiểu gì cuối cùng người mua nhà vẫn là người phải đóng số tiền đó.
Có ý kiến cho rằng việc quy định người mua nhà đóng tiền sử dụng đất như ngộ nhận vừa qua sẽ tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư, một khi họ không còn nặng đầu với chuyện tiền sử dụng đất thì sẽ gia tăng đầu tư, qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản. Thực ra, vấn đề nộp tiền sử dụng đất hiện nay không nằm ở chỗ ai sẽ đóng, chủ đầu tư hay người mua nhà, mà là phương thức xác định khoản tiền trên. Lâu nay giới chủ đầu tư luôn miệng kêu ca là bởi họ không thể chủ động tính toán trong việc đầu tư dự án do không biết trước tiền sử dụng đất mình phải nộp là bao nhiêu. Một khi chưa giải quyết được “ẩn số” này, người nào đóng tiền sử dụng đất cũng như nhau cả thôi.
Đình Dũng
