Trong một hội thảo về thị trường bất động sản gần đây, giám đốc một công ty dịch vụ địa ốc nói rằng nhiều lúc ông thấy bối rối khi nhà đầu tư nước ngoài hỏi về tiềm năng, cung cầu của thị trường địa ốc. Ông không thể cung cấp vì số liệu tự thu thập thì manh mún, trong khi số liệu tổng quan, đủ tin cậy thì chẳng biết tìm ở đâu!
Lâu nay việc thu thập thông tin, nghiên cứu thị trường căn hộ, văn phòng cho thuê, bán lẻ… đều do các công ty trong và ngoài nước như CBRE, Savills Vietnam, VietRees… tự làm để tư vấn cho khách hàng và công bố khi cần. Các phương tiện thông tin đại chúng thường trích dẫn từ những nguồn này khi viết về thị trường bất động sản.
Và cũng lâu nay, khi đưa ra nhận định về thị trường bất động sản tại các cuộc hội thảo, người ta vẫn quen dùng từ ‘rất tiềm năng’ để nói về thị trường này.
Chẳng hạn khi bàn về phân khúc nhà ở xã hội, nhiều quan chức nhà nước cho rằng thị trường rất tiềm năng vì nhu cầu trong xã hội rất lớn! Nhưng tiềm năng tới mức nào thì không được chỉ rõ, dường như chỉ xuất phát từ nhận định cảm tính ở người phát biểu.
Một số chuyên gia cho rằng không thể lập dự án, xây nhà theo cảm tính, ý chí của nhà đầu tư mà không quan tâm tới nhu cầu, khả năng của thị trường. Ngược lại phải nghiên cứu, phân tích để chọn phân khúc cho phù hợp. Muốn vậy doanh nghiệp, chủ đầu tư phải có thông tin, và phải có nơi để họ có thể tiếp cận thông tin.
Sự lệch pha giữa cung cầu đang tạo sức hấp dẫn đối với các nhà phát triển dự án. Tuy nhiên cũng chính sự lệch pha trong sản phẩm với nhiều căn hộ cao cấp, ít căn hộ giá trung bình hoặc rẻ cũng đang nằm ngoài tầm với của nhiều người mua nhà.
Hiện tại, Bộ Xây dựng đang chủ trì đề án xây nhà ở xã hội với kinh phí cả vài ngàn tỉ đồng, cộng với các chính sách hỗ trợ khác để giúp đẩy nhanh chương trình. Nhưng có lẽ không thể chỉ có sự quyết tâm thôi mà chương trình này cũng cần có số liệu ước tính nhu cầu thực sự muốn vào ở trong những căn hộ nhà ở xã hội là bao nhiêu.
Một trường hợp ví dụ ở TPHCM có thể dẫn ra đây để cho thấy sự cần thiết của việc nghiên cứu, điều tra nhu cầu: Nhà ở công nhân đang rất thiếu, và thành phố hiện tại chỉ đáp ứng được 6% chỗ ở cho công nhân, tưởng chừng như nhu cầu, tiềm năng rất lớn cho nhà đầu tư, nhưng thực tế, số công nhân vào ở chưa đầy số phòng hiện có.
Hay cứ nhìn vào phân khúc nhà giá rẻ, mà theo cách nói của nhiều người thì đó là những căn hộ có giá 700 – 800 triệu đồng/căn. Liệu có bao nhiêu người đủ sức mua những căn nhà đó, ngay cả khi có hỗ trợ của ngân hàng?
Nhiều người hy vọng rằng sau đợt điều tra dân số và nhà ở hồi tháng 4 vừa qua sẽ phần nào giúp riêng thị trường bất động sản có thông tin nhiều hơn. Qua đó sẽ giúp các doanh nghiệp điều chỉnh danh muc đầu tư của mình để tiếp cận thị trường tốt hơn.
Phạm Đình (TPHCM)
