Thị trường bất động sản phía Nam có dấu hiệu chững lại, tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, lệch pha sang phân khúc bất động sản cao cấp trong khi thiếu nguồn cung căn hộ bình dân quy mô vừa và nhỏ cho đa số người thu nhập trung bình.
Đây là một điểm chú ý trong báo cáo tổng hợp về thị trường bất động sản khu vực TPHCM 6 tháng đầu năm của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) được công bố ngày 16/7.
Các dự án căn hộ cao cấp vẫn tiếp tục mọc lên. (ảnh minh họa: ndh.vn)
Số liệu tổng hợp từ 1.058 hội viên, trong đó có 582 doanh nghiệp và 476 cá nhân kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố lớn nhất nước, cho thấy thị trường bất động sản thành phố có dấu hiệu chững lại, tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn và lệch pha trong cung cầu.
Thống kê 34 dự án được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn nửa đầu năm nay có tổng số 14.901 căn hộ, tăng 1,8 lần. Trong đó, riêng số căn hộ trung – cao cấp tăng đến 16% trong khi số căn hộ bình dân giảm 18,9% so với cùng kỳ năm trước. Số liệu này chưa bao gồm các dự án đã xây dựng hoàn thiện rồi bán; các dự án đất nền; các dự án chưa đủ điều kiện đã huy động vốn.
Bên cạnh đó, trên thị trường có hiện tượng một số chủ đầu tư lạm dụng chế định đặt cọc để huy động vốn trước thông qua các hình thức như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng vay vốn người mua nhà… làm tăng rủi ro cho người mua nhà.
Thị trường cũng đã có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chủ yếu nhằm mục đích mua đi bán lại ở phân khúc trung – cao cấp ở khu trung tâm thành phố và khu nam (quận 7, phía bắc huyện Nhà Bè, phía đông bắc huyện Bình Chánh).
Thị trường bất động sản cao cấp đang phát triển nóng ở khu vực phía đông thành phố, từ bờ tây sông Sài Gòn bắt đầu từ quận Bình Thạnh qua quận 1, quận 4 sang quận 2, một phần quận 9 và quận Thủ Đức. Khu vực này tập trung các dự án đang có chiến lược bán hàng rầm rộ của Vincom, Novaland, Sacomreal…
Trong thị trường cũng đã xuất hiện một số trường hợp khiếu kiện gây mất ổn định và giảm uy tín của doanh nghiệp, xuất phát từ các chủ đầu tư các dự án như các chung cư Harmona, Bảy Hiền, Rubyland, Petrolandmark. Đây đều là những dự án cũ, hệ quả của thời kỳ bong bóng bất động sản 2006-2007 để lại.
Các chủ đầu tư này thiếu chuyên nghiệp, thiếu năng lực hoặc sử dụng vốn huy động, vốn tín dụng sai mục đích; có trường hợp còn do sự quản lý lỏng lẻo hoặc đồng tình của tổ chức tín dụng và đã không chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, chưa đảm bảo đủ điều kiện đưa nhà chung cư vào sử dụng đã cho khách hàng vào ở, chưa thực hiện đúng các quy định về thế chấp, giải chấp và bán nhà cho khách hàng, gây thiệt hại cho người tiêu dùng và ảnh hưởng đến an sinh xã hội. Các tranh chấp trong chung cư vẫn còn xảy ra phức tạp và ồn ào trên báo chí.
Theo Hiệp hội, tất cả những việc này đã làm ảnh hưởng đến niềm tin thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2016.
Với phân khúc nhà ở tái định cư, thành phố đã và đang triển khai nhiều dự án trọng điểm nên rất cần quỹ nhà để kịp thời thực hiện việc tạm cư và tái định cư. Trong 6 tháng qua, chính quyền TPHCM đã giải quyết vướng mắc về thủ tục đầu tư, phương thức kêu gọi đầu tư, đôn đốc tiến độ, giải quyết các khó khăn trong quá trình thực hiện 17 dự án phát triển nhà ở tái định cư với tổng quy mô 6.525 căn hộ và nền đất (6.297 căn và 231 nền) trên địa bàn thành phố.
Về chương trình 12.500 căn hộ tái định cư, đến nay các đơn vị đã hoàn thành xây dựng được 7.220/8.550 căn hộ. Trong đó có 2.220/7.220 căn tại một dự án đang thực hiện thủ tục bàn giao và 5.000/7.220 căn tại 4 dự án đã nghiệm thu, bàn giao cho Ban Quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm và Ủy ban nhân dân quận 2 để bố trí tái định cư, và 1.330/8.550 căn hộ đang triển khai thi công hoàn thiện.
Cũng theo Hiệp hội, đi đôi với việc chốt lại gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng, Ngân hàng Nhà nước đang có sự điều chỉnh chuyển sang chính sách tín dụng thận trọng hơn với bất động sản thông qua việc ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 27-05-2016 nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản lên mức 200% và xác định lộ trình 2 năm để giảm dần nguồn cung tín dụng vào bất động sản.
Động thái này đã phát đi thông điệp mạnh mẽ, tạo áp lực buộc các nhà đầu tư phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế tín dụng ngân hàng.
Đức Nam
(TBKTSG)
