Khi chung cư được phân loại đúng thì khách hàng sẽ mua được những căn hộ có giá cả phù hợp với chất lượng vì giá căn hộ được chủ đầu tư đưa ra căn cứ vào hạng chung cư. Bên cạnh đó, việc phân loại này còn giúp cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân phân biệt được chất lượng của chung cư để quản lý, sử dụng, bảo hành, bảo trì và tính các loại phí vận hành. Tuy nhiên, đã gần 6 năm sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 14/2008 hướng dẫn phân loại nhà chung cư, đến nay, tại TPHCM vẫn chưa có chung cư nào được phân loại theo đúng quy định.
Loạn “mác” chung cư
Việc phân loại chung cư rất cần thiết, nhất là khi thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn chưa minh bạch, người dân vẫn còn tin vào quảng cáo của các nhà đầu tư để mua nhà. Tháng 7/2008, Bộ Xây dựng ra Thông tư 14 để phân hạng chung cư, gồm 4 hạng: hạng 1 có chất lượng sử dụng cao nhất; hạng 2 có chất lượng sử dụng cao; hạng 3 có chất lượng sử dụng khá cao; hạng 4 có chất lượng sử dụng trung bình. Thông tư này cũng quy định, chung cư phải được phân loại trước khi được rao bán trên sàn bất động sản.
- Ảnh bên: Chung cư phục vụ người dân thu nhập thấp tại quận 12, TPHCM. (Ảnh: Cao Thăng)
Thực tế cho thấy, trên thị trường hiện nay, các dự án vẫn được chủ đầu tư gắn đủ các “mác” như “căn hộ cao cấp”, “căn hộ siêu cao cấp”, “căn hộ siêu sang”, “căn hộ đẳng cấp”… để đưa ra thị trường với đủ các loại giá cả. Không ít người dân cũng vì tin vào “mác” đó mà mua căn hộ với “giá trên trời” nhưng chất lượng thì “muôn hình vạn trạng”. Trên các phương tiện truyền thông thường phản ánh nhiều trường hợp cư dân sống tại chung cư phản ứng, kiện tụng chủ đầu tư vì mua chung cư với giá cao cấp nhưng khi đến ở phát hiện ra chỉ là thấp cấp vì có quá nhiều vấn đề về chất lượng, dịch vụ và còn phải “gánh” thêm những chi phí quá cao vì mang tiếng là chung cư cao cấp. Mặc dù Bộ Xây dựng đã quy định phân hạng chung cư và Nghị định 121/2013 (có hiệu lực từ ngày 30-11-2013, thay thế Nghị định 23/2009/CP) của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính cũng quy định xử phạt các chủ đầu tư không áp dụng việc phân loại theo đúng quy định nhưng hiện chưa một chủ đầu tư nào bị chế tài vì vi phạm việc áp dụng tiêu chí đánh giá.
Mỗi nơi phân một kiểu
Theo chỉ đạo của Chủ tịch UBND TPHCM Lê Hoàng Quân, tháng 7/2012, Sở Xây dựng đã triển khai thí điểm phân hạng chung cư theo Thông tư 14 trên địa bàn quận Phú Nhuận. Báo cáo kết quả kiểm tra thí điểm phân hạng chung cư trên địa bàn quận Phú Nhuận của đoàn kiểm tra (do Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các sở – ngành và cơ quan chức năng thực hiện) với UBND TPHCM mới đây, Sở Xây dựng cho biết, đoàn kiểm tra đã chọn 4 chung cư điển hình gồm: cao ốc Phú Nhuận; cao ốc Satra Đất Thành; chung cư PN Techcons và chung cư Botanic để kiểm tra và kết quả cho thấy, việc phân hạng chung cư PN Techcons giữa chủ đầu tư và UBND quận Phú Nhuận khác nhau: Chủ đầu tư phân hạng 2 còn UBND quận Phú Nhuận phân hạng 1. Ba chung cư còn lại chủ đầu tư và quận phân hạng giống nhau. Tuy nhiên, điều đáng nói là đoàn kiểm tra lại “bó tay” không biết việc phân hạng chung cư có chính xác hay không vì Thông tư 14 có đến 24 tiêu chí để phân hạng. Nếu căn cứ vào 24 tiêu chí, đoàn chỉ kiểm tra được một số tiêu chí theo chức năng riêng. Một số tiêu chí khác như: hệ thống cấp thoát nước, thu gom và xử lý rác thải, các thiết bị gắn liền với nhà, bảo vệ an ninh… không kiểm tra được.
Cũng theo Sở Xây dựng, nhiều tiêu chí quy định trong Thông tư 14 chưa thống nhất và mâu thuẫn với một số quy định hiện hành như quy định chỗ giữ xe, diện tích để xe… Bên cạnh đó, rất nhiều tiêu chí của Thông tư 14 không thể phân định giữa các hạng chung cư. Thực tế công trình có các tiêu chí không cùng hạng với nhau. Chẳng hạn như cao ốc Satra Đất Thành có 1 tiêu chí hạng 1, 7 tiêu chí hạng 2, 3 tiêu chí hạng 3 và 2 tiêu chí hạng 4. Tuy nhiên Thông tư 14 lại không quy định tỷ lệ phần trăm các tiêu chí thuộc cùng một cấp hạng thì được phân vào hạng tương ứng nên không thể xác định chung cư này thuộc hạng nào.
“Đó cũng là lý do Sở Xây dựng và UBND các quận – huyện chưa thể tổ chức kiểm tra đồng loạt việc phân hạng chung cư trên địa bàn từng quận – huyện mà chỉ mới hướng dẫn các chủ đầu tư thực hiện theo quy định” – một lãnh đạo Sở Xây dựng cho hay. Sở cũng kiến nghị UBND TP tạm thời chưa triển khai việc kiểm tra, xử lý vi phạm đối với các chủ đầu tư trong việc phân hạng chung cư trên địa bàn TP. Theo Sở Xây dựng, qua kiểm tra thí điểm phân hạng chung cư tại quận Phú Nhuận, các tiêu chí theo Thông tư 14 cần được bổ sung, điều chỉnh chi tiết, cụ thể làm căn cứ pháp lý để cơ quan nhà nước kiểm tra cũng như căn cứ vào đó để xử phạt nếu chủ đầu tư sai phạm. Sở đã có công văn đề nghị Bộ Xây dựng quy định rõ các tiêu chí để thực hiện việc phân hạng chung cư và hướng dẫn giải quyết những phát sinh. Khi có ý kiến bổ sung, điều chỉnh từ Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng sẽ tham mưu để UBND TP chỉ đạo thực hiện./.
Hạnh Nhung
