“Nếu các nhà làm chính sách của Việt Nam không có chiến lược dài hạn về quy hoạch giao thông và bãi đậu xe thì tình trạng tắc nghẽn ở Bangkok sẽ sớm là hình ảnh của các đô thị trung tâm tại đây”, ông Kwanchai Paphatphong, một nhà đầu tư Thái Lan tại TP.HCM, nhận định.
Chờ và duyệt
Quy hoạch mới nhất được Ủy ban Nhân dân TP.HCM phê duyệt cho thấy Thành phố cần đến 520 ha diện tích bãi đậu ôtô để đáp ứng cho tổng số phương tiện đã lên đến hơn 500.000 chiếc. Với việc diện tích bãi đậu xe hiện hữu của Thành phố chiếm chưa đến 1% con số này, chủ trương xã hội hóa hoạt động đầu tư bãi đỗ xe là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, những dự án đầu tư có sự tham gia của các doanh nghiệp tư nhân đã vấp phải nhiều rào cản, thậm chí sau 7-8 năm thành lập dự án vẫn chưa thể triển khai xây dựng.
“Tôi đang khốn khổ vì xung đột với cổ đông do họ đã nộp tiền được 2 năm rồi mà dự án vẫn chưa thể thực thi”, ông Lê Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Không gian ngầm (IUS) bức xúc. Đây là hình ảnh trái ngược với cảm xúc hân hoan của ông Tuấn khi tiếp xúc với NCĐT trước khi diễn ra lễ động thổ dự án Bãi đậu xe ngầm tại Công viên Lê Văn Tám, Q.1, TP.HCM của IUS vào ngày 8/8/2010.
“Trớ trêu là dự án này lại bị vướng toàn chuyện vặt”, ông Tuấn nói.
Hai chuyện vặt ở đây, theo chủ đầu tư, là vấn đề miễn tiền sử dụng đất và số tiền được miễn. Trước hết, vào tháng 5/2008, Chính phủ đã ban hành Quyết định 803 chính thức luật hóa khái niệm khai thác không gian ngầm cho mục đích kinh doanh bao gồm các dự án bãi đỗ xe theo phương thức BOT và chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, các cơ quan liên quan gồm Sở Tài chính, Giao thông Vận tải, Quy hoạch Kiến trúc và Tư pháp đều khá lúng túng trong việc áp dụng nội dung này để đưa ra quyết định sau cùng cho dự án của IUS. “Quan điểm của các cơ quan công quyền ở TP.HCM là miễn phần ngầm nhưng không miễn phần nổi và đã mất đứt 1 năm để các sở tranh luận chỉ cho vấn đề này”, ông Tuấn, IUS, cho biết.
Tiếp đến, Nghị định 69 được Chính phủ ban hành vào tháng 8.2009 về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất và bồi thường đã làm cho dự án này chậm thêm 6 tháng vì vướng thủ tục thẩm định giá đất.
Cùng tâm trạng còn có một chủ đầu tư trong nước khác. Đó là Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Tập đoàn Đông Dương (Indochina Group), chủ đầu tư Dự án Bãi đỗ xe ngầm ở Công trường Lam Sơn, Q.1. Doanh nghiệp này đã chi hơn 50 tỉ đồng để khảo sát hiện trạng, thiết kế dự án, khảo sát địa chất, tư vấn lập dự án, di dời hệ thống chiếu sáng, thiết kế kết cấu…Tuy nhiên, cuối cùng họ đã nhận được quyết định dừng triển khai từ Ủy ban Nhân dân TP.HCM vào tháng 7/2008 sau gần 4 năm theo đuổi với lý do dự án không mang lại hiệu quả về lợi ích cũng như sự an toàn cho cộng đồng. Bù lại, Thành phố đã giao cho chủ đầu tư triển khai dự án tương tự tại khu vực Sân khấu Trống Đồng, Q.3, TP.HCM có 9 tầng hầm và 3 tầng nổi gồm 580 vị trí đậu xe. Bà Nguyễn Thị Bảo Quỳnh, Phó Tổng Giám đốc Indochina Group, cho biết: “Dự án Trống Đồng cũng lên bờ xuống ruộng lắm. Đã gần 3 năm rồi mà chúng tôi vẫn phải chờ đợi việc định giá đất và các quy định về phòng cháy chữa cháy”.
Indochina cho hay vấn đề định giá đất bằng cách tính giá trị dòng tiền để suy ra mức thu nhập dự kiến của dự án đang là vướng mắc lớn nhất giữa chủ đầu tư với Bộ Tài chính. Bộ yêu cầu doanh nghiệp này chấp nhận chi phí đầu tư xây dựng sàn ngầm là 5 triệu đồng/m2. “Chi phí này dùng trên mặt đất còn không đủ chứ nói chi dưới đất ngầm. Vì thế, chủ đầu tư phải báo cáo suất đầu tư thấp hơn giá trị thật để có lãi nhiều hơn và tất nhiên là phải đóng thuế nhiều hơn”, bà Quỳnh nói. Về phòng cháy chữa cháy thì cơ quan có thẩm quyền giải thích rằng bãi đậu xe ngầm kết hợp trung tâm thương mại là chưa có tiền lệ nên họ cần thêm thời gian để nghiên cứu các vấn đề phát sinh trước khi cấp phép.
Vòng luẩn quẩn
| Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng
Quyết định số 04/2008 của Bộ Xây dựng ngày 3.4.2008 về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng” QCVN 01/2008/BXD nêu rõ: Đối với khách sạn từ 3 sao trở lên, nhu cầu tối thiểu về vị trí đậu ôtô là 4 phòng/vị trí; văn phòng cao cấp, trụ sở cơ quan đối ngoại là 100 m2 sàn sử dụng/vị trí; siêu thị, trung tâm hội nghị là 100 m2 sàn sử dụng/vị trí và chung cư cao cấp là 1 căn hộ/1,5 vị trí. (Nguồn: Bộ Xây dựng) |
Khi được hỏi về triển vọng của các dự án bãi đậu xe ngầm tại TP.HCM, lẫn IUS và Indochina Group đều cho rằng phải cần ít nhất 4 năm nữa để có thể bàn đến tính khả thi và triển vọng của việc đưa những dự án này vào khai thác.
Hiệu quả kinh doanh của các dự án bãi đậu xe ngầm cũng là chuyện đáng bàn. Những người trong cuộc khẳng định thời gian hoàn vốn có thể từ 22-25 năm. Ông Tuấn, IUS, nói: “Theo hợp đồng BOT, mức phí đậu xe do Nhà nước quy định, khoảng 10.000 đồng/lượt. Với mức phí này hiệu quả kinh doanh sẽ khó đạt và đây chỉ là công trình để lấy tiếng, vì nếu chỉ dựa vào nó thì tôi đã chết từ lâu”.
Cùng quan điểm, bà Quỳnh Indochina cho biết: “Giá đậu xe phải được điều tiết theo quy luật cung cầu, như ở Tokyo khoảng 15 USD/giờ, Seoul 5 USD/giờ, Singapore 10 USD/giờ. Theo tôi, giá tại trung tâm thương mại Vincom, TP.HCM khoảng 20.000 đồng/giờ, hay 80.000 đồng/giờ vào buổi tối tại khách sạn Sheraton và Legend là hợp lý. Nếu Nhà nước cứng nhắc áp dụng giá 10.000 đồng/lượt thì sẽ không khuyến khích được đầu tư vào lĩnh vực này”.
Mới đây, tại cao ốc 14 tầng Thảo Điền ở quận Bình Thạnh, TP.HCM, Công ty NMC đã đưa vào hoạt động hệ thống đậu xe tự động đầu tiên có vốn đầu tư khoảng 300.000 USD, diện tích 66 m2 gồm 14 vị trí đậu xe. Đại diện Công ty cho biết đã có gần 20 đối tác ký hợp đồng với NMC xây dựng bãi đậu xe tự động, gồm cả các dự án tại tòa nhà Quốc hội và tòa nhà Trung ương Đảng (Hà Nội). Tính ra, suất đầu tư trung bình một vị trí đậu xe trong hệ thống do NMC thiết kế và lắp đặt khoảng từ 7.000-12.000 USD tùy loại. Điều này khiến không ít doanh nghiệp lo lắng đến hiệu quả kinh tế khi mua công nghệ này. Ông Nguyễn Minh Sơn, chủ một doanh nghiệp cho thuê phòng nghỉ ở Q.1, TP.HCM tính toán tầng hầm khách sạn của ông rộng 80m² có thể chứa 7-9 xe. Nếu thu phí 60.000 đồng/đêm thì ông chỉ được khoảng 540.000 đồng. “Một tháng thu thêm khoảng 16 triệu đồng, so với số vốn đầu tư thì chẳng thấm vào đâu”, ông Sơn nói.
Như vậy, đã đến lúc các cơ quan thẩm quyền phải nhanh chóng xem xét lại chính sách khuyến khích đầu tư bãi đậu xe theo 2 hướng. Đó là đầu tư cho chính dự án xây dựng của doanh nghiệp nhưng đi kèm với hậu kiểm và đầu tư bãi đậu xe công cộng ngầm với mức thu phí theo giá thị trường. “Với cơ chế hiện nay thì không có dự án nào có thể thực hiện được. Dù chính sách khuyến khích đầu tư đã có từ năm 2004 nhưng các sở ban ngành đều dựng rào cản gây khó khăn cho doanh nghiệp”, bà Quỳnh Indochina, bức xúc.
Vĩnh Bảo
