Ở các đô thị của Việt Nam, tỉ lệ nhà ổ chuột là rất thấp, nhờ vào sự cho phép đối với các hoạt động xây dựng tự phát, chi phí thấp và cho thuê nhà ở quy mô nhỏ.
Là nước thu nhập thấp lại đang trong quá trình đô thị hóa, theo như đánh giá của Ngân hàng thế giới, đây là một nỗ lực đáng kể của Việt Nam và là sự khác biệt nếu so sánh với các nước như Indonesia, Philippines, Ấn Độ, Brazil,…
Một góc khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, Hà Nội (ảnh minh họa)
Linh hoạt nguồn cung
Tại các đô thị lớn, đông dân cư như Hà Nội, TPHCM, đa số là người có thu nhập thấp và trung bình ở tại khu vực nhà phố cũ đường ô tô không vào được. Tại Hà Nội, những nhà truyền thống dạng này thường có diện tích từ 40-180m2 chiếm đến 64% tổng diện tích xây dựng của 12 quận nội thành. Còn tại TPHCM, loại nhà này thường có diện tích từ 50-90m2, cao 3-4 tầng và có mặt đường rộng từ 1-3m. Xu hướng thực tế là các khu dân cư thu nhập thấp có từ trước năm 2002 không bị phá bỏ ngay cả khi đã bổ sung thêm một khu vực thu nhập cao với diện tích đất rộng lớn năm 2008, trừ một số ít nhà phải di dời để lấy đất mở rộng các trục đường chính. Cách làm này đã bảo đảm sự cân đối giữa hai mục tiêu quan trọng là tạo điều kiện cho thị trường nhà đất hoạt động thuận lợi và giúp nguồn cung nhà ở có giá phù hợp, có vị trí thuận tiện (dễ dàng tiếp cận tốt với thị trường việc làm) cho nhóm dân cư thu nhập thấp.
Việc cải thiện điều kiện sống ở những khu dân cư cũ này có lẽ là cách hiệu quả nhất để cung cấp nhà ở có địa điểm thuận lợi cho người nhập cư nghèo. Nhóm người nhập cư gia tăng đáng kể trong khoảng 10 năm trở lại đây, chỉ tính riêng tại Hà Nội, tốc độ tăng bình quân dân số đô thị đã lên tới 3,35%/năm. Và những hộ gia đình bắt đầu có thu nhập cao lên, thường chuyển đến sống trong những ngôi nhà có diện tích rộng hơn, địa điểm đẹp hơn, bỏ lại những ngôi nhà cũ và nhà có điều kiện kém hơn, từ đó tạo điều kiện cho các hộ nghèo chuyển đến. Đây cũng là một trong những lí do phải giám sát nguồn cung giá nhà cho toàn bộ thị trường chứ không chỉ ở một số phân khúc nhất định. Thiếu cung ứng nhà ở cho các nhóm thu nhập cao và trung bình sẽ tác động xấu đến thị trường nhà ở cho người nghèo. Tập quán một nhà có nhiều thế hệ chung sống của người Việt cũng góp phần cải thiện điều kiện nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp nhiều hơn so với các nước có điều kiện tương đồng.
Cơ chế xã hội chủ nghĩa hướng đến người dân, chế độ bao cấp về nhà ở trước đây và chủ trương cải tạo từng bước nâng cấp đô thị hiện nay đã góp phần hạn chế tình trạng nhà ổ chuột. Nhà nước đã thể chế hóa việc tăng mật độ ở những khu vực nông thôn ngoại thị trước đây như xây nhà trên những khu đất nông nghiệp cũ, đồng thời tích cực khuyến khích sự phát triển các mạng lưới đường chính hiện đại ở khu vực ngoại vi, trong khi tránh triệt để việc phá dỡ các khu nhà ở cũ. Mạng lưới cơ sở hạ tầng này tạo thêm đất để đầu tư, xây dựng theo quy hoạch nhưng cũng cho phép tăng tiếp cận và mật độ ở các khu dân cư nông thôn cũ, cũng như hòa nhập những khu vực này vào nền kinh tế đô thị. Việt Nam có chính sách cho phép phân lô diện tích nhỏ (trong nhiều trường hợp chỉ có 25m2) nhờ đó người dân có điều kiện cân nhắc giữa vị trí và diện tích sử dụng. Việc tăng diện tích sàn, từ đó tăng cung diện tích sử dụng mà không cần tăng diện tích đất (cơi nới thêm tầng) cũng là một giải pháp hiệu quả. Ngoài ra, Nhà nước đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng chính tiếp cận các khu nông thôn đang đô thị hóa sau đó cộng đồng dân cư tiếp tục đầu tư nâng cấp dần điều kiện hạ tầng trong làng hay việc sáp nhập và tăng mật độ các làng ven đô vào khu vực đô thị phần nào giải quyết điều kiện nhà ở cho nhiều đối tượng. Bên cạnh các chính sách trên, còn phải kể đến sự năng động của các đơn vị xây dựng hay nhà thầu nhỏ, tự doanh hiệu quả, chi phí hoạt động thấp.
Lộ trình nhà ở
Tính đến nay, các con số ước tính của Nhà nước về cầu nhà ở thường dựa trên đơn vị mét vuông mà chưa tính toán đầy đủ các phân khúc thị trường, số liệu về cầu hay thông tin về phân loại, kích thước và mức giá. Đã có một số bằng chứng cho thấy cung nhà ở trên toàn quốc nhiều khi không có khớp với cầu. Trong khi ở Hà Nội và TPHCM, cung rõ ràng đang thiếu hụt thì theo Bộ Xây dựng, ở những nơi khác như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai cung lại đang dư thừa. Nhìn chung, các đô thị Việt Nam đã duy trì được nguồn cung đa dạng nhà ở để đáp ứng nhu cầu của nhiều mảng thị trường. Biện pháp này tuy có kết quả khi quá trính đô thị hóa liên tục tăng về quy mô và thay đổi về chất – theo đà tăng theo thu nhập – nhưng những mô hình hiện nay cũng cần được tăng cường hiệu quả và điều chỉnh một cách cụ thể. Đã có một số dấu hiệu cho thấy các đô thị đang chuyển hình theo hướng hình thành các khu “đô thị mới”, cũng như những nỗ lực tạo thương hiệu “hiện đại” có thể sẽ khiến trọng tâm chính sách sang hướng phát triển theo dạng cao cấp để tạo điểm nhấn.
Tuy các mô hình và chính sách đến nay đã phát huy hiệu quả nhưng tỉ lệ và quy mô đô thị hóa của các thành phố ở Việt Nam trong vòng 20 năm nữa đòi hỏi phải có một chiến lược nhà ở thu nhập thấp cụ thể để tránh sự hình thành những khu ổ chuột sau này. Tăng thu nhập đô thị cũng sẽ dẫn đến tăng cầu về diện tích sử dụng trên đầu người. Mô hình đã và đang áp dụng ở Việt Nam có thể được tăng cường hiệu quả bằng những biện pháp sau:
– Chính thức lồng ghép chiến lược nhà ở thu nhập thấp vào quá trình quy hoạch đô thị, đồng thời cụ thể hóa trong các chiến lược chính thức, quy hoạch tổng thể cũng như các chiến lược quản lý đất đai.
– Mở rộng mô hình hiện nay về chiều sâu thông qua sự phát triển, tăng cường nguồn vốn nhà ở trên toàn bộ các phân khúc thị trường.
– Chú trọng vào đối tượng người nghèo thành thị thông qua các cơ chế bao cấp phía cầu hướng đến những phân khúc thị trường yếu nhất dựa trên đặc điểm về cầu nhà ở từng thành phố.
– Đất đai là yếu tố đầu vào thiết yếu trong cung ứng nhà ở, vì vậy, chính sách nhà ở phải có những cơ chế, hướng dẫn cụ thể để thị trường đất đai vận hành một cách hiệu quả và rộng khắp hơn.
Hà Lam
