Việt Nam thoát đội sổ về tính minh bạch, nhưng bức tranh thị trường bất động sản trong nước năm 2008 không sáng sủa vì giá đất sụt giảm mạnh, các vụ tranh chấp sở hữu chung – riêng và hiện tượng lật kèo mua bán xảy ra liên tiếp…
Xin điểm lại các sự kiện nổi bật của ngành này trong năm qua.
1. Nhà đất nối dài mạch giảm sâu
Nét chủ đạo của thị trường địa ốc năm 2008 là sụt giảm. Ngay sau Tết nguyên đán Mậu Tý, thông tin Bộ Xây dựng dự kiến đánh thuế lũy tiến vào nhà đất và ngân hàng áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản, thị trường thế giới tuột dốc… là những nguyên nhân khiến thị trường trong nước bắt đầu đà suy thoái. Sự suy giảm thấy rõ ở các phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà cao cấp, với mức giảm có nơi lên đến 60-70%.
Hiện tượng này, theo giới kinh doanh địa ốc, là do các chính sách kinh tế vĩ mô đã tác động mạnh đến giới đầu tư kinh doanh nhà đất. Thêm vào đó, những giá trị ảo khiến cho khối bong bóng bất động sản căng phồng lên trong năm 2007 bị chọc thủng và xì hơi dần. Điều này cũng kéo theo hệ quả là khách hàng đã quay lưng với đầu tư kiểu lướt sóng, thị trường không còn cảnh chen nhau xếp hàng mua nhà như cuối năm 2007.
2. Thị trường Việt Nam thoát đội sổ về tính minh bạch
Từ vị trí đội sổ trong bảng xếp hạng chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản toàn cầu năm 2007, do Tập đoàn Jones Lang LaSalle, công bố hằng năm, Việt Nam đã vươn lên vị trí 77 trên tổng số 82 thị trường trong năm 2008. Kết quả này cũng giúp cho Việt Nam thoát khỏi nhóm “không minh bạch” và có mặt ở nhóm “minh bạch thấp”.
Theo nhiều chuyên gia bất động sản, nguyên nhân giúp Việt Nam cải thiện phần nào vị trí trong bảng xếp hạng minh bạch là do môi trường đầu tư bất động sản và các quy định luật pháp đang dần được thay đổi theo hướng tích cực. Việt Nam cũng đang nổi lên là điểm đến của các nhà đầu tư nước ngoài. Các tập đoàn đa quốc gia cũng đang mở rộng hoặc thiết lập các hoạt động kinh doanh mới.
Nhiều sự kiện bất động sản diễn ra trong năm 2008.
3. Xung đột vì tranh chấp tài sản chung riêng trong chung cư
Bắt nguồn từ TP HCM với lời kêu cứu từ khách hàng mua nhà tại Botanic, Mỹ Vinh, Phú Lợi… nhiều chung cư trong cả nước đã xảy ra bất đồng về lợi ích giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư. Mâu thuẫn bắt nguồn từ quan điểm người mua nhà chỉ được sở hữu phần diện tích bên trong căn hộ. Các diện tích khác như tầng hầm, tầng trệt, tiền sảnh, hậu sảnh, thậm chí khu tiện ích phục vụ cộng đồng, tầng thượng… đều thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư.
Tranh chấp trên khiến giới kinh doanh địa ốc tại nhiều nơi, đặc biệt là Hà Nội và TP HCM, đại diện luật gia, Sở Xây dựng… đồng loạt kiến nghị làm rõ hành lang pháp lý về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng chỉ cho lời khuyên đôi bên nên dĩ hòa vi quý, bỏ lửng việc phân định đúng sai và chưa có điều chỉnh nào để giải quyết thỏa đáng tình huống này.
4. Bùng nổ hiện tượng lật kèo
Ảnh bên : The Adonis 1 mới chỉ thành hình trên tấm pano
Hậu quả của tình hình địa ốc giảm giá, vắng nhà đầu tư do niềm tin lung lay đã kéo theo hàng loạt vụ lật kèo đình đám tại TP HCM. Sự cố bán khống 3 tầng căn hộ Adonis 2, hàng chục khách hàng dự án Adonis 1, 2 gây khiếu kiện đòi tiền ầm ĩ suốt cả năm vẫn chưa có hồi kết. Chỉ tính riêng dự án Adonis, hàng chục tỷ đồng của khách hàng đã… bốc hơi. Thêm vào đó, dự án Quốc Cường bị khách hàng kéo đến đòi lại tiền vì góp vốn mua căn hộ đã lâu nhưng không thấy chủ đầu tư triển khai. Cũng không khá hơn là bao, khách hàng mua dự án Horizon Tower Trần Quang Khải, quận 1 bị chủ đầu tư đơn phương tăng giá bán căn hộ với khuyến cáo không đồng ý thì chấm dứt hợp đồng. Thậm chí nhiều dự án còn phải đối mặt với khó khăn bị khách hàng trả sản phẩm do không có khả năng thanh toán theo tiến độ đã định.
5. Đại gia dọa kiện vì chỉ số bất động sản sai lệch
Thị trường nhà đất nhiều phen bị làm xiếc do giới đầu cơ thổi giá, nay lại thêm sự sai sót có tính hệ thống của đơn vị tư vấn đã khiến nhiều đại gia nổi giận. CBRE đã công bố thông tin giá căn hộ cao cấp mất giá đến 52% hồi cuối tháng 11, trong đó có dự án Cantavil Hoàn Cầu và Phú Mỹ Hưng bị giảm mạnh. Tuy nhiên các chủ đầu tư này đã trưng ra nhiều bằng chứng đơn vị tư vấn đưa ra số liệu thiếu cơ sở, sai lệch và yêu cầu đơn vị tư vấn phải đính chính công khai. Sự cố này không chỉ khiến CBRE bị mất điểm mà còn báo động phải nhanh chóng thiết lập chỉ số giá cho thị trường địa ốc vì yếu tố cảm tính đang lấn át ngành này. Bằng chứng là kết quả khảo sát, thống kê và định giá bất động sản đang giao dịch trên thị trường bị vênh thực tế, khiến nhiều chủ đầu tư lẫn khách hàng hoài nghi, phàn nàn thậm chí dọa kiện đơn vị tư vấn vì thông tin giá nhà đất chưa chính xác.
6. Chạy đua mở sàn bất động sản chuẩn
Thị trường địa ốc năm 2008 trầm lắng, ít giao dịch thành công nhưng số lượng sàn bất động sản lại không ngừng tăng lên. Tại TP HCM, có thể kể ra những sàn chuẩn mới ra đời như Sacomreal, ACBR, Hoàng Quân, Nam Long… Tại Hà Nội, dù chưa có sàn nào chính thức hoạt động, song VPBank, Petrowatco, Vincom… đều đã tuyên bố sẽ sớm mở cửa “sàn chuẩn” của mình.
Sở dĩ có hiện tượng này là bởi theo kế hoạch, ngày 1/1/2009, các giao dịch địa ốc đều phải tuân thủ nghị định 153 do Bộ Xây dựng khơi mào và các giao dịch phải qua sàn. Tuy nhiên, điều mâu thuẫn là các tiêu chí xếp loại “chuẩn” của Bộ đến nay vẫn còn là ẩn số khiến không ít doanh nghiệp băn khoăn trên con đường hòa nhập vào sân chơi “minh bạch hóa”.
Riêng Bộ Xây dựng lại hẹn đến năm sau ban hành quy chuẩn cho sàn địa ốc. Dù vậy, các chuyên gia kịch liệt phản đối việc cho ra đời sàn chuẩn một cách máy móc theo phong trào, thừa hình thức thiếu nội dung. Bởi lẽ đây không phải là liều thuốc hữu hiệu cho căn bệnh yếu kém về tính minh bạch của thị trường nhà đất trong nhiều năm qua.
Dự báo của giới kinh doanh địa ốc, năm 2008 chỉ là thời kỳ đầu của vở kịch thoái trào mà ngành bất động sản phải hứng chịu do sự phát triển thiếu nền tảng mang lại. Nhiều khả năng năm 2009 sẽ là phần cao trào của kịch bản suy giảm với không ít khó khăn đang chờ đón ngành này.
