Về tổng thể, khung pháp lý cho thị trường bất động sản dường như đã đầy đủ. Song, với cách xây dựng luật đơn lẻ, không đồng bộ, thậm chí có quy định mâu thuẫn, sơ hở, thì khung pháp lý ấy dường như đang làm “méo mó” thị trường.
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để điều tiết thị trường bất động sản, như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và hàng trăm văn bản hướng dẫn. Về tổng thể thì khung pháp lý cho thị trường này dường như đã đầy đủ. Song, với cách xây dựng luật đơn lẻ, không đồng bộ, thậm chí có quy định mâu thuẫn, sơ hở, khung pháp lý ấy đang làm “méo mó” thị trường, giá bất động sản tăng vọt một cách bất thường, cản trở tăng trưởng kinh tế do giá mặt bằng phục vụ cho sản xuất, kinh doanh bất hợp lý. Một trong những nền tảng cơ bản để phát triển thị trường bất động sản là quan hệ về sở hữu bất động sản. Song, các quy định hiện hành về vấn đề này đang chồng chéo, không thống nhất, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau.
Hiến pháp và Bộ luật Dân sự đều khẳng định quyền sở hữu bất động sản của người dân, nhưng Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản lại không quy định rõ ràng phạm vi quyền sở hữu bất động sản của Nhà nước đến đâu, của công dân đến đâu. Theo Luật Đất đai, trong một số trường hợp Nhà nước có quyền thu hồi bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Đây chính là sơ hở pháp lý lớn để một bộ phận đầu cơ thông đồng với cán bộ nhà nước được giao quyền kiếm những khoản lợi kếch sù từ việc chuyển đổi sở hữu bất động sản. Các bất động sản được “phù phép” chuyển đổi sở hữu một cách hợp pháp từ sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể (Nhà nước giao cho các doanh nghiệp nhà nước và hợp tác xã) thành sở hữu của một số cá nhân thông qua việc thực hiện các dự án thương mại. Người dân bức xúc vì bị mất quyền sở hữu bất động sản nên khiếu kiện và tình hình này vẫn tiếp tục gia tăng và kéo dài. Khiếu kiện về bất động sản trở thành vấn đề bức xúc nhất của xã hội, chiếm đến 90% trong tất cả các loại khiếu kiện.
Số lượng các giao dịch bất động sản ngày càng tăng nhanh, việc giao dịch bất động sản đã trở nên quen thuộc với rất nhiều người, kể cả nông dân. Nhờ đó, một nguồn vốn rất lớn đã được khơi dậy từ bất động sản. Song, nguồn vốn này vẫn chưa được điều tiết một cách minh bạch và sử dụng đúng với bản chất của nó. Vốn tạo ra từ bất động sản ít được gia tăng giá trị bằng các hoạt động sản xuất, kinh doanh, mà chủ yếu chạy “lòng vòng”, đẩy nhau cùng tăng giá. Thị trường bất động sản chính thức thì luôn khát vốn, trông chờ vào ngân hàng, nhưng ngân hàng lại bị động do các biện pháp hành chính của cơ quan quản lý.
Cơ sở pháp lý cho các giao dịch bất động sản chưa đầy đủ (dự kiến xây dựng Luật Đăng ký bất động sản sau nhiều năm vẫn chưa được Quốc hội xem xét) làm cho các giao dịch tự phát theo lợi ích của nhà đầu tư chứ không dựa trên cơ sở nhu cầu sử dụng bất động sản. Vì người mua bất động sản chủ yếu là đầu tư nên giá bất động sản luôn có xu hướng tăng, dẫn đến việc hình thành các nhu cầu giao dịch bất động sản trong tương lai, điển hình là thị trường chung cư và đất liền kề trong thời gian gần đây. Tuy Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 71/2010 của Chính phủ và Thông tư 16/2010 của Bộ Xây dựng đều có quy định việc ứng tiền trước khi mua bất động sản nhưng Luật Đất đai lại chỉ công nhận những giao dịch khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng bất động sản.
Những quy định mâu thuẫn, không chặt chẽ này kéo dài khiến cho quyền sở hữu bất động sản sau khi giao dịch chưa được bảo đảm tính pháp lý, thiếu cơ chế giám sát các giao dịch để giảm thiểu rủi ro và thu thuế hiệu quả. Ở các nước phát triển, các giao dịch này được khuyến khích và trở thành các giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản, đáp ứng được phần lớn nhu cầu nhà ở của người dân, kể cả người có thu nhập thấp. Song để bảo đảm tính khả thi, các giao dịch này đều bắt buộc phải thực hiện qua thủ tục tại ngân hàng.
Ngân hàng sẽ thẩm định nhu cầu sử dụng, khả năng chi trả của người mua để quyết định bán các bất động sản cho những người có nhu cầu sử dụng bất động sản thực sự, chứ chủ đầu tư không được trực tiếp bán động sản bằng các hợp đồng góp vốn như ở Việt Nam hiện nay. Quy định này tuy thêm thủ tục nhưng chặt chẽ hơn, tạo ra sự minh bạch cho thị trường nhờ sự phối hợp kiểm soát nguồn vốn của thị trường tài chính, góp phần hạn chế đầu cơ, làm cho giá bất động sản trở về đúng giá trị thực, phản ánh nhu cầu sử dụng bất động sản trên thực tế.
Trong tình hình kinh tế khó khăn, Chính phủ quyết định nhiều biện pháp kinh tế vĩ mô nhằm duy trì tăng trưởng và ổn định thị trường (Nghị quyết 11/2011), nhưng nguồn lực rất lớn của thị trường bất động sản vẫn chưa được quan tâm điều tiết để mang lại lợi ích kinh tế. Điều dễ nhận thấy là rất nhiều bất động sản dù thuộc sở hữu Nhà nước hay tư nhân đều đang bị sử dụng vô cùng lãng phí, bất hợp lý. Để giải quyết được tận gốc những bất ổn của thị trường bất động sản cần sửa đổi đồng bộ những bất hợp lý về cơ sở pháp lý của quyền sở hữu và giao dịch bất động sản. Chỉ khi đó thị trường mới vận hành theo quy luật của nó, Nhà nước thu được thuế, người dân được bảo đảm thực hiện các quyền của mình đối với bất động sản.
Quang Minh
