Không ít người vẫn kỳ vọng Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050 sẽ tạo ra cú hích đối với thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội. Tuy nhiên, thị trường vẫn lạnh, bởi các ngân hàng đã chính thức tuyên bố tiếp tục thực thi chính sách cứng rắn đối với tín dụng bất động sản.
Im lìm
Tại những khu vực được cho là sẽ “nóng” trở lại như Quốc Oai, Hà Đông, Từ Liêm, Hoài Đức… sự vắng lặng tại các văn phòng nhà đất đã khiến người ta thực sự thất vọng. Số lượng khách đến xem, hỏi thông tin các dự án thậm chí còn ít hơn tháng trước. Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, bà Lê Thị Lan Anh khẳng định, chưa thấy dấu hiệu tích cực nào trên thị trường. Giao dịch ở các dự án vốn rất được chú ý hồi cuối năm ngoái hiện giờ vẫn gần như không có. Người bán và người mua vẫn đang đang ở thế giằng co. Người bán không muốn lỗ thêm trong khi người mua lại chờ giá xuống nữa…
Một số nhà môi giới cho rằng, Quy hoạch chung được công bố đúng vào tháng 7 âm lịch (tháng cô hồn) nên cả nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu ở đều không muốn giao dịch, dù giá đã xuống thê thảm. Thế nhưng, theo các chuyên gia phân tích thị trường, nguyên nhân thực sự vẫn là nguồn vốn của các nhà đầu tư hầu như đã cạn kiệt do các ngân hàng tiếp tục thắt chặt tín dụng. Bởi hiện nay, trên 90% giao dịch bất động sản là từ các nhà đầu tư, chỉ có một phần rất nhỏ là người có nhu cầu ở thực sự. Do vậy, nguồn vốn vay ngân hàng vẫn là yếu tố số một để khơi thông thị trường. Đáng tiếc, xu hướng “lắc đầu” của các nhà băng đã được khẳng định khi Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Đồng Tiến mới đây vừa xác nhận, những tháng cuối năm, sức ép lạm phát vẫn gia tăng nên Chính phủ duy trì giải pháp thắt chặt tiền tệ và chủ trương kiểm soát tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục thực hiện bình thường. Đây được xem là “liều thuốc đắng” buộc phải uống vì tình trạng nhà nhà buôn đất, người người làm bất động sản, chấp nhận vay tiền với bất kỳ lãi suất nào để đầu tư khiến cho thị trường đã bị méo mó tới mức thảm hại. Chỉ có tiếp tục hạn chế cho vay bất động sản, thị trường mới có thể phát triển lành mạnh, ổn định trở lại.
Vẫn cần thu hẹp lại?
Nói về mặt bằng lãi suất cao chót vót hiện nay, một số chuyên gia đã chỉ đích danh một “thủ phạm” chính là bong bóng bất động sản. Người người đua nhau buôn bán nhà đất, kiếm lời rất nhanh nên càng hăm hở vay tiền để đầu tư. Ngân hàng thấy vẫn có “cửa” cho vay được nên bất chấp quy định huy động vốn bằng mọi giá. Vòng tròn này cứ xoay mãi, đẩy giá đất và lãi suất lên cao, không có điểm dừng. Ông Phạm Huy Hùng, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng Công thương Việt Nam nhận xét, không nơi nào trên thế giới có chuyện như Việt Nam: lãi suất ngắn hạn lại cao hơn dài hạn! Ông nói: “Tôi chưa thấy sách vở nào dạy như thế, rủi ro trong việc này là rất cao. Đấy là chưa kể khâu quản trị ngân hàng hiện nay rất kém, không kiểm soát được, dẫn tới tình trạng huy động vốn tràn lan, trắng trợn vi phạm các quy định. Thanh tra, kiểm tra cũng yếu, không xử lý được. Như thế làm gì chẳng đẩy lãi suất lên cao”…
Nhìn lại giai đoạn gần đây, ông Phạm Huy Hùng cho rằng, dòng tiền chảy vào bất động sản rất lớn. “Người ta cứ tranh nhau làm bất động sản. Doanh nghiệp lớn nhỏ đều làm. Ai cũng nghĩ làm bất động sản thì thu lợi nhanh, giàu xổi theo kiểu “quê ta giàu lên từ đất”, nên một lượng tiền cực lớn bị hút vào bất động sản, không còn tiền để cho vay phục vụ sản xuất nữa. Nghĩ bất động sản lãi to, lãi suất nào cũng chịu được, doanh nghiệp chấp nhận huy động vốn với bất kỳ giá nào, 20% thậm chí 25%/năm cũng vay, gây rối loạn thị trường”.
Chủ tịch HĐQT Ngân hàng Công thương đồng ý rằng, nhu cầu nhà ở trong dân còn rất lớn nhưng phải xem lại đối tượng nào có nhu cầu. Ông Hùng phân tích: người thu nhập thấp, lương 2-3 triệu đồng/tháng thì chỉ đủ thuê nhà chứ không thể mua nổi căn hộ 2-3 tỷ đồng. Ông đặt câu hỏi: “Căn hộ ở nội thành cứ rao bán 2.000 USD/m2 thì thử hỏi đối tượng nào mua đây? Rồi lại xây nhà tràn lan ở tận Hưng Yên hay An Khánh để bán thì người lao động nào sẽ mua ở đó? Cứ đổ xô vào đầu tư, xây dựng, rồi thị trường lình xình, thanh khoản thấp thì ai sẽ mua nhà để đầu tư nữa”? Thế nên, theo chuyên gia ngân hàng này, phải khẩn trương xử lý những bất ổn trên thị trường bất động sản, không thể bị động, lúng túng mãi… Các ngân hàng đã cho vay bất động sản lớn chắc chắn sẽ phải thu hẹp lại.
Buộc phải xếp hàng
Về kiến nghị nới tín dụng cho vay mua nhà ở để cứu thị trường bất động sản, ông Phạm Huy Hùng nói: “Đâu phải ngân hàng không cho vay mà phải nới. Chúng tôi vẫn cho vay, nhưng vấn đề là vay thì phải trả. Người ta cũng phải có thu nhập đủ khả năng chi trả thì mới dám vay chứ vay mua bừa bãi với mặt bằng lãi suất và tình hình thị trường như hiện nay thì thử hỏi ai dám vay? Ngân hàng mà thấy người vay không có khả năng trả thì cũng không dám cho vay”.
Cùng quan điểm này, một số chuyên gia tài chính khác nhấn mạnh, nên coi đây là cơ hội để thị trường tự thanh lọc. Các doanh nghiệp mạnh, có đủ tiềm lực tài chính sẽ tồn tại, các cơ sở làm ăn chụp giật, năng lực kém sẽ phải tự đào thải. Họ nhất trí rằng, cần kiên định chủ trương thắt chặt tiền tệ, nhất là với lĩnh vực phi sản xuất. Đó chính là con đường giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững theo chiều sâu chứ không phải theo chiều rộng như hiện nay. Quan trọng hơn, xu hướng này sẽ giúp kéo giá bất động sản về gần với khả năng của người mua, giúp nhiều đối tượng thu nhập trung bình và thấp có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở. Có ý kiến còn cho rằng, hiện nay, thị trường chứng khoán mới cần được ngân hàng ưu tiên giải cứu; sau đó mới đến bất động sản. Vậy nên, các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản vẫn phải xác định tâm thế để tiếp tục đợi chờ…
Phương Mai
