Tiêu chí nào đánh giá dự án bất động sản thành công?

Nhờ chuyên mục Q&A giải đáp giúp: Những tiêu chí nào để đánh giá một dự án bất động sản là thành công? Liệu đó có phải là lợi nhuận đem lại cho Chủ đầu tư từ dự án đó? Ngoài ra, một điều tôi nhận thấy là dường như với cách làm quy hoạch hiện nay, phần lớn chúng ta đang hoang phí rất nhiều về tài nguyên đất đai và tiền của nữa. Không biết chuyên mục Q&A có đồng ý với tôi? Và nếu đồng ý, có lời giải nào tốt hơn cho vấn đề này? – Khiếu Xuân Phong

Q&A (TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan):

Đối với một chủ đầu tư (real estate developer) thì bao giờ lợi nhuận trong một khoảng thời gian nhất định cũng là một trong các tiêu chí quan trọng để đánh giá mức độ thành công của dự án. Xin lưu ý là người đầu tư không phải chỉ quan tâm đến con số lợi nhuận mà cả yếu tố bao lâu thì có lợi nhuận và ở mức nào. Tuy nhiên họ có thể có thêm các tiêu chí riêng có thể giúp đạt được tiêu chí lợi nhuận hoặc không nhất thiết phải dẫn đến điều đó, mà thậm chí trong nhiều trường hợp còn dẫn đến giảm sút lợi nhuận. Ví dụ như những nhà đầu tư xây dựng các khu phố Tàu (Chinatown) hay các hội quán dành cho người Hoa còn mong muốn hỗ trợ cộng đồng. Hiện nay, nếu bạn dùng công cụ google search để tìm hiểu về khái niệm phi lợi nhuận (not for profit) trong giới đầu tư phát triển bất động sản, bạn cũng sẽ tìm được nhiều ví dụ khác.

Điều này cho thấy bản thân nhà đầu tư bất động sản trước tiên sẽ phải nghĩ về việc kinh doanh, đặc biệt là khi họ phải vay mượn tiền. Bên cạnh đó, vì họ cũng là những người bình thường như tôi và bạn, họ có thể có thêm những nhu cầu khác cần được thỏa mãn kể cả việc làm điều gì đó cho cộng đồng hay thỏa mãn khát khao có được một công trình đẹp hay hiện đại. Như vậy bên cạnh tiêu chí lợi nhuận, mỗi nhà đầu tư có thể có thêm một số tiêu chí riêng cho mình tại những thời điểm khác nhau mà tôi tin bạn có thể thêm vào như: đẹp, ít rủi ro, hiện đại, nổi tiếng, có thiết kế đặc sắc, có thiết kế quan tâm đến nhu cầu xã hội. Ngoài ra còn tùy thuộc vào vấn đề là nhà đầu tư muốn vận hành tòa nhà trong một thời gian rồi mới bán hay muốn bán ngay sau khi xây xong như những công trình nhà ở tại Việt Nam mà chi phí vận hành tòa nhà có thể là một tiêu chí quan trọng khác.

Tôi đồng ý là quy hoạch đô thị đang được thực hiện theo phương pháp chỗ nào đất càng rẻ thì càng được khuyến khích xây dựng phát triển, kết quả là hàng loạt các khu đô thị mới ra đời tại những khu vực nông thôn và giáp ranh thành phố. Chính quyền sẽ xây dựng hạ tầng từ trong thành phố nối dài ra khu vực phát triển. Phương pháp này thoạt tiên có thể hứa hẹn một cách giãn dân nhằm giải quyết các vấn đề mà nhà quản lý cảm thấy bất lực bên trong thành phố nhưng bản chất nó là sự tiêu xài tài nguyên đất một cách lãng phí trong hiện tại và tài nguyên năng lượng trong tương lai cho việc di chuyển. Vì chính quyền hỗ trợ việc này thông qua thuế nên bạn cũng có thể nói là lãng phí tiền bạc của dân (riêng tiền bạc của nhà đầu tư thì là vấn đề cá nhân nên chắc chúng ta sẽ không quan tâm cho dù ông ấy dùng để xây dựng hay đi đánh golf và ăn phở đặc biệt nhé). Tuy nhiên, như một chuyên gia quy hoạch ông Alain Bertaud ^(*) có nhận định đó là mô hình phát triển của các nền kinh tế chuyển đổi trong thời gian qua và không dễ gì có giải pháp.

Cá nhân tôi cho rằng giải pháp phải là giải quyết cái gốc của sự lộn xộn và những vấn đề bên trong thành phố từ quản lý đến quy hoạch hạ tầng, kể cả việc thay đổi thói quen dùng phương tiện cá nhân cho di chuyển.  Và phải khuyến khích ưu tiên tập trung phát triển ở những khu vực có sẵn hạ tầng để tận dụng hiệu quả nhất.

(*) Bertaud A., Malpezzi, S. Phân bổ dân số ở 48 thành phố nổi tiếng: Hệ quả cho nền kinh tế chuyển đổi. Bài viết cho Bộ môn Bất động sản tại trường Đại học Wisconsin. 2003 

Cảm ơn tiến sĩ Nguyễn Lưu Bảo Đoan đã tham gia trả lời trong mục Q&A lần này.

Dũng đô thị (phụ trách) / email: qa@ashui.com