Tổ chức không gian sống thế nào để có thể có cuộc sống bình an trong chung cư. Đây là không gian sống đặc biệt ở chỗ nó có một không gian chung, có thể gọi là không gian của chúng ta bao trùm lên nhiều không gian riêng của từng cái tôi. Theo tôi, điều quan trọng đầu tiên là xử lý cái tôi giữa chúng ta, nếu chưa xử lý được cái đó thì những biện pháp kỹ thuật về thiết kế là hoàn toàn vô tác dụng.
Không gian công cộng được một số người tận dụng để mưu sinh.
Xin bắt đầu bằng một ví dụ mới nhất. Buổi lễ giới thiệu sản phẩm mới của hãng thép Blue ScoopSteel diễn ra tại một khán phòng trên lầu 2 khách sạn Inter Continental Asiana Saigon. Mở đầu buổi lễ, trước cử toạ là hàng trăm khách mời gồm các quan chức, kiến trúc sư, nhà báo, ban tổ chức chiếu lên màn hình sơ đồ khán phòng liên quan đến các vị trí thoát hiểm và thuyết minh chừng hai phút về tình huống thoát hiểm. Đó là thông tin cần thiết khi chúng ta sử dụng một công trình mang tính công cộng. Tôi không thấy bất cứ sự phiền toái nào trong sự tiếp nhận thông tin này từ phía các cử toạ. Cộng đồng trong căn phòng đó ở thời điểm đó đã có cùng ý thức và như vậy, họ có thể cùng sử dụng một không gian chung.
Tôi xin dẫn tiếp một ví dụ khác, cũng thời sự nóng hổi. Đó là bài báo trên một trang mạng đăng về thực trạng Hồ Gươm ngập rác sau đêm Noel 2012. Rất nhiều bạn đọc đã tham gia trao đổi dưới bài báo đó. Người ta nói sang cả chuyện hái hoa ở lễ hội hoa anh đào, chuyện bây giờ gặp người đi xe máy không đội mũ bảo hiểm ở Hà Nội không còn là cá biệt nữa, người ta đổ lỗi cho giáo dục, cho cơ chế thị trường… để kết luận rằng bây giờ người Tràng An đã hết lịch lãm.
Luồng ý kiến khác lại cho rằng thủ phạm đích thực là người ngoại tỉnh nhập cư vào Hà Nội gây ra.
Tôi không muốn tranh luận với hai luồng ý kiến trên. Tôi chỉ muốn nêu câu hỏi, nếu nói do giáo dục, do cơ chế thị trường thì đâu phải chỉ mình Hà Nội có hệ thống giáo dục này, có cơ chế thị trường này? Còn nếu nói người ngoại tỉnh nhập cư vào thành phố xả rác, bẻ hoa thì đúng ra, TP.HCM phải là nơi có hiện tượng đó nhiều hơn Hà Nội chứ? TP.HCM có lượng người nhập cư cư trú thường xuyên cao hơn hẳn Hà Nội kia mà!
Sân chơi cho giới trẻ cần phải được tính đến.
Các nhà nghiên cứu xã hội, lịch sử có thể sẽ chỉ ra chính xác nguyên nhân ở đâu, còn tôi, chỉ biết ghi nhận là có sự khác nhau như vậy. Tôi sẽ trở lại sự khác nhau này giữa cư dân Hà Nội và TP.HCM ở phần sau, khi nói về các “căn hộ cao cấp”.
Còn bây giờ, nói về nhà ở. Nhà ở chiếm phần lớn diện tích ở đô thị, có khi đến 90% diện tích. Ban đầu thì đa số là nhà tư nhân cho từng gia đình. Sau đó, do nhiều nhu cầu, bắt đầu xuất hiện nhà ở chung mà từ thường dùng là chung cư.
Nói đến nhà ở chung, trước 1975, nước ta có hai đô thị lớn. Tại Hà Nội, có khu nhà ở tập thể như Kim Liên, Trung Tự, Nguyễn Công Trứ, Định Công… Ở Sài Gòn có cư xá Nguyễn Thiện Thuật, Thanh Đa…
Tôi không hiểu sao trong Đại từ điển tiếng Việt của NXB Văn hoá Thông tin 1999 và nhiều bộ từ điển tiếng Việt khác cũng không có mục từ “chung cư”. Trong bộ tài liệu Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam cũng không có từ nhà ở chung cư mà chỉ có nhà ở tập thể hoặc nhà ở căn hộ. Sau đó, trong Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 323 ban hành năm 2004 có quy định về “nhà ở cao tầng”. Thông tư 14 ban hành tháng 6/2008 lại có hướng dẫn về phân hạng chung cư.
Trở lại với giai đoạn sau năm 1975, chính xác là đến đầu những năm 90 của thế kỷ trước, tại TP.HCM, khi bắt đầu có chương trình giải toả kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè là cũng bắt đầu có nhu cầu làm nhà “tái định cư”. Những chung cư đó xuất hiện ở Miếu Nổi (Bình Thạnh), Hiệp Bình Chánh (Thủ Đức), Nguyễn Đình Chiểu (quận 1), Lý Chiêu Hoàng (Bình Chánh)… Không biết do đâu mà các căn hộ “tái định cư” tuy là căn hộ nhưng nó chỉ đảm bảo chuẩn an toàn còn mọi thứ tiện nghi, mỹ thuật khác thì ở mức tối thiểu nhất. Người dân nhận nhà về ở trong điều kiện không có sự quản lý của một khu chung cư, mọi thứ xuống cấp rất nhanh do không có nguyên tắc bảo trì, không bảo vệ an ninh. Kết quả là hình thành những “ổ chuột trên cao”.
| Người có tiền mua chưa chắc đã hợp với cuộc sống ở chung cư và nhiều người hợp với cuộc sống ở chung cư chưa chắc có tiền mua. |
Thế hệ tiếp theo sau của nhà tái định cư tại TP.HCM đã khắc phục được những nhược điểm này. Và người ta đã tạo ra những căn nhà đúng là căn nhà, nó là nơi trú ngụ, khác với chỗ “tái định cư”. Có thể kể như khu 14A Lạc Long Quân, chung cư Phú Thọ, Hồ Văn Huê, Nguyễn Kiệm… Thậm chí, khi triển khai khu tái định cư Bình Khánh, lãnh đạo TP.HCM còn đặt yêu cầu tạo ra sản phẩm tương đương với căn hộ Sky Garden 3, căn hộ của một công ty khác đang bán trên thị trường.
Sau những năm 2000, nhất là từ những năm 2005 trở đi, nước ta bắt đầu hội nhập. Các mô hình gần gũi về địa lý như Singapore, Hong Kong, Bangkok… được nhiều người tìm hiểu và làm theo. Ở đó, loại hình nhà ở cao tầng được phát triển gần như là loại hình nhà ở chủ đạo để tiết kiệm quỹ đất và dễ xây chen trong khu trung tâm thành phố. Ta cũng học theo cái đó và Sài Gòn, Hà Nội nhanh chóng nhập cuộc. Các nhà đầu tư nước ngoài nhảy vào thị trường “béo bở” này và chiếm phần “siêu lợi nhuận” trong cuộc chơi. Công bằng mà nói, ta cũng học được nhiều cái tiên tiến. So với các chung cư “thế hệ thứ nhất, thế hệ thứ hai” kể trên, đến nay, ta đã có những căn hộ tiện nghi, thông thoáng, đầy đủ ánh sáng… đem đến không gian sống không thua gì nhà phố.
Cần phải tính đến thói quen sống, tập quán sống của nhiều đối tượng.
Về từ ngữ, như đã nói ở trên, sau khi từ “tái định cư”, “chung cư” bị mất giá vì không bán được hàng, bây giờ về kỹ thuật, người ta dùng từ “nhà ở cao tầng”, về thương mại người ta nói “căn hộ cao cấp”. Dù bộ Xây dựng đã có văn bản quy định xếp loại, phân hạng căn hộ thì thực tế, việc sử dụng đến mức lạm dụng từ “căn hộ cao cấp” là không thể tránh khỏi.
Nhưng căn hộ gọi là “cao cấp” ấy phù hợp với ai? Ở đây nên tách bạch thành hai chuyện: phù hợp với người có tiền để mua và phù hợp với người ở. Hai chuyện này khác nhau. Người có tiền mua chưa chắc đã hợp với cuộc sống ở chung cư và nhiều người hợp với cuộc sống ở chung cư chưa chắc có tiền mua.
Không phải đợi đến năm 2012 này, khi thị trường xì hơi, bất động sản đóng băng thì ta mới thấy được người ta đã bỏ quá nhiều tiền vào đây mà không tiêu thụ được. Lý do không hẳn ở chuyện cung cầu.
Theo tôi, tính cả trong quá khứ và hiện tại, căn hộ ở thị trường TP.HCM vẫn tiêu thụ được nhiều hơn những căn hộ ở Hà Nội trong khi các căn hộ ở Hà Nội lại được quảng bá theo dạng cao cấp hơn!?
Cùng là nhà ở cao tầng, cùng là “căn hộ cao cấp” nhưng ở Hà Nội có chuyện cháy nhà do đổ than vào ống rác, có chuyện cư dân mang bếp than tổ ong đi “đấu tranh” đòi giảm phí dịch vụ. Về quản lý, còn có chuyện UBND thành phố Hà Nội quy định mức trần của phí dịch vụ chung cư. Trong khi đó, dù cùng dựa trên văn bản của bộ Xây dựng, sở Xây dựng TP.HCM lại tham mưu cho UBND TP.HCM rằng “Việc ban hành giá dịch vụ nhà chung cư để khống chế mức trần theo nghị định 71/2010 là không cần thiết, không phù hợp quy luật thị trường”. Sự việc đang được giải quyết nhưng tôi nghĩ, chuyện đã xảy ra có thể do cái tôi quá lớn của một số cá nhân nào đó hoặc cũng tồn tại cách nghĩ chưa phù hợp với cuộc sống ở một chung cư, nơi mà cái tôi phải đặt giữa chúng ta.
Người thật sự giàu, thật sự thành đạt thường có cái tôi rất lớn. Họ thích hợp với những biệt thự. Nếu ở chung thì cũng là những căn hộ penthouse có thể có thang máy riêng, thực tế là gần như chẳng chung với ai.
Thực tế ở Singapore, Hong Kong cho thấy, đa số chung cư, căn hộ phù hợp cho tầng lớp thị dân, công chức. Họ là những người có kỷ luật. Và đó là yếu tố đầu tiên cần để có thể có cuộc sống bình an trong một khu chung cư.
Đối với các nhà đầu tư địa ốc Việt Nam, các kiến trúc sư và công ty xây dựng Việt Nam, ở thời điểm hiện tại, việc xây dựng một khu căn hộ theo tiêu chuẩn nhất định với một phong cách nào đó, đủ sang trọng, tiện nghi, thẩm mỹ để có thể so sánh một cách sòng phẳng với một khu căn hộ bất kỳ nào đó trong khu vực Đông Nam Á là điều hoàn toàn khả thi. Việc định giá bán của nó cũng có thể cao hoặc thấp hơn các trung tâm đô thị lớn trong khu vực. Việc quản lý, giao dịch cũng hoàn toàn có thể giao cho các công ty, đại lý quản lý địa ốc có tên tuổi trên thế giới.
Tóm lại, việc tạo ra phần cứng – không gian sống của một chung cư là khả thi. Còn phần mềm, tổ chức dịch vụ kèm theo, cộng đồng cư dân thế nào để tạo ra môi trường sống tốt đẹp lại là điều phụ thuộc vào mỗi một thành viên sinh sống trong đó.
KTS Nguyễn Trường Lưu / ảnh: Thanh Tùng
