Quy hoạch nhà ở giá rẻ: Chung cư “ép” hạ tầng

Nếu nửa cuối năm 2015, cụm từ “phân khúc nhà ở cao cấp” xuất hiện với tần suất dày đặc, thì năm 2016 “gió đã đảo chiều”. 

Thời điểm hiện tại, động thái lấn sân sang thị trường nhà giá rẻ của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lớn đã đẩy “rổ hàng hóa bình dân” trở thành đề tài chiếm lĩnh các kênh truyền thông. 

Theo nhiều chuyên gia, ý tưởng này tác động khá lớn vào thị trường về mặt nhận thức, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp sở hữu căn hộ giá rẻ dễ dàng hơn. Tuy nhiên, cũng có quan ngại, chủ đầu tư chỉ tập trung xây dựng “nhà chồng nhà” giá rẻ mà bỏ quên quy hoạch, gây sức ép hạ tầng cho những khu vực mới.

 

Trục đường Lê Văn Lương đang được phủ kín bởi các khối nhà cao tầng. (Ảnh: Chiến Công) 

Cạnh tranh khốc liệt

Thực tế, phân khúc nhà ở giá rẻ có thật sự bùng nổ trong năm 2017 hay không vẫn là câu chuyện của tương lai. Tuy nhiên, không thể phủ nhận, động thái này đang đem đến sự sôi động nhất định cho thị trường. Đại đa số khách hàng thu nhập thấp vì thế kỳ vọng có được sự lựa chọn hơn trong “rổ hàng giá rẻ”. Giải thích việc các DN lớn chuẩn bị lấn sân sang thị trường giá rẻ, giới BĐS sành sỏi không loại trừ khả năng do nền kinh tế còn nhiều khó khăn, nhu cầu mua nhà sụt giảm. Các công ty lớn phải tấn công vào phân khúc bình dân để gia tăng doanh số, củng cố thị phần. Vì đây vẫn là phân khúc chiếm phần lớn thị trường. Điều này dự báo cuộc cạnh tranh trong nhóm “rổ hàng nhà ở giá rẻ” về lâu dài sẽ rất căng thẳng. 

Là một trong những DN đang triển khai phân khúc nhà ở giá rẻ, ông Lại Văn Tư – Giám đốc Sàn giao dịch Phúc Hà – Công ty CP Đầu tư kinh doanh và phát triển hạ tầng KCN Phúc Hà cho rằng, khi thêm một nhà đầu tư lớn tham gia vào phân khúc này đương nhiên sự cạnh tranh sẽ khốc liệt hơn. Thực tế từ trước đến nay, sự cạnh tranh chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Với động thái của một số chủ đầu tư tên tuổi tham gia vào đầu tư nhà giá rẻ, phân khúc này sẽ bước vào cuộc cạnh tranh mới, và với những DN vẫn duy trì cách làm cũ sẽ khó trụ vững. Dù vậy, đối với những chủ đầu tư đã có sản phẩm bàn giao cho khách hàng thì không quá khó khăn trong trung hạn. Bởi, những sản phẩm đã được khách hàng đón nhận thì các DN chỉ cần đầu tư thêm về cơ sở hạ tầng và tiện ích vẫn có lợi thế nhất định. 

Xét ở góc độ tích cực, xu hướng này tạo một cú hích vào phân khúc nhà ở giá rẻ, từ đó làm ấm cả thị trường BĐS. Đồng thời, mang đến cho người tiêu dùng nhiều chọn lựa, giá cả phải chăng. Tuy nhiên, giới chuyên gia quy hoạch đô thị cho rằng, nếu chỉ giải quyết cung – cầu cho thị trường BĐS mà không chú ý tới bài toán quy hoạch sẽ tiếp tục hình thành “những con đường đau khổ” tại nhiều khu vực mới. 

Bùng nổ điểm ùn tắc mới?

Theo các chuyên gia, nếu không xây dựng một quy hoạch và kế hoạch cụ thể, phù hợp với nhu cầu thực tế, rất có thể đến một lúc nào đó, phân khúc nhà ở giá rẻ cũng lại rơi vào tình trạng dư cung. Bởi không phải cứ rẻ là có người mua ngay. Đơn cử như Khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm đang ngày đêm “oằn mình” gánh thêm những “đại đô thị” trong quy mô nhỏ hẹp của mình. Từng được quy hoạch khá thoáng với không gian xanh nhưng Linh Đàm hiện tại trở thành đại bản doanh của “nhà ở giá rẻ”, “bức tử” giao thông khu vực. Tại đây luôn gặp tình trạng ùn tắc nghiêm trọng do mật độ phương tiện tham gia giao thông quá lớn. Sự “quá tải” chung cư, chủ yếu nằm ở phân khúc bình dân đang khiến các tuyến đường nối Linh Đàm – Giải Phóng hay Khuất Duy Tiến tắc nghẽn trầm trọng vào giờ cao điểm.

Ở tình trạng tương tự, trục đường Lê Văn Lương (nay là đường Tố Hữu kéo dài) khá thông thoáng vào thời điểm 2010. Thậm chí, các tuyến nhánh cắt ngang như Trung Văn (vốn là đường làng mới được nâng cấp lên đường đô thị) cũng từng được kỳ vọng giảm áp lực cho tuyến Nguyễn Trãi. Tuy nhiên, khoảng 3 năm sau, với sự xuất hiện của một loạt tòa chung cư cao cấp lẫn bình dân đã dần biến khu vực này thành “con đường đau khổ” của hàng vạn người dân vì thường xuyên xảy ra ùn tắc nghiêm trọng.

Ngoài việc tạo sự nhộn nhịp cho thị trường, sự đổ bộ của các “ông lớn” BĐS rõ ràng có thể gây áp lực cho hạ tầng. Dẫn chứng là nhiều khu vực khá thông thoáng trước đây như Hoàng Đạo Thúy, Hoàng Ngân, Trần Duy Hưng… nay cũng trở nên ùn tắc, mưa là ngập do chưa giải được bài toán đường chạy trước nhà. Lời hứa đầu tư hạ tầng đồng bộ cho hàng ngàn căn hộ giá rẻ bung hàng trong khoảng 5 năm tới của một tập đoàn lớn mới đây được cho là giãn dân khu vực trung tâm ra ngoại thành. Dù vậy, ai dám chắc hạ tầng được đầu tư mà quy hoạch các trục đường vẫn như cũ thì không “bùng nổ” điểm ùn tắc mới?

KTS Trần Huy Ánh cho rằng, cách quy hoạch thiếu chiến lược đã tạo ra sự bế tắc trong quy hoạch hạ tầng. Người dân sinh sống ở khu vực vùng ven nhưng sáng sáng lại dồn tập trung trên một số con đường xuyên tâm vào nội đô để làm việc, mưu sinh… nên ùn tắc nghiêm trọng tất yếu xảy ra. Theo chuyên gia này, nếu không có lời giải quy hoạch chi tiết thì trong cuộc chạy đua giữa nhà và đường thì đường đã “thua đứt”. 

Vân Hằng 

(Kinh tế & Đô thị)