Theo số liệu của Cơ quan Thống kê châu Âu (Eurostat), giá nhà tại EU đã tăng trung bình 69% trong giai đoạn từ năm 2015 đến quý 2/2026. Tại một số quốc gia thành viên, mức tăng thậm chí vượt 100%. Trong khi đó, giá thuê nhà và chi phí năng lượng cũng liên tục leo thang, làm gia tăng áp lực tài chính đối với các hộ gia đình.
Hội đồng châu Âu (EC) nhận định, khu vực này đang đối mặt với cuộc khủng hoảng nhà ở do giá bất động sản tăng cao và chi phí liên quan đến nhà ở ngày càng lớn.
Một trong những chỉ báo quan trọng phản ánh mức độ khó khăn của người dân là tỷ lệ gánh nặng chi phí nhà ở quá mức (housing cost overburden rate). Chỉ số này đo lường tỷ lệ dân số sống trong các hộ gia đình phải dành hơn 40% thu nhập khả dụng để chi trả cho nhà ở.
Năm 2025, tỷ lệ này tại EU đạt trung bình 7,7%. Tuy nhiên, mức độ tác động có sự khác biệt đáng kể giữa các quốc gia.
Giá nhà và chi phí sinh hoạt gia tăng, áp lực ngày càng lớn
Ngoài EU, Thụy Sĩ và Na Uy là hai quốc gia có tỷ lệ người dân chịu gánh nặng chi phí nhà ở cao, lần lượt ở mức 15,3% và 13,5%. Trong số các quốc gia ứng cử viên gia nhập EU, Thổ Nhĩ Kỳ ghi nhận tỷ lệ 10%, Montenegro 8,7% và Serbia 7,9%, đều cao hơn mức trung bình của khối.
Theo Tiến sĩ Hannah Widmer thuộc Viện Công nghệ Liên bang Thụy Sĩ Zurich (ETH Zürich), nguyên nhân chủ yếu là chi phí nhà ở tăng nhanh trong khi thu nhập của người dân chỉ tăng khiêm tốn, đặc biệt ở nhóm có thu nhập thấp.
Áp lực này thể hiện rõ tại những thành phố có giá nhà và giá thuê nhà tăng mạnh. Khi chi phí sở hữu hoặc thuê bất động sản chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong thu nhập, khả năng dành nguồn lực cho các nhu cầu thiết yếu khác của hộ gia đình cũng bị thu hẹp.
Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng không giống nhau giữa các quốc gia. Bà Rikke Skovgaard Nielsen, nhà nghiên cứu cao cấp tại Đại học Aalborg, cho rằng sự khác biệt về điều kiện kinh tế, hệ thống phúc lợi xã hội và chi phí sinh hoạt khiến những con số thống kê về gánh nặng nhà ở cần được nhìn nhận trong từng bối cảnh cụ thể.
Chẳng hạn, tại Hy Lạp, Thụy Sĩ và Đan Mạch, cùng một tỷ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập nhưng hệ quả đối với đời sống người dân có thể rất khác nhau. Số tiền còn lại sau khi thanh toán tiền thuê nhà, cũng như mức chi phí sinh hoạt tại mỗi quốc gia, là những yếu tố quan trọng quyết định khả năng chi trả thực tế của các hộ gia đình.
Ở chiều ngược lại, Cyprus là quốc gia có tỷ lệ người dân chịu gánh nặng chi phí nhà ở thấp nhất, chỉ 2,4%. Croatia đạt 3,2%, trong khi Slovenia và Slovakia cùng ở mức 3,5%.
Đối với các nền kinh tế lớn của EU, Tây Ban Nha ghi nhận tỷ lệ 7,2%, Pháp 6,4% và Italy 5%, đều thấp hơn mức trung bình của khối. Đức có tỷ lệ 11,2%, đứng thứ năm trong bảng xếp hạng chung.
Tiến sĩ Marietta Haffner thuộc Đại học Công nghệ Delft (TU Delft) cho rằng khi giá nhà, tiền thuê, giá năng lượng, lãi suất và lạm phát tăng nhanh hơn thu nhập, tỷ trọng chi phí nhà ở trong tổng thu nhập của người dân sẽ ngày càng lớn. Điều này kéo theo sự gia tăng số người phải dành hơn 40% thu nhập cho nhà ở.
Đáng chú ý, bà dự báo chi phí năng lượng tăng có thể trở thành một trong những động lực chính đẩy chi phí nhà ở lên cao trong năm tiếp theo.
Hơn 34 triệu người tại EU chịu gánh nặng chi phí nhà ở
Xét về số lượng tuyệt đối, quy mô của vấn đề còn đáng chú ý hơn. Có hơn 34 triệu người tại EU đang sống trong những hộ gia đình phải dành trên 40% thu nhập khả dụng để chi trả cho nhà ở.
Đức là quốc gia có số người chịu tác động lớn nhất, với khoảng 9,4 triệu người. Tiếp theo là Thổ Nhĩ Kỳ với 8,6 triệu người, Pháp với 4,4 triệu người, Tây Ban Nha 3,5 triệu người và Italy 2,9 triệu người.
Hy Lạp đứng thứ sáu với 2,7 triệu người, dù quy mô dân số nhỏ hơn đáng kể so với các quốc gia kể trên.
Những con số này cho thấy gánh nặng chi phí nhà ở không chỉ tập trung ở các quốc gia có thị trường bất động sản quy mô lớn, mà còn là vấn đề đáng quan tâm tại những nền kinh tế có điều kiện kinh tế và mức thu nhập khác nhau.
Đặc biệt, nhóm dân cư có thu nhập thấp chịu ảnh hưởng nặng nề hơn. Tại EU, tỷ lệ người phải dành trên 40% thu nhập khả dụng cho nhà ở tăng lên 29,1% trong nhóm có nguy cơ nghèo đói.
Theo cách xác định của Eurostat, nhóm có nguy cơ nghèo đói là những người có thu nhập khả dụng tương đương sau điều chỉnh theo quy mô hộ gia đình thấp hơn 60% mức trung vị của quốc gia.
Năm 2025, mức thu nhập khả dụng trung vị (median equivalised disposable income) tại EU đạt 22.939 euro/người/năm, tương đương khoảng 1.912 euro/tháng. Theo tiêu chí của Eurostat, những người có thu nhập dưới 60% mức này (khoảng 1.147 euro/tháng) được xếp vào nhóm có nguy cơ nghèo đói.
Tại Hy Lạp, tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng. Năm 2025, có tới 82,6% số người thuộc nhóm có nguy cơ nghèo đói sống trong các hộ gia đình phải dành hơn 40% thu nhập khả dụng cho nhà ở. Nói cách khác, hơn 4/5 số người thuộc nhóm này đang phải chịu gánh nặng chi phí nhà ở quá mức.
Đan Mạch đứng tiếp theo với tỷ lệ 59,8%, trong khi Thụy Sĩ đạt 56,1%. Một số quốc gia khác cũng ghi nhận tỷ lệ trên 40%, gồm: Thụy Điển (46,8%), Na Uy (43,8%) và Czechia (43,4%).
Đức có tỷ lệ 35%, cao hơn mức trung bình 29,1% của EU. Ngược lại, Tây Ban Nha đạt 28,3%, Pháp 25,4% và Italy 21,7%.
Cyprus tiếp tục là quốc gia có tỷ lệ thấp nhất, với 7,6%, tiếp theo là Albania (8,2%), Croatia (14,9%) và Slovakia (15,4%).
Những số liệu trên cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở tại châu Âu đang chịu sức ép từ nhiều phía, trong đó giá bất động sản, thị trường cho thuê, chi phí năng lượng và tốc độ tăng thu nhập là những yếu tố có mối liên hệ chặt chẽ.
Đáng chú ý, gánh nặng nhà ở không chỉ được phản ánh qua giá mua hay giá thuê bất động sản, mà còn qua tỷ trọng chi phí mà người dân phải dành ra từ thu nhập để duy trì điều kiện sinh hoạt. Đây cũng là một thước đo quan trọng để đánh giá khả năng chi trả và tính bền vững của thị trường nhà ở tại mỗi quốc gia.
Trọng Hoàng
