Câu chuyện đất ở và chung cư cũ

Đất ở và chung cư cũ luôn là mối quan tâm của nhiều người dân đô thị và các chủ đầu tư dự án và trong thực tiễn thi hành Luật Nhà ở năm 2014. Lắm chủ đầu tư dự án mất nhiều thời gian cho hoàn tất các thủ tục đầu tư, dù đó là đất của mình, hay lắm chung cư cũ ở TPHCM và Hà Nội ai cũng sợ sập nhưng không tìm ra nhà đầu tư cải tạo, xây dựng lại.

 

Khổ vì “đất ở hợp pháp”

Cầu thang lên một khu chung cư cũ tại Hà Nội, ảnh chụp năm 2016. (Ảnh: Vân Ly) 

Khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở hiện nay quy định tổ chức có quyền sử dụng đất ở hợp pháp mới thuộc diện được xem xét chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Theo báo cáo tổng kết việc thi hành Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị của Bộ Xây dựng, quy định này trên thực tế gây khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư các dự án bất động sản. Trong nhiều trường hợp đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do đền bù từ đất nông nghiệp hoặc từ đất chuyên dùng nên chưa phải là “đất ở” hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất không phải là đất ở của các tổ chức, cá nhân khác để đầu tư dự án nhà ở nhưng không thể thực hiện được dự án do không được chỉ định làm chủ đầu tư trên chính khu đất thuộc quyền sử dụng của mình. 

Mặt khác, trên thực tế cũng không có dự án bất động sản nào mà đất của toàn bộ dự án đều được xác định là đất ở. Bởi một khu đất để giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thường bao gồm đất ở để xây dựng nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và đất xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Như vậy, trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng không phải là đất ở, mặc dù đất đó phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở và nhà đầu tư có chức năng kinh doanh bất động sản thì Nhà nước vẫn phải làm thủ tục bồi thường, thu hồi quyền sử dụng đất của nhà đầu tư đó để tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở.

Để thực hiện quy định này trước hết đòi hỏi Nhà nước phải bỏ vốn ngân sách để bồi thường, thu hồi đất của nhà đầu tư, mặt khác phải thực hiện rất nhiều các thủ tục khác về bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá, đấu thầu dự án. Quy định này sẽ rất khó thực hiện trong bối cảnh ngân sách còn gặp nhiều khó khăn. Hơn nữa, việc phải thực hiện nhiều thủ tục sẽ làm chậm tiến độ thực hiện dự án bất động sản.

Một luật sư cho biết Điều 10 của Luật Đất đai về phân loại đất thì có tới vài chục loại đất và đất ở chỉ là một trong số này. Mặt khác, đất ở lại rất hiếm và có giá cao nhất, nên quy định trên tại Luật Nhà ở 2014, theo vị luật sư trên, sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc phát triển nhà ở thương mại.

Theo Bộ Xây dựng, sửa đổi lần này là bổ sung khoản 1 Điều 23 theo hướng quy định một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang làm đất ở theo dự án cũng được thực hiện chỉ định chủ đầu tư. Điều này sẽ giúp giảm bớt các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, phù hợp với tình hình thực tiễn. 

Đỏ mắt tìm người xây lại chung cư

Tại Khoản 1 Điều 114 của Luật Nhà ở quy định ba hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gồm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư đối với trường hợp đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách, công trái quốc gia, trái phiếu chính phủ …; trường hợp đầu tư theo hình thức BT (xây dựng – chuyển giao) thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu hoặc chỉ định thầu; trường hợp đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách thì các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp thỏa thuận lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án.

Quy định nghe có vẻ quá dễ tìm chủ đầu tư xây lại hay sửa sang chung cư cũ nhưng tại Hà Nội, TPHCM, hai thành phố vốn có nhiều chung cư cũ cần sửa sang, xây dựng lại thì trên thực tế không hẳn vậy. Có nhiều trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ do sắp sập tới nơi nhưng các chủ sở hữu không lựa chọn được doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án, dẫn đến thời gian phá dỡ nhà chung cư cũ bị kéo dài, việc triển khai dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gặp khó khăn, gây mất an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư cũ.

Sở Xây dựng TPHCM cho biết toàn thành phố hiện có 474 chung cư cũ, nhà tập thể được xây dựng từ trước năm 1975, với hơn 27.000 hộ dân đang sinh sống. Trong đó, nhiều căn hộ có diện tích rất nhỏ, chỉ 10-30 m2, bị xuống cấp, hư hỏng nặng, thậm chí trong tình trạng nguy hiểm cho người sử dụng. Còn tại Hà Nội, ngành xây dựng thống kê có khoảng 1.516 chung cư cũ có quy mô 2-5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990.

Trong khi đó, các nhà đầu tư bất động sản than phiền, nguyên nhân chính khiến các doanh nghiệp “ngán” tham gia vào lĩnh vực này là vì mất nhiều thời gian cho việc thỏa thuận, bồi thường với người dân ở chung cư cũ để họ chịu di dời.

Theo Bộ Xây dựng, cần thiết phải bổ sung quy định đối với trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được chủ đầu tư thì sau thời gian quy định (12 tháng), UBND cấp tỉnh được phép lựa chọn doanh nghiệp có đủ điều kiện năng lực để làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Bộ này hy vọng đây là giải pháp giải quyết khó khăn cho hàng loạt chung cư cũ nhưng không tìm được nhà đầu tư. 

Hồng Ngọc 
(TBKTSG)