Thị trường bất động sản TP.HCM được cho là phát triển chưa bền vững, vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố và chỉ cần một yếu tố đi xuống là thị trường lao đao.
Thị trường phụ thuộc
Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc HungThinh Land, nhìn tổng thể, thị trường TP.HCM từ năm 2014 đến nay đã có nhiều chuyển biến, với các con số về lượng dự án mới, hàng tiêu thụ, hàng tồn kho đều tích cực. Tuy nhiên, sự phát triển này chỉ xảy ra cục bộ ở một số phân khu, chứ chưa phát triển đồng nhất ở toàn Thành phố.
Ông Hiền nhận xét, việc phát triển cục bộ như trên của bất động sản TP.HCM là do tác động từ quy hoạch của Thành phố. Cụ thể, năm 2015, khi Thành phố phát triển mạnh các dự án hạ tầng giao thông tại khu Đông, thì bất động sản khu vực này phát triển mạnh mẽ.
Ông Hiền cho biết, từ năm 2005 tới 2009, khi TP.HCM có nhiều dự án giao thông khu Nam, thì thị trường nơi đây dẫn đầu toàn thị trường về số dự án mới và lượng hàng bán ra, nhưng khi không có dự án giao thông mới, thì tức khắc thị trường đi xuống. “Dễ thấy nhất là khu Tây, nơi mà quy hoạch hạ tầng giao thông kém nhất TP.HCM, thị trường bất động sản cũng trầm lắng”, ông Hiền nói.
Doanh nghiệp địa ốc đang lệ thuộc chủ yếu vào các khoản vay ngân hàng. (Ảnh: Gia Huy)
Một điều nữa tác động tới thị trường bất động sản TP.HCM được ông Bùi Văn Hiếu, Chánh văn phòng Sở Xây dựng đưa ra là quy hoạch những dự án trọng điểm của Thành phố. 6 tháng đầu năm 2017, khi TP.HCM liên tục công bố quy hoạch vùng, quy hoạch dự án trọng điểm như Khu thể thao Rạch Chiếc, Khu công nghệ cao quận 9, khu đô thị vệ tinh…, thì bất động sản quanh các dự án này ùn ùn phát triển, dù chưa biết thời gian thực hiện chính thức.
Chỉ thêm tác động tới thị trường bất động sản, chuyên gia kinh tế Nguyễn Chí Hiếu cho rằng, lãi suất và tín dụng ngân hàng cũng luôn tạo ra sóng cho thị trường. Đơn cử, năm 2017, khi có thông tin Ngân hàng Nhà nước sẽ siết chặt tín dụng cho thị trường bất động sản, cũng như lãi suất sẽ tăng, thị trường đã bị ảnh hưởng khá lớn, các doanh nghiệp lo lắng về khoản vay phát triển dự án, người mua nhà lo khoản lãi suất vay sẽ tăng…
Bên cạnh đó, những chính sách của Chính phủ cũng tác động tới thị trường bất động sản TP.HCM, như việc Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế nhà thứ hai, quy hoạch vùng TP.HCM thay đổi, hay việc Chính phủ siết lại việc đấu giá, định giá đất…
Mối lo cho thị trường
Trước việc thị trường địa ốc quá lệ thuộc vào các chính sách, giới phân tích cho rằng, đây là mối lo cho thị trường. Chỉ cần một chính sách bất lợi cho ngành địa ốc được đưa ra là thị trường lao đao tức thì. Đơn cử, ngày 23/1 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước có Công văn số 563/NHNNTTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất – kinh doanh.
Trong đó, ngân hàng sẽ phải thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp, siết chặt việc xét duyệt hồ sơ, đặc biệt là các điều kiện vay vốn để hạn chế rủi ro phát sinh, giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh bất động sản…
“Năm 2007, khi ngân hàng buông lỏng quản lý vốn vay cho bất động sản, thị trường tức thì bùng nổ và rơi vào khủng hoảng. Vì vậy, việc siết lại tín dụng bất động sản để giữ thị trường phát triển đồng đều là điều tất nhiên. Tuy nhiên, doanh nghiệp địa ốc sẽ rất lo ngại bởi họ đang lệ thuộc chủ yếu vào các khoản vay ngân hàng”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói.
Bên cạnh đó, ông Bùi Văn Hiếu cho rằng, việc thị trường lệ thuộc quá nhiều vào quy hoạch của Thành phố cũng là mối lo. Bởi sự phát triển cục bộ vào một phân khu sẽ tạo ra sự quá tải cho phân khu đó, trong khi các phân khu khác lại chậm phát triển. Nếu cứ tập trung chạy theo quy hoạch, thị trường có thể tạo ra “bong bóng” tại phân khu đó, gây nguy hiểm cho thị trường.
Theo ông Hiếu, muốn thị trường bất động sản phát triển ổn định, chính các doanh nghiệp ngành địa ốc phải tạo ra một nền tảng tài chính vững chắc, không phụ thuộc quá nhiều vào các yếu tố như lãi suất, quy hoạch, hạ tầng. Như vậy, doanh nghiệp mới không đứng trước mối lo thị trường biến động và đi xuống như những năm trước.
Gia Huy
(Báo Đầu tư)
