Tốc độ tăng giá nhanh nhất TPHCM
Thị trường bất động sản phía Đông TPHCM, đặc biệt là TP Thủ Đức, có tốc độ tăng giá nhanh nhất TPHCM trong vài năm trở lại đây. Cụ thể, nền giá và biên độ tăng giá tại đây cao hơn mặt bằng chung của TPHCM.
Chia sẻ với KTSG Online, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết thêm hiện tại, TP Thủ Đức có 81 dự án căn hộ với tổng 133.081 căn, giá sơ cấp toàn thị trường dao động từ 3.000-5.000 đô la Mỹ/m², tính tới quí 4-2024. Tốc độ tăng giá hàng năm từ 2019-2024 đạt 8-12%/năm, riêng quí 4-2024, giá căn hộ tăng 6-8% so với quý trước. Tuy giá bán nhà ở cao, giá thuê văn phòng và mặt bằng thương mại ở TP Thủ Đức hiện vẫn thấp hơn so với các quận trung tâm như quận 1, quận 3.
Xung quanh khu vực Thủ Thiêm, trong TP Thủ Đức, phân khúc căn hộ cao và trung cấp dẫn đầu với lần lượt 38 và 35 dự án tính đến quí 4-2024. Các dự án quy mô lớn như Vinhomes Grand Park, MT Eastmark cùng những dự án mới như Eaton Park, Elysian đã thiết lập mặt bằng giá mới. Trong loại hình nhà liền thổ, giá sơ cấp dao động từ 4.000-10.000 đô la Mỹ/m² với tỷ lệ hấp thụ tích cực.
Trong thời gian qua, các thông tin tích cực về hạ tầng như tuyến metro số 1 đi vào hoạt động, kế hoạch phát triển đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành, cùng với việc xác định vị trí trung tâm tài chính tại Thủ Thiêm đã tạo ra sự thúc đẩy mạnh mẽ cho thị trường bất động sản khu Đông.
Dữ liệu từ Biggee.vn cho thấy, giá bán căn hộ trung bình tại TP Thủ Đức đã tăng từ 8-15% so với năm 2024. Đáng chú ý, một số khu vực có mức tăng cao, trên 10%, như Thảo Điền, An Phú, Thủ Thiêm, những khu vực vốn đã có sức hút lớn với người mua nhà nhờ vị trí đắc địa và tiện ích phát triển đồng bộ.
Về phân khúc nhà phố, đa số ghi nhận mức tăng trong phân khúc này gặp khó tại TPHCM trong năm qua, với mức tăng trung bình chung là 5%. Tuy nhiên, một số khu vực vệ tinh của Thủ Thiêm như Thạnh Mỹ Lợi, Cát Lái, Phú Hữu lại có mức tăng giá cao trên 10%. Nguyên nhân là do hạ tầng kết nối các khu vực này ngày càng đồng bộ, trong khi giá đất vẫn rẻ hơn đáng kể so với Thủ Thiêm, khiến nhà đầu tư kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá nhờ tính kết nối với trung tâm tài chính.
Ở phân khúc giá thuê, thị trường cũng ghi nhận mức tăng nhẹ trung bình toàn thị trường, khoảng 3%. Ngoài các khu vực trung tâm như An Phú, Thảo Điền có biến động giá thuê cao khi hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng, thì các khu vực ven như Cát Lái, Tam Bình, Linh Đông, Long Thạnh Mỹ cũng chứng kiến giá thuê căn hộ tăng trung bình trên 10% so với năm 2024.
Điều này phản ánh nhu cầu thuê gia tăng tại các khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn nhưng vẫn kết nối thuận tiện với trung tâm tài chính Thủ Thiêm. Nhìn chung, mức tăng giá không diễn ra đồng đều mà có sự phân hóa rõ rệt theo từng phân khúc và khu vực ông Trần Đạt Khánh, CEO Biggee đánh giá.
Thủ Thiêm có cơn sốt trở lại?
Sắp tới đây, Thủ Thiêm nằm trong quy hoạch trung tâm tài chính của TPHCM và tập trung nhiều dự án cao cấp và hạng sang. Theo đại diện Avison Young Việt Nam, những lần đấu giá đất trước đây tại Thủ Thiêm với mức giá kỷ lục, cho dù doanh nghiệp trúng đấu giá sau đó bỏ cọc, đã đẩy giá đất khu vực xung quanh lên cao.
Nhìn chung, Thủ Thiêm hiện là khu vực có giá bất động sản cao nhất và tăng nhanh nhất trong 5 năm qua. Với nền giá bất động sản cao sẵn, khu vực này phù hợp với nhóm người mua có thu nhập cao, có nhu cầu về chỗ ở cao cấp. Đối với nhà đầu tư, giá bán cao đòi hỏi sự cân nhắc về thanh khoản (mức độ quan tâm và giao dịch trên thị trường) và tiềm năng tăng giá trước khi quyết định rót vốn. Vì vậy, Thủ Thiêm chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có chiến lược tập trung vào bất động sản cao cấp và hạng sang, nhóm khách hàng giàu có và tổ chức tài chính lớn.
Đại diện từ Biggee nói thêm xung quanh bán kính trung tâm tài chính Thủ Thiêm, nhiều dự án quy mô lớn đang đẩy nhanh tiến độ, góp phần hoàn thiện diện mạo khu vực này như các tòa nhà văn phòng hạng A tại Thủ Thiêm phục vụ nhu cầu của doanh nghiệp quốc tế và các tập đoàn lớn. Hiện tại, nhiều ngân hàng, công ty chứng khoán đã đặt chi nhánh hoặc phòng giao dịch tại khu vực này.
Khu phức hợp Thủ Thiêm Eco Smart City, dự án tỉ đô la Mỹ do Lotte đầu tư đang dần thành hình. Các công trình công cộng như khu lâm viên sinh thái, quảng trường trung tâm cũng đang được TPHCM triển khai. Nhìn chung, với hàng loạt dự án trọng điểm đang được đẩy nhanh, Thủ Thiêm đang từng bước trở thành một trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ sôi động bậc nhất TPHCM, đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư và cộng đồng doanh nghiệp.
Theo đại diện từ Cushman & Wakefield, Thủ Thiêm, với vị thế đặc biệt là quỹ đất xanh và sạch cuối cùng tiếp giáp với trung tâm thành phố, được quy hoạch bài bản và có quy mô đủ lớn để trở thành khu đô thị kiểu mẫu mới, Thủ Thiêm sẽ hưởng lợi từ tuyến tàu điện ngầm số 2, kéo dài từ Thủ Thiêm đến An Sương (quận 12) với tổng chiều dài khoảng 19 km, dự kiến phục vụ khoảng 480.000 hành khách mỗi ngày khi hoàn thành.
Thủ Thiêm sở hữu 657 ha đất đối diện với khu trung tâm kinh tế hành chính hiện tại qua bờ bên kia sông Sài Gòn. Khu vực này bao gồm 176 lô đất với khoảng 3,2 triệu m² sàn nhà ở và 3,4 triệu m² sàn thương mại, sẽ là nơi sinh sống và làm việc của 145.000 cư dân và 217.000 nhân viên.
Khu trung tâm tài chính mới sẽ là nơi có nhiều trụ sở chính của các tập đoàn kinh tế và sẽ trở thành một điểm đến sôi động kết hợp các khu nhà ở, văn phòng, trung tâm mua sắm, khách sạn và căn hộ dịch vụ.
Giá căn hộ tại Thủ Thiêm hiện nay đạt ở ngưỡng 7.000-16.000 đô la Mỹ/m², tương đương 167-377 triệu đồng mỗi m². Trong 3 năm, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại khu Thủ Thiêm tăng 300% nhờ sự xuất hiện của dự án Metropole Thủ Thiêm – The Opusk thuộc phân khúc siêu sang. Riêng thị trường nhà liền thổ là biệt thự, hồi quí 2-2020 được chào giá 22.300 đô la Mỹ mỗi m², đến nay đã tăng lên 27.200 đô la Mỹ mỗi m².
Sau nhiều năm bị bỏ trống, TPHCM sẽ chuyển đổi công năng của 3.790 căn hộ tái định cư tại khu tái định cư Bình Khánh (thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường Bình Khánh, thành phố Thủ Đức) sang nhà ở thương mại và dự kiến đấu giá thời gian tới.
Ông Dương Đăng Phúc, chuyên gia bất động sản, đánh giá các dự án nhà ở thương mại lân cận như De Capella (55-65 triệu đồng/m²), New City Thủ Thiêm (69-75 triệu đồng/m²), Paris Hoàng Kim (68-80 triệu đồng/m²) hoặc các dự án tái định cư như chung cư Đức Khải và chung cư Bình Khánh cũng có mức giá từ 46-55 triệu đồng/m². Vì vậy, giá bán của 3.790 căn hộ này sẽ khó thấp hơn đáng kể, thậm chí có thể ngang bằng hoặc cao hơn so với các dự án xung quanh.
“Chưa kể, khu vực này đã trải qua quá trình đấu giá, nên nhà đầu tư trúng đấu giá khi phát triển dự án chắc chắn sẽ đặt mức giá cao hơn để đảm bảo lợi nhuận. Dự đoán, giá bán có thể dao động trên 50 triệu đồng/m². Nếu khu vực này được nâng cấp, cải tạo, bổ sung tiện ích đầy đủ, mức giá có thể còn tăng cao hơn nữa”, ông nhấn mạnh.
Hoàng An
