Ưu tiên 5 khu vực TOD dọc tuyến Metro số 2
Theo thông tin Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM cung cấp tại họp báo về tình hình kinh tế – xã hội ngày 12/11, thành phố đang từng bước cụ thể hóa cơ chế phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng vào công tác quy hoạch, hướng tới khai thác hiệu quả quỹ đất và tổ chức không gian đô thị gắn với các đầu mối giao thông.
Để tạo cơ sở pháp lý triển khai, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã tham mưu UBND TP.HCM trình HĐND thành phố ban hành Nghị quyết số 56/2026/NQ-HĐND ngày 22/9/2026, quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến, vị trí công trình trên tuyến đường sắt địa phương và quy hoạch khu vực TOD.
Theo nghị quyết, ranh giới khu vực TOD được xác định trong phạm vi tối đa 1.000 m tính từ tâm quy ước nhà ga, depot. Hệ số sử dụng đất gộp đối với các khu đất hỗn hợp, thương mại, dịch vụ và khu ở có thể được tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
Một số chỉ tiêu hạ tầng xã hội và bãi đỗ xe có thể được giảm tối đa 50% so với quy chuẩn, nhằm tạo điều kiện tổ chức không gian đô thị phù hợp với đặc điểm phát triển tập trung quanh các đầu mối giao thông công cộng.
Cùng với đó, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đang dự thảo các nghị quyết quy định về các khoản thu và việc chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD, làm cơ sở tham mưu UBND thành phố trình HĐND xem xét, ban hành.
Về triển khai quy hoạch, tuyến Metro số 2, đoạn Bến Thành – Tham Lương, được xác định là khu vực ưu tiên với 5 khu vực TOD, tổng diện tích khoảng 939,18 ha.
Trong đó, khu vực ga Bến Thành – Tao Đàn có diện tích khoảng 188,57 ha; cụm ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai và Bảy Hiền khoảng 265,07 ha; khu vực ga Nguyễn Hồng Đào khoảng 43,81 ha; cụm ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch và Tây Thạnh khoảng 148,92 ha; khu vực ga và depot Tham Lương khoảng 292,81 ha.
Đối với tuyến Metro số 1, đoạn Bến Thành – Suối Tiên, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã trình chấp thuận ranh giới 8 khu vực, cụm khu vực TOD gắn với 12 nhà ga và đang tiếp tục hoàn thiện hồ sơ theo ý kiến chỉ đạo của UBND thành phố.
Ngoài ra, khu vực tổ hợp ga Thủ Thiêm với diện tích khoảng 246,44 ha đã được chấp thuận ranh giới và đang lập quy hoạch TOD tỷ lệ 1/2.000.
Hai khu vực TOD gắn với các dự án giao thông trọng điểm gồm ga Công viên Hòa Bình thuộc tuyến Metro số 3 và ga Thiếc Dừa trên tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành cũng đã được chấp thuận ranh giới, với tổng diện tích khoảng 221,3ha.
Theo kế hoạch, quy hoạch TOD khu vực tổ hợp ga Thủ Thiêm phấn đấu trình phê duyệt trong tháng 12/2026; 5 khu vực dọc tuyến Metro số 2 dự kiến trình phê duyệt vào tháng 4/2027. Đối với tuyến Metro số 1, sau khi được chấp thuận ranh giới, thành phố sẽ tổ chức lập quy hoạch và phấn đấu trình phê duyệt trong năm 2027.
Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc, ranh giới khu vực TOD chỉ là phạm vi để tổ chức lập quy hoạch, không đồng nghĩa với ranh giới thu hồi đất. Những khu dân cư hiện hữu phù hợp được xem xét giữ lại, chỉnh trang; các di tích, cơ sở tôn giáo được giữ nguyên và các dự án đã có đầy đủ pháp lý được tôn trọng.
Lấy giao thông công cộng làm trục phát triển đô thị đa cực
Cùng với việc triển khai các khu vực TOD, TP.HCM đang cụ thể hóa Quy hoạch tổng thể thời kỳ 2025 – 2050, tầm nhìn 100 năm, định hướng tổ chức lại không gian phát triển sau hợp nhất theo cấu trúc đa cực, đa trung tâm.
Theo quy hoạch, thành phố xác định 5 cực động lực gồm cực lõi trung tâm quốc tế; cực đổi mới sáng tạo phía Đông; cực công nghiệp – logistics phía Bắc; cực cảng biển – thương mại tự do – công nghiệp năng lượng phía Nam và cực đô thị, giáo dục, y tế phía Tây.
Tuy nhiên, theo đánh giá của Sở Quy hoạch – Kiến trúc, mạng lưới đường sắt đô thị, đường sắt liên vùng và các tuyến vành đai hiện chưa được triển khai đồng bộ với tổ chức không gian đô thị. Việc bố trí nhà ở, việc làm và các hoạt động dịch vụ chưa gắn kết chặt chẽ với các đầu mối giao thông công cộng.
Nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội và nhà ở có giá phù hợp, còn tập trung tại các khu vực ven đô, xa nơi làm việc và thiếu kết nối giao thông công cộng thuận tiện.
Bên cạnh đó, hệ thống công viên, cây xanh, mặt nước, trường học, cơ sở y tế và các thiết chế văn hóa phân bố chưa đồng đều. Không gian sông Sài Gòn và mạng lưới kênh rạch cũng chưa được khai thác đồng bộ như những trục cảnh quan, sinh thái và kết nối công cộng.
Để khắc phục những hạn chế này, Quy hoạch tổng thể thành phố xác lập cấu trúc 5 cực động lực, 5 trung tâm vệ tinh và các vùng quản trị phát triển, lấy hạ tầng khung, đường sắt và TOD làm trục xương sống.
Cùng với đó, thành phố định hướng phát triển mô hình đô thị 15 – 30 phút, tăng khả năng tiếp cận việc làm, dịch vụ thiết yếu và các công trình công cộng, giảm nhu cầu di chuyển xa và nâng cao hiệu quả sử dụng hạ tầng.
Đối với không gian xanh, thành phố ưu tiên bổ sung công viên, không gian công cộng tại các hành lang ven sông Sài Gòn – Đồng Nai, mạng lưới kênh rạch nội đô, các khu vực TOD và quỹ đất chuyển đổi công năng trong đô thị hiện hữu.
Theo định hướng quy hoạch, chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng đến năm 2050 đạt khoảng 7 – 7,5m²/người, góp phần cải thiện môi trường sống, tăng khả năng tiếp cận không gian xanh và nâng cao năng lực thích ứng biến đổi khí hậu.
Về nguồn lực, TP.HCM dự kiến vốn đầu tư công chiếm khoảng 15 – 20% tổng vốn đầu tư toàn xã hội, đóng vai trò dẫn dắt phát triển hạ tầng và huy động nguồn lực đầu tư.
Khoảng 80 – 85% nguồn vốn còn lại được định hướng huy động từ khu vực ngoài nhà nước, trong đó chú trọng khai thác giá trị gia tăng từ đất tại các khu vực TOD, đấu giá quỹ đất quanh nhà ga, nghiên cứu cơ chế thu khi tăng hệ số sử dụng đất và khai thác không gian ngầm.
Sở Quy hoạch – Kiến trúc đang tham mưu UBND thành phố ban hành Kế hoạch triển khai Quy hoạch tổng thể, cụ thể hóa các chương trình phát triển hạ tầng, kế hoạch sử dụng đất và nhiệm vụ quy hoạch tương ứng.
Trên cơ sở đó, các sở, ngành và địa phương sẽ phối hợp triển khai quy hoạch phân khu, quy hoạch chung xã, kế hoạch đầu tư công và chương trình phát triển đô thị, bảo đảm sự thống nhất giữa định hướng phát triển không gian và nguồn lực thực hiện.
Huỳnh Anh
