Theo các chuyên gia, luật còn nhiều khe hở là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng “quân xanh, quân đỏ bắt tay” nhau trong đấu giá đất, gây thiệt hại không nhỏ cho Nhà nước.
Công khai trong văn bản, bí mật trên thực tế
Tại hội thảo “Giá và đấu giá quyền sử dụng đất – thực trạng và giải pháp” do Hội Luật gia Việt Nam, Viện Khoa học pháp lý kinh doanh quốc tế và Trung tâm Tư vấn pháp luật TPHCM tổ chức gần đây, các chuyên gia đã chỉ ra nhiều khe hở trong quá trình đấu giá đất. Luật sư Trần Đình Dũng, Trung tâm tư vấn pháp luật TPHCM, chỉ ra rằng Luật Đấu giá (năm 2016) đưa ra nhiều hình thức đấu giá như đấu giá trực tiếp, đấu giá bằng bỏ phiếu, đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp, đấu giá trực tuyến… Tuy nhiên, việc phát hành và nhận lại hồ sơ đấu giá chỉ quy định duy nhất một hình thức trực tiếp. Cụ thể, khâu phát hành và nhận lại hồ sơ đấu giá (điều 38 Luật Đấu giá) quy định người mua đấu giá phải mua hồ sơ do cơ quan đấu giá phát hành và nộp lại hồ sơ hoàn tất. Đây chính là thủ tục khiến nhiều quyền sử dụng đất khi đấu giá rơi vào tình trạng “công khai trong văn bản nhưng bí mật trên thực tế”.
Một khu đất ở khu đô thị Thủ Thiêm (quận 2, TPHCM) được giao cho nhà đầu tư theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng. (Ảnh: Anh Quân)
Theo ông Dũng, thông thường, doanh nghiệp, cá nhân phải “chạy” để có được hồ sơ đấu giá một khu đất, nhất là những khu đất vàng có giá trị cao. Khâu hoàn tất nộp hồ sơ cũng không đơn giản nếu không được sự ưu ái từ phía người nhận. “Thủ tục phát hành hồ sơ đấu giá là vấn đề gây khó cho doanh nghiệp, cá nhân, tạo kẽ hở để không công khai rộng rãi tài sản đấu giá”, ông Dũng nói.
Ngoài ra, việc chỉ thực hiện thủ tục đấu giá hai lần nếu không thành sẽ chuyển sang giao đất không đấu giá cũng là một kẽ hở gây thất thoát tài sản. Quy định này làm cho khoảng cách từ “kế hoạch đưa ra đấu giá” đến thực hiện “giao thẳng đất không qua đấu giá” rất gần.
Ông Dũng lấy ví dụ về khu đất tài sản công số 23 Lê Duẩn, quận 1 chỉ được định giá 558 tỉ đồng. Nếu thực hiện giao đất không đấu giá thì khu đất sẽ được áp dụng mức giá này. Tuy nhiên, sau khi đấu giá, khu đất đã được bán với giá 1.430 tỉ đồng, cho thấy sự chênh lệch khoản thu ngân sách khi so sánh giữa việc giao đất và đấu giá là quá lớn.
Một bất cập khác được các chuyên gia phản ánh là sự chênh lệch lớn giữa giá đất bồi thường và giá trị thực trên thị trường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Luật sư Phan Minh chỉ ra rằng khung giá đất mà các tỉnh, thành phố công bố hàng năm chỉ bằng 30-50% giá thị trường, trong khi đó, chính quyền còn đứng ra thu hồi đất giao cho doanh nghiệp, sau đó doanh nghiệp làm hạ tầng, phân lô bán nền với giá cao gấp hàng chục, hàng trăm lần, khiến người dân bức xúc.
“Tại sao thu hồi đất làm các khu đô thị lại khó? Bởi lẽ giá đền bù cho người dân chỉ vài trăm ngàn đồng mỗi mét vuông, còn doanh nghiệp chỉ đầu tư khoảng 2-3 triệu đồng/mét vuông rồi làm hạ tầng, bán với giá lên tới 40-50 triệu đồng/mét vuông”, ông Minh phân tích.
Bịt khe hở trong đấu giá đất
Luật sư Trần Đình Dũng cho rằng cần có văn bản luật riêng biệt để điều chỉnh cho hoạt động này trong xã hội, bởi quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt. “Các điều khoản nằm rải rác trong các đạo luật liên quan tới hoạt động này không được thống nhất trong áp dụng (Luật Đấu giá, Luật Đất đai, Luật Quản lý sử dụng tài sản công, Luật Thi hành án dân sự, Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Tổ chức UBND và HĐND…). Đó là chưa kể đến sự biến động giá cả thị trường khá nhanh trong thực tế”, ông Dũng nói.
Luật sư Nguyễn Đức Nhuần, Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật quận 9, TPHCM, đề xuất bổ sung vào Luật Đất đai và Luật Đấu giá nội dung nghiêm cấm mọi trường hợp giao đất không qua đấu giá, kể cả việc thanh toán bằng quyền sử dụng đất cho các dự án. Đồng thời, quy định cơ quan có thẩm quyền đối với đất công đưa vào đấu giá là UBND cấp huyện, cấp tỉnh chấm dứt việc giao đất tùy tiện như xảy ra thời gian qua. Các tổ chức khác (Bộ, ngành…) được giao đất với mục đích sử dụng, nếu không sử dụng hết hoặc chưa có nhu cầu sử dụng thì phải giao lại hoặc Nhà nước thu hồi để quản lý.
“Hơn hết, phải quy định công khai rộng rãi thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất để các cá nhân và tổ chức tham dự đấu giá; không giới hạn về số lượng người tham gia đấu giá; công khai diện tích đất, vị trí, quy hoạch chi tiết (5 năm) khu đất đưa vào đấu giá”, ông Nhuần nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, cần quy định số người (cá nhân, tổ chức) tối thiểu từ 3-5 để mở phiên đấu giá. Theo quy định hiện nay, chỉ cần có hai người trở lên thì được phép tổ chức đấu giá, như vậy dễ dẫn tới có “quân xanh, quân đỏ bắt tay” nhau đấu giá. Đối với việc đặt tiền tham dự đấu giá, nên quy định dứt khoát các tổ chức tham gia nộp từ 15-20% tiền giá đất khởi điểm đấu giá.
Đối với việc thu hồi đất, luật sư Phan Minh cho rằng người bị thu hồi phải được tham vấn rõ ràng và được tham gia vào các chương trình lập kế hoạch và thực hiện dự án để họ có thể khôi phục hoặc cải thiện mức sống. Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại.
Lê Anh
(TBKTSG)
