Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Giải bài toán lợi ích

Không để dân đánh đu với doanh nghiệp

Trao đổi với PV Tiền Phong, đại diện một nhà đầu tư cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội nói rằng, cần làm rõ vị trí pháp lý của người dân trong cải tạo chung cư cũ để từ đó tạo sự đồng thuận. Thành phố cần điều chỉnh hệ số đền bù cho phù hợp thực tế, từ 1,2 đến 1,3 là phù hợp, không nên để khoảng trống thỏa thuận. “Làm sao để người dân thấu hiểu khó khăn của Nhà nước, doanh nghiệp khi cải tạo chung cư cũ. Tránh tình trạng để người dân “đánh đu” với doanh nghiệp”, đại diện doanh nghiệp bày tỏ.

Cải tạo, xây mới chung cư cũ: Sẽ không còn bồi thường ‘vượt khung’

Việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ của Hà Nội sẽ được gắn vào mục tiêu chỉnh trang đô thị toàn thành phố. Với những quy định mới, thành phố có thể áp mức đền bù theo đúng quy định, việc đền bù “vượt khung” như từng diễn ra tại một số khu chung cư trước đây sẽ không còn nữa.

Theo lãnh đạo UBND thành phố Hà Nội, Nghị định 69 của Chính phủ sẽ giúp tháo gỡ gần như các vấn đề vướng mắc trong cải tạo chung cư từ trước đến nay. Lãnh đạo thành phố cho biết, lần này hoạt động cải tạo chung cư cũ của thành phố không phải là cải tạo chung cư đơn lẻ mà là công cuộc tái thiết, chỉnh trang đô thị toàn thành phố. Không chỉ những chung cư cũ, mà cả những nhà hết niên hạn, nhà hư hỏng, không đủ tiêu chuẩn… cũng được đưa vào danh sách đánh giá, cải tạo.

Thực tế hiện nay, các khu chung cư cũ ngoài việc xuống cấp nghiêm trọng thì các hệ thống giao thông, đường nội bộ, nguồn cấp điện, nước, thoát nước, PCCC… đều không được đảm bảo.

Theo khảo sát xã hội học mới đây, tỷ lệ người dân chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ đồng thuận cải tạo chiếm từ 63- 95%, nhưng yêu cầu của các chủ sở hữu với hệ số bồi thường (K) diện tích tái định cư tại chỗ rất lớn, bất hợp lý. Cụ thể, khu tập thể Thành Công, tỷ lệ đồng thuận đạt 95%, các hộ dân yêu cầu hệ số K>2 chiếm từ 89- 92%; Khu Tập thể Giảng Võ, Ngọc Khánh có tỷ lệ đồng thuận đạt 70%, các hộ dân yêu cầu hệ số K từ 1,5 tới trên 2,5 chiếm đến 96,2%…

Theo dự thảo Đề án Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, khó khăn lớn nhất trong cải xây dựng mới chung cư cũ là giải phóng mặt bằng (GPMB), Nhà nước không quy định cụ thể việc thu hồi đất, bồi thường GPMB và cho các bên tự thỏa thuận. 14 dự án đang triển khai khảo sát ý kiến của các chủ sở hữu, hầu hết các chủ sở hữu yêu cầu hệ số bồi thường TĐC tại chỗ quá lớn (K>2-2,5), bất hợp lý. Do trước đây chưa có quy định về hệ số bồi thường tối đa cho phép, dẫn đến nhà đầu tư không thể thống nhất được với chủ sở hữu căn hộ.

Nghị định 69 đã giải được bài toán GPMB, trong đó quy định chi tiết phương án hỗ trợ, bồi thường, tạm cư; Phương án bồi thường lập trên cơ sở quy hoạch được duyệt; Quy định các hình thức tái định cư khi tại địa điểm cũ không xây dựng lại nhà chung cư… Dự kiến UBND thành phố lập Hội đồng thẩm định trước ngày 15/12/2021 để xem xét phê duyệt chi tiết phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên cơ sở quy định tại Nghị định 69: Hệ số K bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ, theo nguyên tắc K giảm dần vào khu vực nội đô.

Hiện nay, Sở Xây dựng Hà Nội đang nghiên cứu lập Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, dự kiến hoàn thành trước ngày 15/12/2021. Kế hoạch sẽ bao gồm: Lập danh mục chung cư cũ cần thực hiện cải tạo; Lựa chọn một số chung cư cũ triển khai có tính khả thi trong giai đoạn 2021- 2025; Xác định tiến độ công tác chuẩn bị đầu tư, tiến độ khởi công và thời hạn hoàn thành của từng dự án. Cụ thể, với chung cư cũ (đợt 1) hoàn thành kiểm định và lập quy hoạch chi tiết trong quý II hoặc quý III/2022 và có thể tổ chức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện trong quý IV/2022, dự kiến khởi công trong quý I, quý II/2023, thời hạn hoàn thành trong khoảng 2-3 năm.

Trên cơ sở Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Sở Xây dựng Hà Nội nghiên cứu lập Kế hoạch tạo lập quỹ nhà ở tạm thời theo các phương thức như: Sử dụng quỹ nhà TĐC có sẵn, đầu tư xây dựng nhà ở tạm cư bằng vốn ngân sách, nhà ở thương mại, sử dụng quỹ nhà ở xã hội kết hợp; dự kiến hoàn thành trình UBND thành phố xem xét trong quý I/2022.

_____

Đối với 30 chung cư cũ được thành phố giao cho các doanh nghiệp lập quy hoạch từ năm 2016, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, đa số các quy hoạch lập cho từng chung cư đơn lẻ dẫn đến thiếu kết nối, không đảm bảo yêu cầu về đồng bộ hạ tầng kỹ thuật. Với nghị định mới, đối với chung cư cũ chưa lựa chọn chủ đầu tư, Nhà nước có trách nhiệm tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết chung cư cũ, làm cơ sở lập phương án bồi thường, GPMB và lựa chọn chủ đầu tư dự án.