Nguồn cung gia tăng, cạnh tranh chuyển sang chất lượng vận hành
Theo Báo cáo Thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2026 của Savills, tổng nguồn cung văn phòng đạt khoảng 2,4 triệu m², với công suất thuê toàn thị trường ở mức 83%. Dự kiến đến năm 2028, thị trường sẽ có thêm khoảng 435.000 m² diện tích văn phòng từ 16 dự án, tập trung chủ yếu tại những khu vực phát triển ngoài trung tâm truyền thống.
Nguồn cung tiếp tục mở rộng mang đến nhiều lựa chọn hơn cho doanh nghiệp, đồng thời tạo sức ép cạnh tranh đối với các tòa nhà đang hoạt động. Trong bối cảnh đó, bên cạnh vị trí, giá thuê và chất lượng thiết kế, khả năng vận hành hiệu quả ngày càng có ý nghĩa đối với việc thu hút và giữ chân khách thuê.
Đáng chú ý, sự phát triển của các tòa nhà đạt chứng nhận xanh đang đặt ra yêu cầu đánh giá giá trị bất động sản (BĐS) theo hướng thực chất hơn. Thay vì chỉ quan tâm đến việc công trình có đạt tiêu chuẩn xanh hay không, chủ sở hữu và khách thuê cần xem xét khả năng duy trì hiệu suất trong suốt quá trình khai thác.
Theo Savills, các chứng nhận và tiêu chuẩn xanh cung cấp khung tham chiếu quan trọng trong phát triển, quản lý tòa nhà. Tuy nhiên, cần phân biệt phạm vi đánh giá ở giai đoạn thiết kế, xây dựng và vận hành, cũng như thời điểm đánh giá và những yêu cầu duy trì của từng hệ thống chứng nhận.
Một công trình được thiết kế đáp ứng các tiêu chí xanh không đồng nghĩa hiệu quả sử dụng năng lượng, tài nguyên và chất lượng môi trường làm việc sẽ luôn được bảo đảm khi đưa vào khai thác.
Do đó, chứng nhận xanh cần được xem là nền tảng để tiếp tục quản lý, giám sát và cải thiện hiệu quả vận hành, thay vì trở thành đích đến cuối cùng của chiến lược phát triển bền vững.
Dữ liệu vận hành trở thành thước đo hiệu quả thực chất
Theo Savills, để chuyển các mục tiêu môi trường, xã hội và quản trị (ESG) thành kết quả cụ thể, chủ sở hữu và đơn vị quản lý cần xây dựng hệ thống chỉ số phù hợp với đặc điểm từng tòa nhà.
Các dữ liệu quan trọng bao gồm mức tiêu thụ điện, nước, hiệu suất hệ thống điều hòa không khí (HVAC), lượng chất thải và chất lượng môi trường trong nhà. Thông qua những chỉ số này, đơn vị vận hành có thể nhận diện mức độ sử dụng tài nguyên, phát hiện bất thường và xác định các hạng mục cần ưu tiên cải thiện.
Tuy nhiên, Savills lưu ý việc giảm mức tiêu thụ năng lượng chưa đủ để khẳng định hiệu suất vận hành đã được nâng cao. Chẳng hạn, lượng điện sử dụng của một tòa nhà có thể giảm do tỷ lệ lấp đầy thấp hơn hoặc thời gian hoạt động của khách thuê thay đổi, thay vì xuất phát từ các giải pháp tiết kiệm năng lượng.
Bởi vậy, việc đánh giá cần có dữ liệu cơ sở và điều kiện so sánh nhất quán, xét đến thời tiết, thời gian vận hành, tỷ lệ lấp đầy và mật độ sử dụng. Đây là căn cứ để phân biệt hiệu quả thực tế của giải pháp với những biến động trong nhu cầu khai thác.
Trong quá trình này, ứng dụng công nghệ và chuyển đổi số đóng vai trò hỗ trợ quan trọng. Việc tích hợp các nền tảng quản lý số với hệ thống quản lý tòa nhà (BMS), dữ liệu kỹ thuật và hồ sơ bảo trì giúp hoạt động vận hành được theo dõi có hệ thống. Qua đó, đội ngũ quản lý có thể phát hiện sớm những bất thường, chủ động bảo trì và điều chỉnh hệ thống kỹ thuật phù hợp với nhu cầu sử dụng.
Tuy nhiên, mục tiêu tiết kiệm tài nguyên cần được cân bằng với các yêu cầu về an toàn, tiện nghi và chất lượng dịch vụ. Các phương án cải thiện phải được xem xét trên cơ sở chi phí vòng đời, thay vì chỉ tập trung vào khoản tiết kiệm trước mắt.
Hiệu quả khai thác quyết định giá trị BĐS dài hạn
Bên cạnh mục tiêu sử dụng tài nguyên hiệu quả, dữ liệu vận hành còn là công cụ hỗ trợ chủ sở hữu kiểm soát chi phí và duy trì chất lượng tài sản.
Theo Savills, thông tin về tình trạng thiết bị, hiệu suất hệ thống và chi phí bảo trì giúp việc lập ngân sách, phân bổ nguồn lực và xây dựng kế hoạch đầu tư có cơ sở hơn.
Đối với thị trường văn phòng, hiệu quả vận hành còn được thể hiện qua chất lượng dịch vụ và khả năng đáp ứng nhu cầu của khách thuê.
Những chỉ số hiệu suất (KPI), cam kết chất lượng dịch vụ (SLA) và mức độ hài lòng của khách thuê là căn cứ để đánh giá chất lượng quản lý, xác định các vấn đề cần cải thiện và xây dựng chiến lược duy trì khách thuê.
Bà Vũ Kiều Hạnh – Giám đốc Bộ phận Quản lý BĐS, Savills Hà Nội nhận định, năng lực cạnh tranh của tòa nhà được hình thành từ nhiều yếu tố, gồm vị trí, giá thuê, chất lượng thiết kế và khả năng duy trì môi trường làm việc an toàn, ổn định, hiệu quả.
Theo bà Hạnh, ứng dụng công nghệ và dữ liệu trong quản lý vận hành giúp chủ sở hữu theo dõi hiệu suất kỹ thuật, tiêu thụ năng lượng và chất lượng dịch vụ, qua đó lựa chọn giải pháp phù hợp với nhu cầu thực tế của từng tài sản.
Trong bối cảnh nguồn cung văn phòng Hà Nội tiếp tục gia tăng, những tòa nhà có khả năng kiểm soát chi phí, duy trì chất lượng môi trường làm việc và đáp ứng nhu cầu khách thuê sẽ có thêm cơ sở để nâng cao sức cạnh tranh.
Điều này cũng đặt ra yêu cầu thay đổi cách tiếp cận đối với BĐS xanh. Đó là, không chỉ chú trọng đầu tư xây dựng và đạt chứng nhận, mà cần duy trì hiệu quả vận hành bằng hệ thống dữ liệu minh bạch, phương pháp đánh giá nhất quán và cơ chế quản lý phù hợp.
Chứng nhận xanh vì vậy là điểm khởi đầu, còn khả năng duy trì hiệu suất, chất lượng dịch vụ và trải nghiệm khách thuê mới là thước đo giá trị bền vững của tòa nhà trong dài hạn.
Ngọc Hà
