Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.
Theo đó một trong những nội dung quan trọng trong Thông tư, dự án nhà ở thương mại chưa ký hợp đồng góp vốn, mua bán với khách hàng mới được chuyển đổi mục đích.
Các dự án trong nhóm được điều chỉnh phải là những dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa triển khai thi công xây dựng hoặc đã được triển khai thi công nhưng cơ cấu căn hộ hoặc mục đích sử dụng nhà ở thương mại không phù hợp với nhu cầu của thị trường. Cùng đó, chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được điều chỉnh quy mô căn hộ thương mại có diện tích lớn sang căn hộ thương mại có diện tích nhỏ hoặc chuyển đổi các khối nhà chung cư và nhà ở thương mại thấp tầng sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ như bệnh viện, trung tâm y tế, trường học, khách sạn, công trình thương mại…
Bộ Xây dựng khẳng định việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ được thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ (kể cả cao tầng và thấp tầng) mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.
Các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy mô từ 500 căn hộ trở lên, trước khi Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh-thành phố ra quyết định cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng phải có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng.
Việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại từ diện tích lớn sang căn hộ thương mại có diện tích nhỏ phải bảo đảm một số nguyên tắc nhất định như an toàn, tiện lợi cho người sử dụng; căn hộ diện tích nhỏ sau khi chuyển đổi phải có đủ không gian, diện tích sử dụng tối thiểu (bếp, công trình vệ sinh, phòng tắm…); diện tích căn hộ sau khi chuyển đổi không thấp hơn tiêu chuẩn tối thiểu thiết kế nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Riêng trường hợp dự án chỉ điều chỉnh cơ cấu căn hộ mà không thay đổi tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không phải xem xét, phê duyệt lại chỉ tiêu về dân số và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; không áp dụng quy định về diện tích, cơ cấu căn hộ. Với những dự án khi điều chỉnh cơ cấu căn hộ mà tổng diện sàn xây dựng nhà ở thay đổi so với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án.
Trong quá trình điều chỉnh, không áp dụng quy định về diện tích và cơ cấu căn hộ của Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở cao tầng TCXDVN 323:2004 mà thực hiện điều chỉnh theo Quy chuẩn quy hoạch xây dựng (ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) để xem xét, điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án đó.
Đặc biệt, các dự án nhà ở thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội sẽ được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và được hưởng các ưu đãi theo quy định hiện hành, nhưng phải bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội và bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Khi chuyển đổi căn hộ nhà ở thương mại sang công trình dịch vụ phải bảo đảm theo đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn tối thiểu và thực hiện việc quản lý, khai thác, sử dụng công trình sau khi đầu tư xây dựng theo đúng quy định do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Với nhóm dự án này, nếu đã nộp tiền sử dụng đất sẽ được Nhà nước hoàn trả lại số tiền đã nộp hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước trên cơ sở tính toán lại tiền sử dụng đất của dự án sau khi điều chỉnh.
Để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu khi chuyển đổi, Bộ Xây dựng yêu cầu Sở Xây dựng là đơn vị đầu mối tiếp nhận, thụ lý hồ sơ xin chuyển đổi, điều chỉnh và tổ chức thẩm định trước khi trình Ủy ban Nhân dân tỉnh-thành phố xem xét, quyết định. Những dự án không được chấp thuận điều chỉnh, chuyển đổi cũng phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.
Trong thời hạn tối đa là bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận được biên bản cuộc họp và dự thảo quyết định cho phép điều chỉnh, chuyển đổi dự án (hoặc dự thảo văn bản không chấp thuận cho phép điều chỉnh, chuyển đổi dự án) do Sở Xây dựng trình, Ủy ban Nhân dân tỉnh-thành phố có trách nhiệm ký ban hành theo thẩm quyền. Trường hợp dự án phải có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng thì thời hạn tối đa trả lời bằng văn bản là 15 ngày làm việc. Thời gian thẩm định, quyết định cho phép điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án tối đa không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 22/4 tới đến hết ngày 31/12/2014. Đây là một trong những Thông tư được các chủ đầu tư trông đợi nhằm cụ thể hóa giải pháp “phá băng” cho thị trường bất động sản.
Bộ Xây dựng cho biết trong quá trình triển khai thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng mắc, các đơn vị liên quan có thể gửi ý kiến về Bộ để phối hợp cùng giải quyết hoặc trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.
Hiện doanh nghiệp và cả người dân vẫn tiếp tục chờ quy định của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn việc cho vay đối với các đối tượng mua nhà ở xã hội và doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội./.
Thu Hằng
[ Download: Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08/03/2013 của Bộ Xây dựng ]
