Mặc dù bảng giá đất năm 2012 đang trong quá trình xây dựng, tuy nhiên theo tinh thần chỉ đạo của UBND thành phố, có thể thấy rằng bảng giá đất năm 2012 sẽ không có nhiều thay đổi so với năm 2011. Như vậy, những vấn đề bất hợp lý vẫn sẽ tiếp tục tồn tại!

Vướng trần 

Bảng giá đất năm 2012 trên địa bàn thành phố được xúc tiến xây dựng từ cuối tháng 6/2011. Theo tinh thần chỉ đạo của UBND thành phố, bảng giá đất năm 2012 của TPHCM sẽ không có thay đổi lớn so với bảng giá đất năm 2011. Những thay đổi nếu có chủ yếu là cập nhật bảng giá đất tại những khu vực có điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố, khu vực có đầu tư nâng cấp kết cấu hạ tầng trong thời gian từ ngày 10/8/2010 đến 10/8/2011.

Các khu vực còn lại sẽ căn cứ bảng giá đất năm 2011 để xây dựng bảng giá đất mới phù hợp với thực tế địa phương. Một vấn đề quan trọng khác, do khung tối đa về giá đất do Chính phủ ban hành chưa có thay đổi, vì vậy giá đất cao nhất ở TPHCM vẫn là 81 triệu đồng/m2 (đã cộng 20%, biên độ tối đa cho phép). Mức giá cao nhất vẫn thuộc về một số tuyến đường trung tâm thành phố như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi… trên địa bàn quận 1, TPHCM.

Theo đánh giá của một số chuyên gia tại hội thảo về việc thu tiền sử dụng đất được tổ chức tại TPHCM ngày 12/10/2011, bảng giá đất năm 2011 và sắp tới là bảng giá đất năm 2012 chỉ bằng từ 20 -50% giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Vì vậy, có thể nói việc xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường trong điều kiện hiện nay là chưa thể thực hiện được. Chính vì không có một bảng giá đất tiệm cận thị trường thực tế nên tính ứng dụng của bảng giá đất bị thu hẹp rất nhiều. 2 ứng dụng của bảng giá đất đó là áp vào thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư và làm cơ sở tính nghĩa vụ tài chính của người dân liên quan đến đất đai như  thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình….

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, ngay cả khi áp dụng bảng giá đất vào bồi thường hoặc thu tiền sử dụng đất thì bị rơi vào tình trạng quá cao để áp vào thu tiền sử dụng đất, nhưng lại quá thấp để áp vào bồi thường giải phóng mặt bằng. Nếu áp dụng bảng giá đất do thành phố ban hành để thu tiền sử dụng đất của người dân thì quá cao, điển hình có thể thấy rõ những phản ứng của cư dân trong khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng trước đây. Trong khi đó, nếu áp ụng vào bồi thường thì lại quá thấp, phải áp dụng thêm nhiều chế độ “mềm” khác như các khoản hỗ trợ…

Lụy công ty tư vấn 

Trước đây đã từng có đề xuất sẽ xây dựng một bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường và tùy từng mục đích mà ấn định các mức thu khác nhau. Chẳng hạn, đối với tiền sử dụng đất thu bằng từ 10-20% bảng giá đất do UBND thành phố ban hành… Với một bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, diện áp dụng sẽ rộng hơn, đồng thời tạo ra một sự minh bạch trong các chính sách tài chính liên quan đến đất đai. Đáng tiếc, đề xuất trên không được chấp thuận, từ 5 năm nay mỗi năm thành phố lại ban hành một bảng giá đất nhưng tính hữu ích thì rất hạn chế.

Hiện nay, mặc dù thành phố năm nào cũng ban hành bảng giá đất nhưng khi ứng dụng vào thực tế lại không được. Cụ thể, việc thu tiền sử dụng đất đang bị tắc ách tắc từ 3 năm qua. Để tính số tiền sử dụng đất của một dự án cụ thể nào đó, các doanh nghiêp đều phải thuê Cty tư vấn thẩm định giá. Tuy nhiên, khó khăn nằm ở chỗ hiểu như thế nào là giá thị trường, mỗi Cty lại có cách hiểu khác nhau.

Kết quả, cùng một dự án, cùng một chỉ tiêu sử dụng đất nhưng mỗi Cty tư vấn lại cho ra một con số tiền sử dụng đất khác nhau, nhiều khi chênh nhau đến vài lần. Vấn đề phát sinh không nằm ở chất lượng tư vấn thẩm định giá của các Cty tư vấn mà năm ở khả năng bảo vệ phương án trước một hội đồng thẩm định (gồm nhiều sở ngành). Điều này gây lo ngại làm phát sinh cơ chế “xin – cho” trong việc nộp tiền sử dụng đất. Tương tự, để tìm ra phương án giá bồi thường cho một dự án cụ thể nào đó hiện nay cũng phụ thuộc rất nhiều vào các Cty tư vấn thẩm định giá.

Những vấn đề bất cập của bảng giá đất hiện nay được xác định có căn nguyên từ việc khung giá đất của Chính phủ ban hành thấp, không phù hợp với điều kiện thực tế của một số thành phố lớn (trong đó có TPHCM). Trong hội thảo về tiền sử dụng đất ngày 12/10, ông Phạm Đình Cường – Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính cho biết, sẽ tham mưu Bộ Tài chính bỏ mức trần về giá đất như nhiều ý kiến đề nghị. UBND cấp tỉnh sẽ được quyền tự quyết mức giá tối đa để xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường hoặc ban hành hệ số K.

Ngọc Huân