Một cuộc tranh cãi vừa vui, vừa thật diễn ra trên một diễn dàn về mua bán bất động sản (BĐS) của những tay buôn tự do và nghiệp dư ở Hà Nội. Cách đây vài hôm, một thành viên khi rao bán “suất ngoại giao” căn hộ của một khu đô thị mới được phê duyệt ở Việt Hưng – Long Biên liền bị hai ba thành viên trong nhóm “đập” ngay. Họ cho rằng, “thật nực cười” và “quê” khi thời này còn giơ cái mác “suất ngoại giao” ra để rao bán vì thị trường đang “nhè” đầy hàng bán không hết.
Có thành viên còn chỉ ra rằng, “suất ngoại giao” gì mà không đòi phân trăm chênh lệch lại còn hỗ trợ thủ tục, hợp đồng… chẳng khác nào bán tháo.
“Bóc mẽ” đối thủ xong, như để chứng minh, thành viên này còn rao luôn một suất mua tự do, vào thẳng tên hợp đồng và nói rõ không đòi phần trăm vì chỉ “giúp” chủ đầu tư đang ế hàng.
Tương tự, ở một góc khác, có thành viên rao bán một căn hộ cao cấp của Mandarin Garden theo “mối quan hệ” của các cổ đông góp vốn trong dự án với giá được chào là rẻ hơn giá bán công bố và ưu tiên dẫn thẳng lên chủ dự án để vào tên chính chủ. Ngay lập tức, 3-4 thành viên khác dù không có ý “dìm hàng” cũng tranh thủ chào luôn mấy suất của mình và cho biết bán hàng ở dự án này đang rất khó.
Thậm chí, ở dự án này, bên phân phối và phía chủ đầu tư còn tranh cãi với nhau để tính xem giá nào cho dễ bán, chả cần quan hệ cũng mua được hàng giá tốt. Vì thế, một thành viên tuyên bố, mác quan hệ hay ngoại giao giờ này đưa ra là thấy buồn cười.
Nói về chuyện này, một trưởng phòng kinh doanh ở một DN lớn về phát triển BĐS ở Hà Nội so sánh, “suất ngoại giao”; “quan hệ” trong mua bán chung cư bây giờ đã hết thời. Nói BĐS hoành tráng thế có khi không bằng một “suất quan hệ” cho con vào trường tiểu học ở Hà Nội.
Tính ra, một suất vào lớp 1 trường chuẩn (loại thường) ở Hà Nội không dưới 1.000 USD, còn trường nổi tiếng thì 3.000-5.000 USD mà còn phải cậy nhờ nhiều người mà chưa chắc đã xong.
Còn suất chung cư, lỡ ôm rồi bán được ngang giá là may, nếu không còn lỗ năng. Mỗi căn chung cư khoảng 2 tỷ, nộp trước 20% là 400 triệu. Đặt cọc rồi, không bán được mỗi tháng tính theo lãi ngân hàng mất 6-7 triệu, lỗ cầm chắc.
Thực tế trên thị trường BĐS từ trước đến nay, chủ đầu tư làm dự án không cần nghĩ đến chuyện bán hàng. Các dự án đều hết hàng ngay sau khi được phê duyệt, lúc nào cũng khan hiếm.
Tuy nhiên, trên thị trường, căn hộ vẫn có rất nhiều. Nó được giới đầu cơ mua đi bán lại với giá được đẩy lên cao, thậm chí người ta phải nhờ vả, tranh cướp và chấp nhận rủi ro mới mua được căn hộ. Chính vì thế, những “suất ngoại giao”, “phần quan hệ” lại trở thành những thứ được ưu chuộng, dùng để đánh bóng nhằm hút khách và làm giá.
Nhưng rồi, thị trường đảo chiều, BĐS – mà nhất là chung cư ế ẩm, hàng đổ ra nhiều mà bán không được. Các chủ đầu tư một thời không phải nghĩ đến chuyện bán hàng nay cũng phải đi tiếp thị, giảm giá để câu khách. Lúc này, mới lộ ra chuyện không đến mức thiếu nhà, khó mua và giá phải đắt đỏ như các cò đất vẫn nói. Đến lúc này, hàng ế, giá giảm thì những chiêu “suất ngoại giao”, “phần quan hệ” cũng đã lỗi thời.
Nói về điều này, một chuyên gia về BĐS cho biết, thực tế trong mỗi dự án, các chủ đầu tư luôn có một phần bán ưu đãi như một cách thưởng cho cán bộ nhân viên, người có công với dự án, các đối tác làm ăn… nhưng đây là một phần rất nhỏ. Tuy nhiên, giới “đầu cơ” đã lợi dùng điều này để thuận lợi trong buốn bán và làm giá với khách hàng.
Thậm chí, không loại trừ, một số cá nhân trong DN chủ đầu tư còn “bắt tay” với giới đầu cơ để kiếm số lợi khổng lồ. Nhưng cách làm ăn này gần như hết đất, có còn cũng chỉ là một phần nhỏ ở các dự án có lợi thế đặc biệt.
Khảo sát mới đây của nhà phân phối BĐS chuyên nghiệp CBRE cho thấy, các nhà đầu cơ “đi tắt đón đầu” vào các sản phẩm địa ốc sẽ chịu áp lực giảm giá sâu hơn nữa thời gian trước mắt. So sánh với quý trước, giá chào bán quan sát được trên thị trường thứ cấp đã giảm ở hầu hết quận huyện. Có đến 70% số lượng dự án giảm giá, 20% giữ giá và 10% còn lại không có hoặc có rất ít giao dịch.
Quan sát trên thị trường thứ cấp, nhà phân phối Savills cũng cho rằng, áp lực giảm giá, đặc biệt là phân khúc căn hộ trung và cao cấp là thấy rõ khi số tin rao bán tăng gấp 2-3 lần so với quý I. Hai quý cuối năm, sẽ có thêm khoảng 12.000 căn hộ từ 20 dự án nữa ra thị trường Hà Nội.
Với tốc độ đó, giá sẽ có xu hướng giảm dần. Xem ra đầu cơ khó là ăn. Những định danh kiểu như “suất ngoại giao, mối quan hệ”, cũng lụi dần./.
Phước Hà
