Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một cơn sốt đất nền chưa từng thấy trong 10 năm trở lại đây. Hiện giá đất các dự án dọc trục đại lộ Thăng Long – còn có tên gọi khác là “đại lộ đội giá nghìn tỉ”, giá tăng chóng mặt.
Tuy nhiên, các dự án này có thực sự hấp dẫn thì rất cần một cái đầu lạnh để phân tích, tránh đầu tư theo đám đông, trở thành nạn nhân của các chiêu “thổi” giá và của cả những nhận định chủ quan của một số lãnh đạo ban ngành chủ quản.
Chờ quy hoạch và giao thông bất tiện
Đại lộ Thăng Long được chính thức thông xe từ 16/11/2010. Từ ngày 20/12, Sở Giao thông vận tải Hà Nội cho phép các phương tiện lưu thông trên đại lộ sẽ được chạy với tốc độ là 100km/h… Những thông tin này làm những nhà đầu tư có đất thuộc các dự án dọc trục đại lộ xốn xang vui mừng. Đường lớn, chạy xe thoải mái, thu ngắn quãng đường từ nhà vào trung tâm thành phố. Tuy nhiên, có đi tìm hiểu thực tế mới thấy, quả đúng là đại lộ Thăng Long thênh thang đẹp thật, nhưng phần lớn các dự án 2 bên đường vẫn còn ngổn ngang, nhiều dự án vẫn đang trong quá trình san lấp, thậm chí chưa GPMB.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này như khó khăn về nguồn vốn triển khai dự án của chủ đầu tư; chậm trễ đền bù giải phóng mặt bằng…, nhưng lớn nhất chậm tiến độ là do phải điều chỉnh quy hoạch và phân chia lại diện tích các khu đất trong dự án theo định hướng Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội.
Theo thống kê của Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội, chỉ tính riêng khu vực từ đường vành đai 2 đến vành đai xanh sông Nhuệ có tổng cộng 744 dự án, đồ án nằm trong diện phải rà soát quy hoạch. Trong đó, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý cho phép thực hiện 244 dự án, đồ án, với diện tích chiếm đất khoảng 10.000ha. Tuy nhiên, theo một quan chức Bộ Xây dựng, việc xử lý các dự án trong khu vực từ đường vành đai 4 đến vành đai xanh sông Nhuệ hiện đang hết sức khó khăn vì đa phần các dự án còn lộn xộn, thậm chí có dự án còn chưa có đường vào.
Ở một số dự án đến thời điểm này đã có chút hình dáng một khu đô thị như khu đô thị Nam An Khánh của CTCP Đầu tư và Phát triển công nghiệp Sông Đà (Sudico) hay khu đô thị mới Lideco của CTCP Phát triển đô thị Từ Liêm…, do không có đường dẫn trực tiếp vào khu đô thị mà phải chui xuống đường gom chật chội, nên nhiều nơi phải đi vòng vèo từ 3-5km mới vào được dự án. Đơn cử như để có thể đi sang tuyến đường dẫn vào phía dự án Nam An Khanh, từ luồng đường bên phải (đi từ phía đường Trần Duy Hưng xuống) phải rẽ vào đoạn hầm nhỏ ở phía dưới đường cao tốc thì mới có thể sang được làn đường bên trái. Thậm chí, phải đi thêm 2-3km mới có thể đến được hầm dẫn, nếu muốn quay ngược trở lại.
Đó là chưa nói đến lo ngại khi mặt đại lộ, so với mặt đường gom, thì như một con đê cao, nêu không làm tốt công tác thoát nước, thì nguy cơ ngập mùa mưa lũ sẽ rất lớn.
Những phát biểu chủ quan
Từ cách đây 1 năm, với kỳ vọng quá lớn vào thị trường, nhiều người đã phải bỏ ra số tiền chênh lệch tới vài tỉ, thậm chí ngót chục tỉ đồng để sở hữu 1 nền đất liền kề hoặc biệt thự tại các dự án khu đô thị Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Vân Canh, Vườn cam Vinapol… Càng gần đến ngày thông xe đại lộ Thăng Long, giá đất lại bị “thổi” vô tội vạ. Nếu như cuối năm 2009, giá đất liền kề, biệt thự tại Bắc An Khánh đã đạt kỷ lục với mức chênh lệch ngoài lên đến 7-8 tỉ đồng/căn, Nam An Khánh tăng từ 16 triệu đồng/m2 lên mức 22 – 24 triệu đồng/m2… thì mức giá hiện tại đất nền Nam An Khánh đã bị đẩy lên từ 30-50 triệu đồng/m2 tùy vị trí; khu Vườn cam Vinapol từ 32-45 triệu đồng; “sốt” nhất là khu dô thị Lê Trọng tấn kéo dài (Gleximco) khu A, B giá từ 48-60 triệu đồng/m2; mặt đường lớn giá từ 81-85 triệu đồng/m2; khu C giá cũng từ 33-38 triệu đồng/m2; còn những căn biệt thự ở Bắc An Khánh thì gần như không có người gửi bán, mà nếu có thì mức chênh lệch lên tới hơn chục tỉ đồng/căn.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này do kỳ vọng lớn vào con đường đẹp nhất Việt Nam; việc làm giá của giới đầu cơ; nhưng bên cạnh đó, đáng tiếc còn là dựa vào những phát biểu mang tính chủ quan của lãnh đạo một số ngành chủ quản trong lĩnh vực đất đai, như cho rằng trong 10 năm tới nhà đất sẽ còn tiếp tục tăng giá do nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn. Đây là nhận định của ông Vũ Xuân Thiện – Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) tại buổi hội thảo bất động sản được tổ chức gần đây. Nguyên nhân, theo ông Thiện, chính là việc nhà nước dần thực hiện việc thu tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư theo hướng sát với giá thị trường. “Chi phí đầu vào của các doanh nghiệp sẽ tăng lên. Từ đó, giá bất động sản cũng sẽ tăng theo” – ông Thiện nói.
Đành rằng có thể nhận định của ông Thiện là có một phần có cơ sở, tuy nhiên, đáng tiếc là “cơ sở” này liệu có nên đưa ra, nhất là khi thị trường lại đang chứng kiến những con sốt vô lối như hiện nay. Vô hình trung, những người có nhu cầu thực sự về chỗ ở lại một lần nữa chịu thiệt thòi.
Trong khi đó, nếu so sánh với mặt bằng các khu đô thị mới cùng khu vực phía tây như các dự án Văn Khê, Văn Phú, hoặc các dự án trục Lê Văn Lương kéo dài, tuy giá cũng tăng rất mạnh nhưng vẫn là những dự án đã nhìn thấy hình hài và là những dự án có đường giao thông đồng cấp, xem ra các dự án ven trục đại lộ Thăng Long đã giảm bớt hấp dẫn. Theo ông Ngô Trung Hải – Viện trưởng Viện Kiến trúc – Quy hoạch đô thị và nông thôn, sẽ có nhiều thách thức không nhỏ với Hà Nội trong thời gian tới, bởi việc lập quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch còn tồn tại khoảng cách rất lớn. Vì vậy, việc lựa chọn đầu tư vào đâu ở thời điểm nào đòi hỏi sự bình tĩnh, sáng suốt của chính các nhà đầu tư.
Phạm Huệ – Ảnh: Kỳ Anh
